中國中央商務(wù)區(qū)行業(yè)市場前瞻 中央商務(wù)區(qū)未來投資戰(zhàn)略分析

• 2020年7月13日 ZhouXun來源：互聯(lián)網(wǎng)綜合 1049 67
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中央商務(wù)區(qū)(簡稱CBD)是指一個國家或城市里主要商務(wù)活動進(jìn)行的地區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國，當(dāng)時定義為“商業(yè)會聚之處”。隨后，CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個城市、一個區(qū)域乃至一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。

中央商務(wù)區(qū)(簡稱CBD)是指一個國家或城市里主要商務(wù)活動進(jìn)行的地區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國，當(dāng)時定義為“商業(yè)會聚之處”。隨后，CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個城市、一個區(qū)域乃至一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。一般而言，CBD位于城市中心，高度集中了城市的經(jīng)濟(jì)、科技和文化力量，作為城市的核心，應(yīng)具備金融、貿(mào)易、服務(wù)、展覽、咨詢等多種功能，并配以完善的市政交通與通訊條件。

根據(jù)中國社科院和中國商務(wù)區(qū)聯(lián)盟聯(lián)合發(fā)布的藍(lán)皮書顯示，香港中環(huán)CBD為世界級CBD，我國三大國家級CBD為北京商務(wù)中心區(qū)、上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、廣州CBD(即廣州天河中央商務(wù)區(qū))。

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中國中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展

在CBD的建設(shè)上，國內(nèi)一般采取了兩種途徑，一種是對城市原來的商業(yè)街區(qū)加以改造和擴(kuò)建，如沈陽的沈河區(qū)等;另一種途徑就是擇地新建，如上海的陸家嘴、武漢的王家墩、成都的大源、南昌的紅谷灘、鄭州的鄭東新區(qū)。兩種方式各有千秋，至于到底選擇哪種，則主要根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)過程中的投入產(chǎn)出比加以確定。深圳的福田CBD、廣州的天河CBD、北京的朝陽CBD、上海的陸家嘴CBD已經(jīng)規(guī)模很大了。

CBD是市場經(jīng)濟(jì)條件下城市發(fā)展過程中的必然產(chǎn)物，一方面它是一個國際大都會必不可少的標(biāo)志，另一方面，眾多城市能夠大規(guī)模地興建CBD。我國城市的現(xiàn)代化、國際化進(jìn)程正逐漸加快，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到了一個質(zhì)的提高，城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁十足。

中央商務(wù)區(qū)的等級

一級CBD：包括高端服務(wù)業(yè)(如銀行業(yè)、保險業(yè)、政府和總部等)集聚形成的傳統(tǒng)CBD，主要位于城市中心區(qū)的公交樞紐地區(qū)，其中以大阪最為突出。

二級CBD：新型的服務(wù)業(yè)(如公司總部、媒體、廣告業(yè)、公共關(guān)系和設(shè)計(jì)業(yè)等)在距離核心區(qū)5-8公里范圍內(nèi)集聚形成的新型CBD。

三級CBD：由特定的專門化功能(如教育、娛樂和運(yùn)動、展覽和會議等)在距離核心區(qū)35-65公里范圍內(nèi)集聚形成的專門化CBD。

中央商務(wù)區(qū)的未來發(fā)展趨勢

中央商務(wù)區(qū)是一個城市的功能核心，是現(xiàn)代化大都市的一個重要標(biāo)志，其地價可謂“寸土寸金”，區(qū)內(nèi)高度集中了城市的經(jīng)濟(jì)、科技和文化力量，同時具備金融、貿(mào)易、服務(wù)、展覽、咨詢等多種服務(wù)。

中央商務(wù)區(qū)匯集了眾多超高建筑并擁有便捷的交通和現(xiàn)代化的信息交換系統(tǒng)，以及大量的辦公、餐飲、服務(wù)和住宿設(shè)施。一般來講，寫字樓要占到總面積的50%，商業(yè)餐飲面積占20%，住宅公寓面積占20%，其他服務(wù)設(shè)施以及必要配套設(shè)施約占10%。

中央商務(wù)區(qū)建設(shè)和房地產(chǎn)企業(yè)具有較強(qiáng)的相關(guān)性，因此近幾年國內(nèi)具有較大實(shí)力的房地產(chǎn)商紛紛進(jìn)入中央商務(wù)區(qū)建設(shè)行業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，雖然2011年受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)慘淡經(jīng)營，但是中央商務(wù)區(qū)投資仍然火熱。以深圳中央商務(wù)區(qū)、廣州中央商務(wù)區(qū)、成都中央商務(wù)區(qū)、杭州中央商務(wù)區(qū)為例，2011年上半年分別為各自城市寫字樓價格上漲最為顯著的區(qū)域，漲幅分別達(dá)到27%、31%、7%、16%。受當(dāng)前中央商務(wù)區(qū)建設(shè)利好以及國內(nèi)宏觀政策調(diào)控綜合影響，國內(nèi)大批具有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商將會將部分資金抽離住宅樓開發(fā)轉(zhuǎn)而投資中央商務(wù)區(qū)建設(shè)，中央商務(wù)區(qū)建設(shè)行業(yè)競爭將趨于激烈。

從國內(nèi)中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的主要城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r看，中央商務(wù)區(qū)確實(shí)逐漸成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，帶動著區(qū)域整體實(shí)力地提升。但是不容忽視的是由于我國中央商務(wù)區(qū)建設(shè)開發(fā)及運(yùn)營剛處于起步階段，地方政府以及開發(fā)企業(yè)和運(yùn)營商的經(jīng)驗(yàn)不足，容易出現(xiàn)過度追求稅收、缺乏對園區(qū)系統(tǒng)科學(xué)的專業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心出現(xiàn)偏移、土地利用效率偏低、配套不平衡、帶動作用不明顯等諸多問題。

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