房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅計稅公式怎么寫?何時申報?

• 2018年12月4日 WangYu來源：土流網(wǎng) 1063 68
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根據(jù)政策，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人，那么我國房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅公式怎么寫?

房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅公式怎么寫?

根據(jù)政策，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人，那么我國房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅公式怎么寫?

一、我國城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅公式怎么寫?

應納稅額的計算：應納稅額=實際占用的土地面積×適用稅額

稅額計算：城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)實際使用土地的面積，按稅法規(guī)定的單位稅額交納。

其計算公式如下:

應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額

適用單位稅額各地區(qū)情況不一，國家制定的范圍參考是：

1、大城市1.5元至30元;

2、中等城市1.2元至24元;

3、小城市0.9元至18元;

4、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

也就是說各省市縣可以在國家規(guī)定的這個范圍內(nèi)，結(jié)合自己所在地的實際土地情況來制定相應稅額。

結(jié)合實際來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個開發(fā)項目在建成進行預售或銷售后，隨著房產(chǎn)的不斷銷售，應納城鎮(zhèn)土地使用稅應是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務也就終止。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算城鎮(zhèn)土地使用稅時就要注意計算方法，在計算城鎮(zhèn)土地使用稅實行按月比例扣除法較為合理。

即本月應納稅額=本月剩余應稅占地面積×月單位稅額;本月剩余應稅占地面積=占地總面積-免稅占地面積-已簽訂合同預售或銷售房屋分攤占地面積(分攤面積以合同規(guī)定交付時間或合同簽訂時間為準進行統(tǒng)計);月單位稅額=年應納稅額÷12;已簽訂合同預售或銷售房屋分攤占地面積=占地總面積×(已簽訂合同預售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積)。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅繳納注意事項

1、注意計稅依據(jù)和納稅時間

《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國務院令第483號)第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字[1988]第015號)第六條規(guī)定，納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積

尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準;尚未核發(fā)土地使用證書，應由納稅人據(jù)實申報土地面積?！敦斦?、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)雖只規(guī)定納稅義務時間，但土地使用權出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積是經(jīng)國土部門確定有關單位組織測定的。所以在申報時應以土地使用權出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積為計稅依據(jù)，按財稅[2006]186號文件規(guī)定的納稅義務時間進行申報繳納。

2、注意免稅土地面積和扣除時間

按照《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)、《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地[1988]015號)和《關于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定》(國稅地[1989]140號)有關規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)劃配套建設的交政府或業(yè)主使用的醫(yī)院、學校、托兒所、幼兒園、物業(yè)用房以及在開發(fā)項目中配套建設符合免稅條件的廉租住房、經(jīng)濟適用房，小區(qū)外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅或經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務局審批，可暫免征收土地使用稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應充分利用這些稅收優(yōu)惠政策，在申報城鎮(zhèn)土地使用稅時，對按規(guī)劃配套建設的交政府或業(yè)主使用的相關項目所占用的土地應在建成交付使用時免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。對小區(qū)外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地應按實際占用面積從合同簽訂時間或合同規(guī)定交付土地時間起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、注意納稅義務終止時間及計算方法

《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末?！?/p>

《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[2003]89號)第二條第一款規(guī)定：“購置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。”這里明確了購置新建房品房納稅義務的發(fā)生時間，對應的也就是說作為出售方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務的終止，因為對同一塊地是不能重復征稅的。

財稅[2006]186號文件規(guī)定以合同簽訂時間或合同約定交付土地時間為納稅義務發(fā)生時間，那么對土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的理解也應為房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂購房合同時，如果合同規(guī)定房產(chǎn)交付時間的，應以交付時間為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務終止時間，如果合同未規(guī)定房產(chǎn)交付時間的，應以合同簽訂時間為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務終止時間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復納稅。

4、注意變更申報

納稅人的土地及相關信息發(fā)生變化的，應要求納稅人進行稅源明細信息變更申報。變更申報的情形包括：

(1)土地使用權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移或變更的，如出售、分割、贈與、繼承等;

(2)減免稅信息發(fā)生變化的;

(3)土地納稅等級或稅額標準發(fā)生變化的;

(4)土地面積、用途、坐落地址等基礎信息發(fā)生變化的;

土地使用稅何時申報?具體的流程是怎樣的?

很多人對于土地使用稅都不會陌生，通常只要是國有土地，在獲得土地使用權時都需要交納相應的土地使用稅，那么土地使用稅何時申報?具體的流程是怎樣的?

一、土地使用稅何時申報?

根據(jù)《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》(國務院令第483號)以及重新公布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條的規(guī)定，對于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地。征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅;征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。

《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽定的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

由此可見，土地使用稅并非是取得土地使用證時產(chǎn)生納稅義務，也不是在批準征用之日產(chǎn)生納稅義務，而是根據(jù)土地出讓合同約定的土地交付時間來確定，合同未約定交付時間，按合同簽訂時間。

二、土地使用稅申報的流程是怎樣的?

1、上門申報

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人依照稅收法律法規(guī)及相關規(guī)定確定的申報期限、申報內(nèi)容，就其應稅項目如實向稅務機關申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、網(wǎng)上申報

(1)進入申報系統(tǒng)

我要辦稅→申報納稅→城鎮(zhèn)土地使用稅申報

(2)核對基本信息

核對納稅期限、土地編號、應繳稅額是否正確。

(3)申報

點擊申報即可。需要立即扣款就點“是”，后期扣款就點“否”。

(4)申報狀態(tài)查詢

我要查詢→申報繳款信息查詢

如果查詢下半年的申報繳款信息則需要把稅款所屬期改成7月1日-12月31日，然后點擊查詢即可。

注意，申報時要求納稅人逐一申報全部土地的稅源明細信息;地理位置、土地證號、宗地號、土地等級、土地用途等不相同的土地，分別進行土地稅源明細申報;稅源明細信息發(fā)生變化的，進行變更申報。

溫馨提示：納稅人在網(wǎng)上辦稅系統(tǒng)進行申報時，需對納稅信息進行核實，確保準確無誤。如發(fā)現(xiàn)稅源信息有誤，及時與當?shù)氐囟悪C關聯(lián)系，到征收大廳進行修改。

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