城鎮(zhèn)土地使用稅計稅公式怎么寫?誰需要交納城鎮(zhèn)土地使用稅?

• 2018年12月19日 WangYu來源：土流網 309 13
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根據(jù)政策，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人，那么我國房地產企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅公式怎么寫?

房地產企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅公式怎么寫?

根據(jù)政策，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人，那么我國房地產企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅公式怎么寫?

一、我國城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅公式怎么寫?

應納稅額的計算：應納稅額=實際占用的土地面積×適用稅額

稅額計算：城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)實際使用土地的面積，按稅法規(guī)定的單位稅額交納。

其計算公式如下:

應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額

適用單位稅額各地區(qū)情況不一，國家制定的范圍參考是：

1、大城市1.5元至30元;

2、中等城市1.2元至24元;

3、小城市0.9元至18元;

4、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

也就是說各省市縣可以在國家規(guī)定的這個范圍內，結合自己所在地的實際土地情況來制定相應稅額。

結合實際來看，房地產開發(fā)企業(yè)的一個開發(fā)項目在建成進行預售或銷售后，隨著房產的不斷銷售，應納城鎮(zhèn)土地使用稅應是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務也就終止。因此房地產開發(fā)企業(yè)在計算城鎮(zhèn)土地使用稅時就要注意計算方法，在計算城鎮(zhèn)土地使用稅實行按月比例扣除法較為合理。

即本月應納稅額=本月剩余應稅占地面積×月單位稅額;本月剩余應稅占地面積=占地總面積-免稅占地面積-已簽訂合同預售或銷售房屋分攤占地面積(分攤面積以合同規(guī)定交付時間或合同簽訂時間為準進行統(tǒng)計);月單位稅額=年應納稅額÷12;已簽訂合同預售或銷售房屋分攤占地面積=占地總面積×(已簽訂合同預售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積)。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅繳納注意事項

1、注意計稅依據(jù)和納稅時間

《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國務院令第483號)第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收?！蛾P于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字[1988]第015號)第六條規(guī)定，納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積

尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準;尚未核發(fā)土地使用證書，應由納稅人據(jù)實申報土地面積?！敦斦俊叶悇湛偩株P于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)雖只規(guī)定納稅義務時間，但土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積是經國土部門確定有關單位組織測定的。所以在申報時應以土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積為計稅依據(jù)，按財稅[2006]186號文件規(guī)定的納稅義務時間進行申報繳納。

2、注意免稅土地面積和扣除時間

按照《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)、《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地[1988]015號)和《關于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定》(國稅地[1989]140號)有關規(guī)定，對房地產開發(fā)企業(yè)按規(guī)劃配套建設的交政府或業(yè)主使用的醫(yī)院、學校、托兒所、幼兒園、物業(yè)用房以及在開發(fā)項目中配套建設符合免稅條件的廉租住房、經濟適用房，小區(qū)外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅或經各省、自治區(qū)、直轄市稅務局審批，可暫免征收土地使用稅。

房地產開發(fā)企業(yè)應充分利用這些稅收優(yōu)惠政策，在申報城鎮(zhèn)土地使用稅時，對按規(guī)劃配套建設的交政府或業(yè)主使用的相關項目所占用的土地應在建成交付使用時免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。對小區(qū)外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地應按實際占用面積從合同簽訂時間或合同規(guī)定交付土地時間起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、注意納稅義務終止時間及計算方法

《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)第三條規(guī)定：“納稅人因房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末?！?/p>

《關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[2003]89號)第二條第一款規(guī)定：“購置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！边@里明確了購置新建房品房納稅義務的發(fā)生時間，對應的也就是說作為出售方的房地產開發(fā)企業(yè)納稅義務的終止，因為對同一塊地是不能重復征稅的。

財稅[2006]186號文件規(guī)定以合同簽訂時間或合同約定交付土地時間為納稅義務發(fā)生時間，那么對土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的理解也應為房地產企業(yè)與購房者簽訂購房合同時，如果合同規(guī)定房產交付時間的，應以交付時間為房地產開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務終止時間，如果合同未規(guī)定房產交付時間的，應以合同簽訂時間為房地產開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務終止時間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復納稅。

4、注意變更申報

納稅人的土地及相關信息發(fā)生變化的，應要求納稅人進行稅源明細信息變更申報。變更申報的情形包括：

(1)土地使用權屬發(fā)生轉移或變更的，如出售、分割、贈與、繼承等;

(2)減免稅信息發(fā)生變化的;

(3)土地納稅等級或稅額標準發(fā)生變化的;

(4)土地面積、用途、坐落地址等基礎信息發(fā)生變化的;

誰需要交納城鎮(zhèn)土地使用稅?納稅流程是怎樣的?

城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。那么誰需要交納土地使用稅?納稅流程是怎樣的?

一、誰需要交納城鎮(zhèn)土地使用稅?

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，城鎮(zhèn)土地使用稅的交納對象為：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人。

單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位。

個人，包括個體工商戶以及其他個人。

此外，需要注意的是，土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅。土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。

土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實際情況確定。因此各地區(qū)的城鎮(zhèn)土地使用稅標準時不一樣的，但都在下面這一范圍之內。

1、大城市1.5元至30元;

2、中等城市1.2元至24元;

3、小城市0.9元至18元;

4、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅流程是怎樣的?

城鎮(zhèn)土地使用稅申報分為三個步驟：

先是土地稅源信息采集，再進行應稅信息維護，最后系統(tǒng)根據(jù)應稅信息情況智能化生成本期應補(退)稅額，納稅人確認后完成申報并扣款。

所需資料：

1、《城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報表》3份。

2、首次申報或土地信息發(fā)生變更時，應報送《城鎮(zhèn)土地使用稅稅源明細表》3份，同時提供土地使用權證或購地合同、發(fā)票等證明土地使用權屬的材料。

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