美國五大科技公司投資商業(yè)房地產(chǎn) 亞馬遜擁有392億美元房地產(chǎn)

• 2020年11月27日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 933 58
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疫情以來，美國諸多行業(yè)受到重創(chuàng)，但互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)股價水漲船高，帶來更多的現(xiàn)金流。美國最大的幾家科技公司正在給萎靡的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來提振，它們成為寫字樓和其他空間的主要租戶和收購者，而許多非科技公司則在試圖撕毀租約。

11月27日，疫情以來，美國諸多行業(yè)受到重創(chuàng)，但互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)股價水漲船高，帶來更多的現(xiàn)金流。美國最大的幾家科技公司正在給萎靡的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來提振，它們成為寫字樓和其他空間的主要租戶和收購者，而許多非科技公司則在試圖撕毀租約。

根據(jù)中研普華《2020-2025年房地產(chǎn)投資市場投資機(jī)會及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報告》分析：

數(shù)據(jù)顯示，美國科技行業(yè)最大的五家房地產(chǎn)所有者是亞馬遜、Facebook蘋果谷歌母公司Alphabet以及微軟，它們總共占據(jù)了約5.89億平方英尺(合5472萬平方米)的美國房地產(chǎn)。這比紐約市所有的寫字樓空間還大，相當(dāng)于大約220棟帝國大廈。這標(biāo)志著，這些科技巨頭擁有的地產(chǎn)比十年前增長了五倍。

科技業(yè)飆升的房地產(chǎn)需求在很大程度上是城鎮(zhèn)的福音，但也引發(fā)了人們對租金上漲和士紳化(或稱中產(chǎn)階層化)的諸多擔(dān)憂。大型科技公司的到來通常會帶來大量高薪員工的涌入，并為當(dāng)?shù)卣畮砀嘭敭a(chǎn)稅收入。他們的存在產(chǎn)生了積極的連鎖反應(yīng)，幫助促進(jìn)了零售業(yè)、餐飲業(yè)和其他行業(yè)的發(fā)展。

雖然Facebook、微軟和谷歌都表示，他們將支持在新冠肺炎疫情爆發(fā)后在家工作趨勢，但這似乎并沒有削弱他們對倉庫、數(shù)據(jù)中心、零售店和更多辦公空間的胃口。僅今年一年，這五家科技巨頭就將其房地產(chǎn)足跡擴(kuò)大了四分之一以上，這是過去十年來的最快增速。

其他行業(yè)過去曾大舉擴(kuò)張，比如20世紀(jì)80年代初的金融服務(wù)業(yè)或20世紀(jì)60年代的制造業(yè)企業(yè)，但經(jīng)紀(jì)商表示，大型科技公司對房地產(chǎn)市場的沖擊沒有先例。房地產(chǎn)投資銀行Eastdil Secure首席執(zhí)行官羅伊·馬奇(Roy March)說：“這可能是房地產(chǎn)業(yè)有史以來最好的機(jī)會。我認(rèn)為，自內(nèi)燃機(jī)發(fā)明以來，我們從未有過一個行業(yè)驅(qū)動如此高的需求?！?/p>

大型科技公司的需求反映了這些公司持續(xù)增長的速度、可支配的現(xiàn)金數(shù)量以及最近因為新冠肺炎而在整個商業(yè)地產(chǎn)市場上打折的租賣價格。他們對房地產(chǎn)市場的控制反映了他們在社交媒體、網(wǎng)絡(luò)搜索、在線廣告和電子商務(wù)方面的主導(dǎo)地位。這五家公司也幫助推動了股市上漲，它們在標(biāo)普500指數(shù)中占有相當(dāng)大的份額，在該指數(shù)從3月低點飆升的過程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用。

