越秀地產(chǎn)擬分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)于港交所獨立上市 物業(yè)管理企業(yè)IPO上市環(huán)境評估

• 2020年11月26日 ZhouXun來源：互聯(lián)網(wǎng)綜合 1160 75
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越秀地產(chǎn)11月23日發(fā)布公告稱，公司向廣州地鐵集團收購廣州地鐵環(huán)境工程、廣州地鐵物業(yè)管理有限公司各67%的股權(quán)，總代價為28.174億元人民幣。同時，可能分拆集團物業(yè)管理業(yè)務(wù)并于港交所獨立上市。

越秀地產(chǎn)擬分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)于港交所獨立上市

越秀地產(chǎn)11月23日發(fā)布公告稱，公司向廣州地鐵集團收購廣州地鐵環(huán)境工程、廣州地鐵物業(yè)管理有限公司各67%的股權(quán)，總代價為28.174億元人民幣。同時，可能分拆集團物業(yè)管理業(yè)務(wù)并于港交所獨立上市。越秀地產(chǎn)表示，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議交割后，目標公司將成為越秀集團的附屬公司并將繼續(xù)向廣州地鐵及其聯(lián)系人提供物業(yè)管理及其他配套服務(wù)。

物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟市場化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務(wù)和市場化運作的運行機制，適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。

2020年物業(yè)管理企業(yè)IPO上市環(huán)境評估調(diào)研

從管理規(guī)?？?，管理面積均值達4279萬平方米，市場份額提升至四成，各層級持續(xù)分化。TOP10企業(yè)管理面積均值達2.21億平方米，是百強企業(yè)均值的5.16倍，市場份額達9.22%，強者恒強態(tài)勢延續(xù)。在借助兄弟開發(fā)企業(yè)資源優(yōu)勢方面，百強企業(yè)通過承接兄弟公司獨立開發(fā)的項目、積極爭取兄弟公司合作開發(fā)的項目物業(yè)管理權(quán)、追隨兄弟公司擴張步伐等措施，拓寬物業(yè)服務(wù)半徑，持續(xù)加大規(guī)模效應(yīng)。在市場化拓展方面，百強企業(yè)積極參與市場競標、選擇百強企業(yè)作為并購標的開展高質(zhì)量并購、抓住非住宅物業(yè)領(lǐng)域新機遇、借助大數(shù)據(jù)、智能化等手段，增強企業(yè)市場拓展能力。在城市深耕方面，百強企業(yè)緊跟城市群政策導(dǎo)向，充分利用區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和人口流入優(yōu)勢，重點挖掘核心區(qū)域蘊含的巨大物業(yè)服務(wù)需求，進行規(guī)?；季?，百強企業(yè)2019年單個城市項目數(shù)量均值為6.84個，單個城市管理面積均值138.03萬平方米，單個項目管理面積均值20.18萬平方米。

從經(jīng)營績效看，2019年，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達10.40億元，同比增長17.38%，高于在管面積增速(15.08%)2.3個百分點，經(jīng)營業(yè)績保持穩(wěn)健增長。在營業(yè)收入構(gòu)成方面，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值達8.17億元，依然是百強企業(yè)的主要收入來源;多種經(jīng)營收入均值為2.23億元，多種經(jīng)營收入占總營業(yè)收入比重為21.45%，多種經(jīng)營對業(yè)績拉動能力不斷增強。在營業(yè)成本方面，受制于人工成本不斷上漲，項目外包降本作用的局限性，以及智能化投入成效不顯著等綜合因素影響，百強企業(yè)陷入成本管理瓶頸，2019年，百強企業(yè)營業(yè)成本率為75.98%，僅下降0.46個百分點。在毛利潤與凈利潤方面，2019年百強企業(yè)毛利潤率為24.02%，增長0.46個百分點;百強企業(yè)凈利潤均值為9112.37萬元，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤均值為4904.45萬元，多種經(jīng)營凈利潤均值為4207.92萬元。

(1)中國的物業(yè)管理行業(yè)正走在產(chǎn)業(yè)快速集中的路上。例如，產(chǎn)業(yè)集中品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業(yè)園區(qū)，品牌溢價能力因服務(wù)質(zhì)量而迅速增強，即使在成本加成的基礎(chǔ)物業(yè)中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。(2)我國物業(yè)行業(yè)有著大量的市場定位清晰的企業(yè)。例如：萬科物業(yè)發(fā)展有限公司致力于讓更多用戶體驗物業(yè)之美好，圍繞業(yè)主不動產(chǎn)保值增值提供全生命周期服務(wù)的市場定位。綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司以物業(yè)服務(wù)為根基，以服務(wù)平臺為介質(zhì)，以智慧科技為手段的市場定位。長城物業(yè)集團有限公司著力于“物業(yè)管理發(fā)展”與“社區(qū)生態(tài)建設(shè)”雙主航道的發(fā)展策略。(3)近年來，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維加速滲透到物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式逐步邁入成熟期，互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用，實現(xiàn)了從0到1、從1到N的轉(zhuǎn)變。(4)“機器人+物業(yè)”帶來的人員沖擊。例如高仙作為全球較早從事機器人自主移動技術(shù)研發(fā)的上游技術(shù)型企業(yè)，基于全場景移動機器人技術(shù)已實現(xiàn)了50+機型、10000+終端和5000+行業(yè)案例的應(yīng)用積累，機器人產(chǎn)品與解決方案更是可直擊物業(yè)管理中對人力依賴較大的安防、清潔、配送三大垂直場景，全力助推物業(yè)地產(chǎn)的智慧升級。(5)基于智慧物業(yè)平臺服務(wù)的相繼出現(xiàn)，實現(xiàn)了以往傳統(tǒng)服務(wù)所無法實現(xiàn)的功能。例如，通過移動互聯(lián)網(wǎng)和智能手機，可以將原本繁瑣的維修流程簡化、可以預(yù)訂服務(wù)、購買商品。相關(guān)智能APP的開發(fā)與普及已經(jīng)成為物業(yè)行業(yè)的一個發(fā)展方向。

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