5家上市險(xiǎn)企投資性房地產(chǎn)近850億元 攬入租金收入54億元

• 2019年4月11日 HeMengQin來源：證券日報(bào) 556 31
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長期以來，險(xiǎn)資由于資金量大、久期長等特點(diǎn)，其資產(chǎn)配置風(fēng)格備受資本市場關(guān)注，同時(shí)，投資性房地產(chǎn)向來也備受市場關(guān)注，那么，險(xiǎn)資是如何看待未來的房地產(chǎn)投資機(jī)遇?

5家上市險(xiǎn)企投資性房地產(chǎn)近850億元 攬入租金收入54億元

投資性房地產(chǎn)是什么

是指為賺取租金或資本增值(房地產(chǎn)買賣的差價(jià))，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

投資性房地產(chǎn)主要包括:已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

不屬于投資性房地產(chǎn)的有:

(1)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn);

(2)作為存貨的房地產(chǎn)。 投資性房地產(chǎn)屬于正常經(jīng)常性活動(dòng)，形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益確認(rèn)為企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入但對于大部分企業(yè)而言，是與經(jīng)營性活動(dòng)相關(guān)的其他經(jīng)營活動(dòng)

長期以來，險(xiǎn)資由于資金量大、久期長等特點(diǎn)，其資產(chǎn)配置風(fēng)格備受資本市場關(guān)注，同時(shí)，投資性房地產(chǎn)向來也備受市場關(guān)注，那么，險(xiǎn)資是如何看待未來的房地產(chǎn)投資機(jī)遇?

據(jù)《證券日報(bào)》記者梳理，截至去年年末，中國人壽、中國平安、中國太保、新華保險(xiǎn)、中國人保5大A股上市險(xiǎn)企的投資性房地產(chǎn)余額合計(jì)為849.04億元，同比增長約11.95%，地產(chǎn)投資增速頗為穩(wěn)健。

雖然余額增幅不大，但投資性房地產(chǎn)租金收入增幅較高。據(jù)《證券日報(bào)》記者梳理，上述5家險(xiǎn)企去年合計(jì)租金收入為53.92億元，同比增長24%。

中國平安、中國人保投資性房地產(chǎn)均超百億元

從上市險(xiǎn)企來看，截至2018年，中國平安、中國人壽、中國太保、新華保險(xiǎn)、中國人保5家險(xiǎn)企投資性房地產(chǎn)余額分別為467.89億元、97.47億元、85.42億元、70.44億元、127.82億元，同比增幅分別為-0.8%、218.1%、-2.1%、48.6%、5.2%。

對比來看，在規(guī)模方面，截至2018年中國平安投資性房地產(chǎn)最多，中國人保次之，這2家余額均超過100億元，其他3家規(guī)模均低于100億元。

增速方面，中國平安與中國太保的投資性房地產(chǎn)去年較2017年出現(xiàn)微降，中國人壽與新華保險(xiǎn)出現(xiàn)大幅增長。中國人壽對此表示，增幅較高源于“新增投資性房地產(chǎn)”。新華保險(xiǎn)提到變動(dòng)原因亦為“新購置投資性房地產(chǎn)”。

從目前上市險(xiǎn)企投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值來看，截至去年年末，中國平安投資性房地產(chǎn)中房屋及建筑物的公允價(jià)值為681.36億元。中國太保為120.17億元(2017年同期為118.56億元)。新華保險(xiǎn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值為84.17億元(2017年同期為60.02億元)。

值得一提的是，部分險(xiǎn)企的投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。比如，中國平安提到，于2018年12月31日，集團(tuán)凈額約為人民幣21.89億元的投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。中國人壽也表示，于2018年12月31日，集團(tuán)尚在辦理產(chǎn)權(quán)證明的投資性房地產(chǎn)賬面凈值為34.07億元(2017年同期為18.72億元)。

5家上市險(xiǎn)企攬入租金收入54億元

值得關(guān)注的是，去年受權(quán)益市場波動(dòng)影響，上市險(xiǎn)企投資收益普遍出現(xiàn)下滑。雖然房地產(chǎn)投資在險(xiǎn)企總的資產(chǎn)配置占比不高，但去年險(xiǎn)企地產(chǎn)投資租金收益頗為可觀。

2018年上市險(xiǎn)企投資收益明顯承壓。2018年中國平安、中國人壽、中國太保以及新華保險(xiǎn)分別實(shí)現(xiàn)總投資收益率分別為3.6%、3.3%、4.6%、4.6%，同比下降2.5、1.9、0.8、0.6個(gè)百分點(diǎn)。凈投資收益率分別為5.2%、4.6%、4.9%、5.0%，同比下滑0.6、0.3、0.5、0.1個(gè)百分點(diǎn)。

由于2018年債市、股市均處于下行通道，權(quán)益市場分紅收入下降以及公允價(jià)值減值影響，上市險(xiǎn)企總投資收益率下滑在預(yù)期之中。而對比來看，上市險(xiǎn)企地產(chǎn)投資收益增幅較高，上述5大險(xiǎn)企去年合計(jì)租金收入為53.92億元，同比增長24%。

從披露具體投資收益的中國太保來看，其投資性房地產(chǎn)投資收益率為9.0%，較前一年提升0.6pt，高于4.6%的總投資收益率，也高于固定收益率、權(quán)益投資類、現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他類投資。

各公司具體租金方面，中國平安表示，去年投資性房地產(chǎn)的租金收入為37.43億元(2017年度為27.57億元)，同比增長35%。中國太保的該項(xiàng)投資租金為7.39億元，同比增長7.7%。

引人注意的是，目前險(xiǎn)企投資的一部分房地產(chǎn)用于旗下子公司的辦公場地，也有部分投資性地產(chǎn)被抵押。

中國平安提到，于2018年12月31日，本集團(tuán)凈額為130.95億元的投資性房地產(chǎn)用于賬面值為人民幣75.53億元的長期借款的抵押物。

例如新華保險(xiǎn)提到，其去年將位于北京市朝陽區(qū)建國門外大街甲12號的新華保險(xiǎn)大廈的部分辦公場所出租給資產(chǎn)管理公司，并在2018年確認(rèn)上述租金收入約為0.14億元;將位于北京市朝陽區(qū)建國門外大街甲12號的新華保險(xiǎn)大廈的部分辦公場所出租給新華養(yǎng)老保險(xiǎn)，2018年確認(rèn)上述租金收入約為0.03億元。于2018年1月份，本公司與新華浩然訂立了房屋租賃及物業(yè)管理協(xié)議，有效期為1年。

值得一提的是，投資性房地產(chǎn)目前在各險(xiǎn)企投資資產(chǎn)配置比例中占比均較低(國壽和太保均不足1%)。上市險(xiǎn)企也提到了投資性房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。比如，中國平安表示，集團(tuán)持有的投資性房地產(chǎn)面臨房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，集團(tuán)跟蹤房地產(chǎn)投資敞口，監(jiān)測相應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，分析宏觀政策和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，聘請獨(dú)立評估師評估公允價(jià)值，定期開展壓力測試。

事實(shí)上，多位保險(xiǎn)資管人士表示，2019年不動(dòng)產(chǎn)依然是險(xiǎn)企重點(diǎn)投資領(lǐng)域。但是，險(xiǎn)企投資路徑正發(fā)生改變，分紅穩(wěn)定、業(yè)績確定性強(qiáng)的龍頭地產(chǎn)股有望獲保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)資金青睞。

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