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5家上市險(xiǎn)企投資性房地產(chǎn)近850億元 攬入租金收入54億元

  • 2019年4月11日 HeMengQin來源:證券日報(bào) 556 31
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長期以來,險(xiǎn)資由于資金量大、久期長等特點(diǎn),其資產(chǎn)配置風(fēng)格備受資本市場關(guān)注,同時(shí),投資性房地產(chǎn)向來也備受市場關(guān)注,那么,險(xiǎn)資是如何看待未來的房地產(chǎn)投資機(jī)遇?

5家上市險(xiǎn)企投資性房地產(chǎn)近850億元 攬入租金收入54億元

投資性房地產(chǎn)是什么

是指為賺取租金或資本增值(房地產(chǎn)買賣的差價(jià)),或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

投資性房地產(chǎn)主要包括:已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

不屬于投資性房地產(chǎn)的有:

(1)自用房地產(chǎn),即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn);

(2)作為存貨的房地產(chǎn)。 投資性房地產(chǎn)屬于正常經(jīng)常性活動(dòng),形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益確認(rèn)為企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入但對于大部分企業(yè)而言,是與經(jīng)營性活動(dòng)相關(guān)的其他經(jīng)營活動(dòng)

長期以來,險(xiǎn)資由于資金量大、久期長等特點(diǎn),其資產(chǎn)配置風(fēng)格備受資本市場關(guān)注,同時(shí),投資性房地產(chǎn)向來也備受市場關(guān)注,那么,險(xiǎn)資是如何看待未來的房地產(chǎn)投資機(jī)遇?

據(jù)《證券日報(bào)》記者梳理,截至去年年末,中國人壽、中國平安、中國太保、新華保險(xiǎn)、中國人保5大A股上市險(xiǎn)企的投資性房地產(chǎn)余額合計(jì)為849.04億元,同比增長約11.95%,地產(chǎn)投資增速頗為穩(wěn)健。

雖然余額增幅不大,但投資性房地產(chǎn)租金收入增幅較高。據(jù)《證券日報(bào)》記者梳理,上述5家險(xiǎn)企去年合計(jì)租金收入為53.92億元,同比增長24%。

中國平安、中國人保投資性房地產(chǎn)均超百億元

從上市險(xiǎn)企來看,截至2018年,中國平安、中國人壽、中國太保、新華保險(xiǎn)、中國人保5家險(xiǎn)企投資性房地產(chǎn)余額分別為467.89億元、97.47億元、85.42億元、70.44億元、127.82億元,同比增幅分別為-0.8%、218.1%、-2.1%、48.6%、5.2%。

對比來看,在規(guī)模方面,截至2018年中國平安投資性房地產(chǎn)最多,中國人保次之,這2家余額均超過100億元,其他3家規(guī)模均低于100億元。

增速方面,中國平安與中國太保的投資性房地產(chǎn)去年較2017年出現(xiàn)微降,中國人壽與新華保險(xiǎn)出現(xiàn)大幅增長。中國人壽對此表示,增幅較高源于“新增投資性房地產(chǎn)”。新華保險(xiǎn)提到變動(dòng)原因亦為“新購置投資性房地產(chǎn)”。

從目前上市險(xiǎn)企投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值來看,截至去年年末,中國平安投資性房地產(chǎn)中房屋及建筑物的公允價(jià)值為681.36億元。中國太保為120.17億元(2017年同期為118.56億元)。新華保險(xiǎn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值為84.17億元(2017年同期為60.02億元)。

值得一提的是,部分險(xiǎn)企的投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。比如,中國平安提到,于2018年12月31日,集團(tuán)凈額約為人民幣21.89億元的投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。中國人壽也表示,于2018年12月31日,集團(tuán)尚在辦理產(chǎn)權(quán)證明的投資性房地產(chǎn)賬面凈值為34.07億元(2017年同期為18.72億元)。

5家上市險(xiǎn)企攬入租金收入54億元

值得關(guān)注的是,去年受權(quán)益市場波動(dòng)影響,上市險(xiǎn)企投資收益普遍出現(xiàn)下滑。雖然房地產(chǎn)投資在險(xiǎn)企總的資產(chǎn)配置占比不高,但去年險(xiǎn)企地產(chǎn)投資租金收益頗為可觀。

2018年上市險(xiǎn)企投資收益明顯承壓。2018年中國平安、中國人壽、中國太保以及新華保險(xiǎn)分別實(shí)現(xiàn)總投資收益率分別為3.6%、3.3%、4.6%、4.6%,同比下降2.5、1.9、0.8、0.6個(gè)百分點(diǎn)。凈投資收益率分別為5.2%、4.6%、4.9%、5.0%,同比下滑0.6、0.3、0.5、0.1個(gè)百分點(diǎn)。

由于2018年債市、股市均處于下行通道,權(quán)益市場分紅收入下降以及公允價(jià)值減值影響,上市險(xiǎn)企總投資收益率下滑在預(yù)期之中。而對比來看,上市險(xiǎn)企地產(chǎn)投資收益增幅較高,上述5大險(xiǎn)企去年合計(jì)租金收入為53.92億元,同比增長24%。

從披露具體投資收益的中國太保來看,其投資性房地產(chǎn)投資收益率為9.0%,較前一年提升0.6pt,高于4.6%的總投資收益率,也高于固定收益率、權(quán)益投資類、現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他類投資。

各公司具體租金方面,中國平安表示,去年投資性房地產(chǎn)的租金收入為37.43億元(2017年度為27.57億元),同比增長35%。中國太保的該項(xiàng)投資租金為7.39億元,同比增長7.7%。

引人注意的是,目前險(xiǎn)企投資的一部分房地產(chǎn)用于旗下子公司的辦公場地,也有部分投資性地產(chǎn)被抵押。

中國平安提到,于2018年12月31日,本集團(tuán)凈額為130.95億元的投資性房地產(chǎn)用于賬面值為人民幣75.53億元的長期借款的抵押物。

例如新華保險(xiǎn)提到,其去年將位于北京市朝陽區(qū)建國門外大街甲12號的新華保險(xiǎn)大廈的部分辦公場所出租給資產(chǎn)管理公司,并在2018年確認(rèn)上述租金收入約為0.14億元;將位于北京市朝陽區(qū)建國門外大街甲12號的新華保險(xiǎn)大廈的部分辦公場所出租給新華養(yǎng)老保險(xiǎn),2018年確認(rèn)上述租金收入約為0.03億元。于2018年1月份,本公司與新華浩然訂立了房屋租賃及物業(yè)管理協(xié)議,有效期為1年。

值得一提的是,投資性房地產(chǎn)目前在各險(xiǎn)企投資資產(chǎn)配置比例中占比均較低(國壽和太保均不足1%)。上市險(xiǎn)企也提到了投資性房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。比如,中國平安表示,集團(tuán)持有的投資性房地產(chǎn)面臨房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn),集團(tuán)跟蹤房地產(chǎn)投資敞口,監(jiān)測相應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng),分析宏觀政策和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)價(jià)格的影響,聘請獨(dú)立評估師評估公允價(jià)值,定期開展壓力測試。

事實(shí)上,多位保險(xiǎn)資管人士表示,2019年不動(dòng)產(chǎn)依然是險(xiǎn)企重點(diǎn)投資領(lǐng)域。但是,險(xiǎn)企投資路徑正發(fā)生改變,分紅穩(wěn)定、業(yè)績確定性強(qiáng)的龍頭地產(chǎn)股有望獲保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)資金青睞。


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