哈爾濱鼓勵房企讓利銷售新房 2021中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀及政策分析

• 2020年11月19日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 1028 65
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哈爾濱出臺十四條措施穩(wěn)樓市，鼓勵房企打折促銷讓利銷售新房。為認真貫徹落實國家和省、市有關決策部署，支持房地產(chǎn)和建筑企業(yè)在做好疫情防控前提下，積極應對疫情給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營造成的困難。

哈爾濱出臺十四條措施穩(wěn)樓市，鼓勵房企打折促銷讓利銷售新房。為認真貫徹落實國家和省、市有關決策部署，支持房地產(chǎn)和建筑企業(yè)在做好疫情防控前提下，積極應對疫情給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營造成的困難，哈爾濱市將印發(fā)《關于疫情期間促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關政策的通知》，《通知》共計十四條扶持措施，其中明確鼓勵房企采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房;同時公積金貸款項目隨時提交隨時審批。

全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

10月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為100.50，比9月份提高0.08點。

1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積880117萬平方米，同比增長3.0%，增速比1-9月份回落0.1個百分點。其中，住宅施工面積621836萬平方米，增長3.8%。房屋新開工面積180718萬平方米，下降2.6%，降幅收窄0.8個百分點。其中，住宅新開工面積132481萬平方米，下降3.3%。房屋竣工面積49240萬平方米，下降9.2%，降幅收窄2.4個百分點。其中，住宅竣工面積35443萬平方米，下降7.9%。

商品房銷售額增長

1-10月份，商品房銷售面積133294萬平方米，同比持平，1-9月份為下降1.8%。其中，住宅銷售面積增長0.8%，辦公樓銷售面積下降14.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額131665億元，增長5.8%，增速提高2.1個百分點。其中，住宅銷售額增長8.2%，辦公樓銷售額下降12.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降15.8%。

根據(jù)中研普華《2021-2026年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報告》分析：

11月3日，中共中央發(fā)布《關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》，不僅為“十四五”規(guī)劃定了調(diào)，還提出了2035年我國經(jīng)濟社會發(fā)展的遠景目標。

房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展

文件最早提到房地產(chǎn)的表述是這一句，它出現(xiàn)在“暢通國內(nèi)大循環(huán)”章節(jié)中，說明“均衡發(fā)展”要照顧到“依托強大國內(nèi)市場，形成國民經(jīng)濟良性循環(huán)”這個前提。

國內(nèi)國際大循環(huán)是中央預判內(nèi)外發(fā)展形勢，新近提出的發(fā)展格局，其中涉及到經(jīng)濟鏈條、產(chǎn)業(yè)鏈條、資金鏈條以及生產(chǎn)、分配、流通、消費等多個環(huán)節(jié)和層次的戰(zhàn)略思考與再定位。

房地產(chǎn)是比較特殊的行業(yè)，它既具有實體經(jīng)濟屬性，也有較強的金融屬性。多年以來，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，承載著經(jīng)濟增長、地方財政收入和金融市場穩(wěn)定等多項職能。

然而，過去的10多年間，持續(xù)上漲的房價不僅大量擠占了金融資源，擠壓了實體經(jīng)濟的發(fā)展空間，還導致生活成本上漲，嚴重透支了中國老百姓消費升級的空間。

更為緊迫的是，不斷堆高的金融杠桿和逐漸積累的房地產(chǎn)泡沫，已經(jīng)成為經(jīng)濟中最大的“灰犀?！?，時刻威脅著我國金融系統(tǒng)的安全。

所以，“十四五”規(guī)劃建議明確表示，要推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，警示的就是這一層風險，目的就是要消除國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，讓它和實體經(jīng)濟步調(diào)一致、共同發(fā)展。

當然，強調(diào)均衡發(fā)展，落點還是發(fā)展，不是絕對的限制發(fā)展，而是要在“規(guī)模上、結構上”適度調(diào)整，實現(xiàn)房地產(chǎn)與上下游、產(chǎn)供銷的有效銜接。

從“推動”二字也可以看出，中央的態(tài)度仍然是“支持”，而不是“控制”。十九大以來，中國經(jīng)濟已經(jīng)從高速增長轉向高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也不會例外。伴隨著20多年的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)的供需形勢已經(jīng)發(fā)生根本改變，人均住房面積已經(jīng)達到40平方米，市場趨于飽和，甚至局部已出現(xiàn)嚴重庫存。

