物業(yè)并購市場火熱 2020物業(yè)管理行業(yè)市場深度分析

• 2020年10月16日 GuoMeng來源：互聯(lián)網(wǎng) 1402 92
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近來，物業(yè)并購市場火熱。10月14日，碧桂園服務(wù)公告擬收購滿國康潔70%股權(quán)，最高代價(jià)不多于24.5億元。若截止2027年12月31日，碧桂園服務(wù)環(huán)衛(wèi)板塊未在國內(nèi)外證券交易所上市的，則需一年內(nèi)再收購滿國康潔的29.01%股權(quán)，收購對價(jià)不高于45億元。

物業(yè)并購市場火熱

近來，物業(yè)并購市場火熱。10月14日，碧桂園服務(wù)公告擬收購滿國康潔70%股權(quán)，最高代價(jià)不多于24.5億元。若截止2027年12月31日，碧桂園服務(wù)環(huán)衛(wèi)板塊未在國內(nèi)外證券交易所上市的，則需一年內(nèi)再收購滿國康潔的29.01%股權(quán)，收購對價(jià)不高于45億元。不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前9-10月物業(yè)股并購信息涉及金額達(dá)36.3億元億元，相當(dāng)于1-8月并購總額的85%。其中世茂服務(wù)及碧桂園服務(wù)分別以6億元、24.5億元兩單大額并購表現(xiàn)活躍。

隨著中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并逐步發(fā)展成為一個(gè)新興的行業(yè)。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2020-2025年中國物業(yè)管理行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》分析

物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要分支。物業(yè)管理實(shí)行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務(wù)和市場化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要。

從管理規(guī)?？?，管理面積均值達(dá)4279萬平方米，市場份額提升至四成，各層級持續(xù)分化。TOP10企業(yè)管理面積均值達(dá)2.21億平方米，是百強(qiáng)企業(yè)均值的5.16倍，市場份額達(dá)9.22%，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢延續(xù)。在借助兄弟開發(fā)企業(yè)資源優(yōu)勢方面，百強(qiáng)企業(yè)通過承接兄弟公司獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目、積極爭取兄弟公司合作開發(fā)的項(xiàng)目物業(yè)管理權(quán)、追隨兄弟公司擴(kuò)張步伐等措施，拓寬物業(yè)服務(wù)半徑，持續(xù)加大規(guī)模效應(yīng)。在市場化拓展方面，百強(qiáng)企業(yè)積極參與市場競標(biāo)、選擇百強(qiáng)企業(yè)作為并購標(biāo)的開展高質(zhì)量并購、抓住非住宅物業(yè)領(lǐng)域新機(jī)遇、借助大數(shù)據(jù)、智能化等手段，增強(qiáng)企業(yè)市場拓展能力。在城市深耕方面，百強(qiáng)企業(yè)緊跟城市群政策導(dǎo)向，充分利用區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流入優(yōu)勢，重點(diǎn)挖掘核心區(qū)域蘊(yùn)含的巨大物業(yè)服務(wù)需求，進(jìn)行規(guī)?；季?，百強(qiáng)企業(yè)2019年單個(gè)城市項(xiàng)目數(shù)量均值為6.84個(gè)，單個(gè)城市管理面積均值138.03萬平方米，單個(gè)項(xiàng)目管理面積均值20.18萬平方米。

從經(jīng)營績效看，2019年，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值達(dá)10.40億元，同比增長17.38%，高于在管面積增速(15.08%)2.3個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營業(yè)績保持穩(wěn)健增長。在營業(yè)收入構(gòu)成方面，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值達(dá)8.17億元，依然是百強(qiáng)企業(yè)的主要收入來源;多種經(jīng)營收入均值為2.23億元，多種經(jīng)營收入占總營業(yè)收入比重為21.45%，多種經(jīng)營對業(yè)績拉動能力不斷增強(qiáng)。在營業(yè)成本方面，受制于人工成本不斷上漲，項(xiàng)目外包降本作用的局限性，以及智能化投入成效不顯著等綜合因素影響，百強(qiáng)企業(yè)陷入成本管理瓶頸，2019年，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本率為75.98%，僅下降0.46個(gè)百分點(diǎn)。在毛利潤與凈利潤方面，2019年百強(qiáng)企業(yè)毛利潤率為24.02%，增長0.46個(gè)百分點(diǎn);百強(qiáng)企業(yè)凈利潤均值為9112.37萬元，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤均值為4904.45萬元，多種經(jīng)營凈利潤均值為4207.92萬元。

發(fā)展趨勢

(1)中國的物業(yè)管理行業(yè)正走在產(chǎn)業(yè)快速集中的路上。例如，產(chǎn)業(yè)集中品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業(yè)園區(qū)，品牌溢價(jià)能力因服務(wù)質(zhì)量而迅速增強(qiáng)，即使在成本加成的基礎(chǔ)物業(yè)中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。(2)我國物業(yè)行業(yè)有著大量的市場定位清晰的企業(yè)。例如：萬科物業(yè)發(fā)展有限公司致力于讓更多用戶體驗(yàn)物業(yè)之美好，圍繞業(yè)主不動產(chǎn)保值增值提供全生命周期服務(wù)的市場定位。綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司以物業(yè)服務(wù)為根基，以服務(wù)平臺為介質(zhì)，以智慧科技為手段的市場定位。長城物業(yè)集團(tuán)有限公司著力于“物業(yè)管理發(fā)展”與“社區(qū)生態(tài)建設(shè)”雙主航道的發(fā)展策略。(3)近年來，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維加速滲透到物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式逐步邁入成熟期，互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了從0到1、從1到N的轉(zhuǎn)變。(4)“機(jī)器人+物業(yè)”帶來的人員沖擊。例如高仙作為全球較早從事機(jī)器人自主移動技術(shù)研發(fā)的上游技術(shù)型企業(yè)，基于全場景移動機(jī)器人技術(shù)已實(shí)現(xiàn)了50+機(jī)型、10000+終端和5000+行業(yè)案例的應(yīng)用積累，機(jī)器人產(chǎn)品與解決方案更是可直擊物業(yè)管理中對人力依賴較大的安防、清潔、配送三大垂直場景，全力助推物業(yè)地產(chǎn)的智慧升級。(5)基于智慧物業(yè)平臺服務(wù)的相繼出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了以往傳統(tǒng)服務(wù)所無法實(shí)現(xiàn)的功能。例如，通過移動互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)，可以將原本繁瑣的維修流程簡化、可以預(yù)訂服務(wù)、購買商品。相關(guān)智能APP的開發(fā)與普及已經(jīng)成為物業(yè)行業(yè)的一個(gè)發(fā)展方向。

在很多城市，物業(yè)費(fèi)已經(jīng)跟征信系統(tǒng)連接，以保障行業(yè)的健康發(fā)展。這些政策層面的支持，讓物管行業(yè)逐步產(chǎn)生活力。之前有人說我沒住，不用繳費(fèi)，但他不交錢，行業(yè)還是要做，所以政策對行業(yè)越來越認(rèn)可。伴隨著我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時(shí)代，物業(yè)管理服務(wù)這一“朝陽行業(yè)”未來將大有可為。

欲了解更多關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2020-2025年中國物業(yè)管理行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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  2020-2025年中國物業(yè)管理行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  行業(yè)概況物業(yè)管理被普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務(wù)性功能的一種提升，物業(yè)管理提供的服務(wù)商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務(wù)，而且這些管理和服務(wù)是針對物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人...

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