中國(guó)主題地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前瞻 主題地產(chǎn)未來(lái)投資戰(zhàn)略分析

• 2020年7月13日 ZhouXun來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 752 45
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主題地產(chǎn)是指以項(xiàng)目策劃為導(dǎo)向，將主題文化導(dǎo)入房地產(chǎn)的“整體規(guī)劃、建筑造型、園林綠化、園林景觀、宣傳推廣和社區(qū)文化活動(dòng)”之中，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)“集文化藝術(shù)和居住公園于一體”的城市生活體。

主題地產(chǎn)是指以項(xiàng)目策劃為導(dǎo)向，將主題文化導(dǎo)入房地產(chǎn)的“整體規(guī)劃、建筑造型、園林綠化、園林景觀、宣傳推廣和社區(qū)文化活動(dòng)”之中，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)“集文化藝術(shù)和居住公園于一體”的城市生活體。如：深圳華僑城四大主題公園，現(xiàn)已成為深圳市主要旅游景點(diǎn)。

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主題地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

我國(guó)主題公園開(kāi)發(fā)起步于20世紀(jì)80年代后期，是市場(chǎng)催生的產(chǎn)物。進(jìn)入20世紀(jì)90年代以后，國(guó)內(nèi)旅游熱的興起，使龐大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)被啟動(dòng)。近年來(lái)，在全國(guó)范圍內(nèi)掀起了一股“主題公園熱”。

當(dāng)前我國(guó)進(jìn)入了主題公園的高速建設(shè)期，多個(gè)世界知名主題公園先后落戶中國(guó)，同時(shí)我國(guó)各地建設(shè)主題公園的熱情也持續(xù)高漲。我國(guó)主題公園扎堆建設(shè)將面臨如何延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈、如何實(shí)現(xiàn)盈利、如何避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等諸多問(wèn)題。

在香港迪士尼成功運(yùn)營(yíng)后，上海迪士尼于2015年開(kāi)業(yè);而英國(guó)默林娛樂(lè)知名品牌杜莎夫人蠟像館也于2016年5月在北京揭幕;6月末，美國(guó)六旗娛樂(lè)在華首個(gè)“山水六旗小鎮(zhèn)”項(xiàng)目選址京津冀地區(qū)，總投資約300億元，預(yù)計(jì)2018年開(kāi)業(yè)。

當(dāng)國(guó)際主題公園巨頭紛紛進(jìn)入中國(guó)跑馬圈地時(shí)，目前國(guó)內(nèi)七成左右的主題公園還在為盈利而努力。目前，國(guó)內(nèi)主題公園投資在5000萬(wàn)元以上的有300家左右，其中有一定品牌知名度、有良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的主題公園只占比10%，有70%的主題公園虧損，20%持平。

國(guó)內(nèi)首先要嚴(yán)控打著主題公園旗號(hào)的圈地行為，其次就是減少地方政府的干預(yù)，讓主題公園的發(fā)展充分市場(chǎng)化;最后是鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)主題公園實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化運(yùn)作，并注重品牌塑造，拓展收入渠道。

完善的區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施是助推旅游地產(chǎn)價(jià)值提升的重要因素?；A(chǔ)設(shè)施完善與否是評(píng)價(jià)城市發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo)，它關(guān)系到城市的協(xié)調(diào)發(fā)展乃至區(qū)域經(jīng)濟(jì)的提升。對(duì)旅游地產(chǎn)而言，區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是城市的交通路網(wǎng)無(wú)疑是關(guān)系到居住者生活及區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的重要因素。調(diào)查顯示，大多數(shù)樣本項(xiàng)目的道路通達(dá)狀況良好，臨近公路縣及以上級(jí)別道路的比重高達(dá)92.9%，在充分滿足居住者及游客的出行需求的基礎(chǔ)上，也為提升旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值提供了重要保障。

未來(lái)國(guó)內(nèi)的主題公園的競(jìng)爭(zhēng)將日趨白熱化?；谥黝}公園數(shù)量的急劇增加，相關(guān)同類型主題公園將大量涌現(xiàn)，主題公園市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。服務(wù)將成為各大主題公園之間競(jìng)爭(zhēng)的最重要因素之一。

2020主題地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

主題公園是現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的主體內(nèi)容之一，也是未來(lái)旅游業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)。隨著中國(guó)旅游從觀光型向度假型轉(zhuǎn)變，中國(guó)主題公園發(fā)展前景廣闊，這一新型的旅游休閑產(chǎn)品，將逐漸成為人們休閑娛樂(lè)的主要消費(fèi)對(duì)象。然而主題公園地產(chǎn)化產(chǎn)生的負(fù)面影響多多，首先，使主題公園喪失了旅游的本質(zhì)，周邊房產(chǎn)樓市的增加對(duì)公園的觀賞性、流通性、公共設(shè)施的使用等均造成不同程度的不良影響。第二，公園周邊房產(chǎn)數(shù)量的增多直接導(dǎo)致人口量的增加，有人的地方就會(huì)涉及到教育、醫(yī)療、商品買賣……一系列產(chǎn)品的消耗，數(shù)量的激增會(huì)促進(jìn)消費(fèi)升高的同時(shí)不利于自然環(huán)境制衡。第三，安全隱患也會(huì)隨著公園商業(yè)化和房產(chǎn)化增加。

《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)提出，要防止一哄而起、盲目發(fā)展、重復(fù)模仿、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，防范地方債務(wù)、社會(huì)、金融等風(fēng)險(xiǎn);要嚴(yán)控房地產(chǎn)傾向，對(duì)擬新增立項(xiàng)的主題公園項(xiàng)目要科學(xué)論證評(píng)估，嚴(yán)格把關(guān)審查，防范“假公園真地產(chǎn)”項(xiàng)目。

隨著政府不斷對(duì)頒布實(shí)施和升級(jí)的各項(xiàng)調(diào)控政策下，“地產(chǎn)傍主題公園”的現(xiàn)象會(huì)逐漸退出歷史舞臺(tái)。主題公園需要另謀“生路”，開(kāi)辟和拓展屬于自己的“錢(qián)”程。房產(chǎn)市場(chǎng)從土地開(kāi)發(fā)商，銷售商到中介機(jī)構(gòu)也需要回歸房產(chǎn)市場(chǎng)自身戰(zhàn)場(chǎng)，發(fā)揮主觀能動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)真正價(jià)值的開(kāi)發(fā)。

與傳統(tǒng)地產(chǎn)相反的是，文化軟實(shí)力被一次次提到國(guó)家戰(zhàn)略層面，因?yàn)槲幕敲褡宓木窈挽`魂，近年來(lái)外來(lái)文化，特別是西方文化和韓流對(duì)中國(guó)民族文化的沖擊日益加深，在年輕的一代中，這種現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。同時(shí)，做為一個(gè)有強(qiáng)大影響力的大國(guó)，這個(gè)國(guó)家的文化一定也同樣強(qiáng)大，表現(xiàn)在它的文化產(chǎn)業(yè)無(wú)論是規(guī)模還是影響力在世界舞臺(tái)上同樣綻放光彩。因此，文化產(chǎn)業(yè)不光是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，更是國(guó)家長(zhǎng)期扶持的戰(zhàn)略型產(chǎn)業(yè)，文化產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)地產(chǎn)的結(jié)合，為傳統(tǒng)地產(chǎn)的發(fā)展注入新的血液，這樣，房地產(chǎn)不再只是滿足“住”，而是附加了更多的文化服務(wù)。其中包括旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、智能化地產(chǎn)。

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