在這樣的背景下，不完全剎車，而是轉為對房地產(chǎn)市場做結構性的調(diào)整，也是符合新時代發(fā)展主題的一個必然要求。

需要注意的是，發(fā)展金融和房地產(chǎn)，初衷是為“實體經(jīng)濟”“擴大內(nèi)需”服務的，這個“發(fā)展”要結合深化供給側結構性改革來理解，更加強調(diào)創(chuàng)新驅(qū)動、高質(zhì)量供給引領和創(chuàng)造新需求。

促進住房消費健康發(fā)展

房地產(chǎn)同時具有消費和投資兩種屬性，消費屬性包括剛性住房需求和改善性住房需求，二者會伴隨著人口數(shù)量和城鎮(zhèn)化率的提升而增加，而投資屬性也可以說是地產(chǎn)的金融屬性，通常來自預期資產(chǎn)價值升值和未來的租金收入等等，其周期性更強一些。

文件此處強調(diào)了“住房消費”，并沒有提到投資，也是反映了“房住不炒”的基本政策。

2009年，為了應對國際金融危機帶來的沖擊，國務院第一次提出“穩(wěn)定住房消費”的概念，2014年國務院重提“穩(wěn)定住房消費”，并將其列入六大消費領域之一。

面對疫情沖擊和復雜的國際環(huán)境，今年中央提出“雙循環(huán)”新發(fā)展格局，擴大內(nèi)需和促進消費是“雙循環(huán)”格局的重要內(nèi)容，因此，在“十四五”規(guī)劃建議中提出“促進住房消費健康發(fā)展”，有著深遠的戰(zhàn)略意義。

與過去“穩(wěn)定住房消費”的提法不同，本次表述為“促進住房消費健康發(fā)展”，其中包含兩層意思。

一是“促進”，相比之前的“穩(wěn)定”更加積極，未來應該會有具體的促進住房消費的政策措施出臺。

二是“健康發(fā)展”，指出發(fā)展是以促進消費為目的，但也仍然是健康第一，如果出亂子，那可就另說了。

同時要注意，文件中提到的“住房消費”，并不是單純指買房賣房，而應該是包含租賃住房、裝修改造、品質(zhì)改善、提升服務等更大范圍的消費需求，上下游還鏈接著建材家居、家裝、康養(yǎng)、物業(yè)等多個行業(yè)，可說是“一子落而滿盤活”，里面的市場機遇值得深挖。

當然，也不要期待2009年和2014年的政策強刺激再次上演，在“房住不炒”的原則之下，“穩(wěn)”字當先，任何投機性炒房行為，毫無疑問會受到嚴厲打壓。

原文表述：“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”

2016年底的中央經(jīng)濟工作會議上首次提出“房住不炒”，在此基礎上，住建部提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，之后許多部門都陸續(xù)出臺了配套政策，涉及融資、土地、稅金等各個方面。

本次將“房住不炒”寫入“十四五”規(guī)劃建議，是中央地產(chǎn)調(diào)控政策方針的一種延續(xù)。

由于房子的投資屬性常常超越消費屬性，成為企業(yè)和居民投資避險、保值增值的重要工具。在投資、投機需求的推動下，房價暴漲容易致使泡沫累積，金融風險加劇，會直接威脅到實體經(jīng)濟的發(fā)展和國家的經(jīng)濟安全。

“房住不炒”的目的就在于，讓房地產(chǎn)真正回歸到居住屬性，弱化其投資屬性，并且嚴厲打擊炒房的行為。從目前來看，在該原則指導下，本輪房地產(chǎn)調(diào)控取得了良好效果，房價漲幅趨緩，地產(chǎn)市場開始走向平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。

相信在今后相當長的時間里，“房住不炒”的總基調(diào)都不會再變了，變化只是細化到每個城市“因城施策”甚至每個市場主體“因企施策”的具體舉措，比如前段時間的“三條紅線”。房地產(chǎn)市場參與各方，比如地方政府、金融機構、房企、中介機構、購房者都應充分認識到這一點。

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