房地產(chǎn)基金市場投資 2020房地產(chǎn)基金行業(yè)前景、現(xiàn)狀分析

• 2020年8月4日 LiuMingYue來源：百度百科 中研網(wǎng) 1137 73
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隨著房地產(chǎn)基金運作模式的不斷成熟和運作規(guī)模的不斷擴大,當前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美國每一個大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營活動中。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。

隨著房地產(chǎn)基金運作模式的不斷成熟和運作規(guī)模的不斷擴大,當前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美國每一個大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營活動中。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。美國是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國家之一，也是金融制度、法律法規(guī)相對健全的國家，20世紀60年代,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強、流動性差等不利因素，美國出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機構管理的房地產(chǎn)投資信托基金,其在匯集眾多投資者的資金后進行房地產(chǎn)投資。

房地產(chǎn)基金市場投資

2020年隨著供給側結構性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟將在各種不確定和沖擊中構筑新的增長動力。目前國內面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿以及房地產(chǎn)市場過熱等結構性弊病。

但市場經(jīng)過2015年下半年的大幅回調和2016至今的調整后，當前并沒有太多風險。隨著“十三五規(guī)劃”、“中國制造2025”的逐步深化和 “十九大”會議的勝利召開，資本市場將輸入更多優(yōu)質的血液。A股依然存在波折，但同時衍生結構性投資機會。

我國各級城市正在梯次進入存量房占主導的交易格局。數(shù)據(jù)顯示，2009年北京一、二手房成交之比為1：1.37，2018年第一季度末該比值達到1：6.6。2017年上海一、二手房成交之比為1：1.58。2015年，深圳二級市場轉移登記65931筆，三級市場轉移登記147694筆，分別同比增長10.18%、106.82%，一、二手房成交之比為1：2.24。這些數(shù)據(jù)表明一線城市房地產(chǎn)交易已進入了以存量房交易為主的時代。由于市中心土地的稀缺性，未來其他城市存量房交易占主導也將是必然趨勢。存量房時代的到來，將對房地產(chǎn)經(jīng)紀的行業(yè)地位和內部格局造成重要影響。

據(jù)中研研究院《2020-2025年房地產(chǎn)基金市場投資機會及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報告》

2020房地產(chǎn)基金行業(yè)前景、現(xiàn)狀分析

2020年1-4月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低。截至4月末，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為466億元和273.1億元，分別同比降低10.2%和28.8%。銷售操盤榜TOP100房企入榜門檻則為36.1億元，同比下降31%。截止2020年4月初，已經(jīng)有40家房企直接或者間接公布了2020年銷售目標。盡管大多數(shù)企業(yè)2020年銷售目標較2019年銷售成績有不同程度的增幅，但平均增幅較以往明顯縮小。這40家企業(yè)2020年銷售目標平均增速不足14%，創(chuàng)下近年來的新低。伴隨著行業(yè)增速放緩，尤其是受新冠疫情影響的時間難以預測，房地產(chǎn)行業(yè)不確定性增加，房企紛紛選擇謹慎表態(tài)。在40家企業(yè)中，有34家企業(yè)上調了銷售目標，1家持平，5家下調。著名經(jīng)濟學家李迅雷也表示，今年疫情期失業(yè)人口高達7000萬，大家在此階段下基本都還是虧損狀態(tài)，一部分人短時間還需要花存款，找尋工作將很難再拿出大筆錢買房，由此可見樓市想要真正回暖，可能還需要一段時間的復蘇才行了。

城鎮(zhèn)化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，到2030年我國城鎮(zhèn)化率要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉移到城市。

美國房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍,而采用開放式基金模式的相對較少;約占30%。

具有流動性強的特點,便于投資者控制風險,而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點。但是美國對開放式房地產(chǎn)投資基金的投資方向有所限制,該類基金一般不能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn),而是要通過投資于房地產(chǎn)投資信托股票、房地產(chǎn)相關債券等房地產(chǎn)相關金融產(chǎn)品來參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資,而且要求其在房地產(chǎn)方面的投資比例達到基金規(guī)模的90%以上。

房地產(chǎn)基金以獲得投資收益為目的的房地產(chǎn)投資基金的提供者之所以不采用“單個投資制度”直接投資房地產(chǎn)項目，而是通過“集合投資制度”間接從事房地產(chǎn)投資，是因為房地產(chǎn)投資基金具有流動性高、變現(xiàn)能力強、集合投資、專家管理、分散風險、降低交易成本、運作規(guī)范的特點，具有“單個投資制度”所無與倫比的制度優(yōu)勢。

房地產(chǎn)投資基金投入之前的風險主要是由信息不對稱引起的。這一時期的風險防范措施的形成應建立在如何保證房地產(chǎn)投資基金能夠盡可能得到來自企業(yè)家和投資企業(yè)的完整準確的信息。只有證明可將機構資產(chǎn)授權給經(jīng)營者，才能依賴他們?yōu)榉康禺a(chǎn)投資基金獲得的最大利益。為此需要采取以下風險管理措施：借助商業(yè)計劃書、盡職調查、借助專門的中介服務公司的評估和服務、借助中介機構的推介及采取投資組合策略。

房地產(chǎn)投資基金投入之后的風險主要來自事后信息不對稱以及由此產(chǎn)生的道德風險，同時還要考慮投資本身面臨的風險。面對可能的風險，房地產(chǎn)投資基金應當采取以下措施：用雙方簽訂的投資協(xié)議防范風險、基金經(jīng)理人對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)控機制及違約補救。

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