科技巨頭主導(dǎo)房地產(chǎn)領(lǐng)域

這場流行病只會讓這些公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域占據(jù)更大的主導(dǎo)地位。由于經(jīng)濟(jì)前景不明朗，以及遠(yuǎn)程辦公日益普及，大多數(shù)其他公司都推遲了房地產(chǎn)交易，而亞馬遜、Facebook及其同行仍在繼續(xù)租賃和購買辦公場所。亞馬遜負(fù)責(zé)全球房地產(chǎn)和設(shè)施的副總裁約翰·舍特勒(John Schoettler)說：“我們相信，疫情過后，我們最終會回到辦公室完成大部分工作。我們相信，我們做的很多最好的工作都是在辦公室里完成的，員工們可以在這里聚在一起，共同解決問題，相互協(xié)作。”

這種主導(dǎo)地位也引發(fā)了焦慮。科技行業(yè)對公寓租金的影響使得住在這里的許多長期居居民買不起城市住房，這使得大型科技公司成為反中產(chǎn)階級化活動人士眼中的惡魔。2018年，谷歌放棄了在柏林克羅伊茨堡(Kreuzberg)附近為科技初創(chuàng)企業(yè)開設(shè)園區(qū)的計劃。此前有抗議稱，這家科技公司將推高公寓租金。幾個月后，亞馬遜取消了在紐約州長島市開設(shè)大型辦公園區(qū)的協(xié)議，此前也曾引發(fā)了當(dāng)?shù)鼐用窈驮S多政界人士的類似反彈。

這五家科技公司承諾投資數(shù)十億美元建造經(jīng)濟(jì)適用房，但金額太小，不足以抵消它們對公寓租金上漲的影響?？萍夹袠I(yè)與其他租用了大量辦公空間的行業(yè)的不同之處在于，它購買或建造了多少房地產(chǎn)。

根據(jù)提交給美國證券交易委員會(SEC)的一份文件，截至今年9月份，Alphabet擁有價值399億美元的土地和建筑，這還不包括正在開發(fā)的房地產(chǎn)。這一數(shù)字高于10年前的40億美元。截至2019年底，亞馬遜擁有價值392億美元的房地產(chǎn)，高于2010年的略高于10億美元。

通過購買而不是租賃，科技公司可以利用其巨額現(xiàn)金儲備，避免與房東打交道。他們還可以從他們的存在創(chuàng)造的房地產(chǎn)價值增長中獲利。

科技巨頭擴(kuò)張房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

谷歌在房地產(chǎn)領(lǐng)域的第一次豪賭發(fā)生在2010年，當(dāng)時該公司斥資18億美元買下了曼哈頓切爾西區(qū)的一棟寫字樓。撮合這筆交易的高緯物業(yè)(Cushman&Wakefield)資本市場主席道格拉斯·哈蒙(Douglas Harmon)說，這筆交易標(biāo)志著紐約房地產(chǎn)市場危機(jī)的結(jié)束，并引發(fā)了長達(dá)數(shù)年的房價上漲。該公司在切爾西區(qū)租賃了更多辦公空間，并斥資24億美元購買了附近的另一棟建筑。

部分得益于谷歌的擴(kuò)張，該地區(qū)的寫字樓租金和公寓價格在過去十年里的增長速度快于曼哈頓的平均水平。員工們開始尋找距離工作地點步行距離最近的公寓，并幫助吸引了商店和高端餐廳。牛津地產(chǎn)集團(tuán)(Oxford Properties Group)總裁邁克爾·特納(Michael Turner)表示：“科技租戶往往會創(chuàng)造生態(tài)系統(tǒng)，就像金融服務(wù)租戶在主宰城市周圍的天際線時所做的那樣?！痹摷瘓F(tuán)去年將哈德遜廣場附近的一棟辦公樓租給了谷歌。

科技公司對房地產(chǎn)市場的影響并不局限于大城市。俄克拉荷馬州普賴爾約有9000人，這里是谷歌最大的數(shù)據(jù)中心之一，而且該公司正斥資6億美元擴(kuò)建該數(shù)據(jù)中心。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人卡拉·梅斯拉恩(Karla Meislahn)估計，多年來她已經(jīng)向谷歌員工出售了大約35套住房，而建造數(shù)據(jù)中心的建筑工人正在填補(bǔ)出租單元的空缺。根據(jù)Zillow Group的數(shù)據(jù)，自2011年初以來，該縣的典型房價上漲了近40%，其中谷歌的擴(kuò)張起到了顯著作用。

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