城市土地空間擴展，中國“城中村”改造行業(yè)未來市場規(guī)模分析

• 2018年11月8日 LiuDaiFeng來源：互聯(lián)網(wǎng) 343 15
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  行業(yè)去傳統(tǒng)因子迫在眉睫，城中村改造擁抱互聯(lián)網(wǎng)才能轉(zhuǎn)型升級并獲得提升！

  “城中村”，狹義上指在農(nóng)村村落城市化的進程中，農(nóng)民土地大部分或全部被征用后，農(nóng)民的身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用癫⑷匀辉谠迓渚幼《葑兂傻木用駞^(qū)；廣義上指在城市高速化發(fā)展的進程中，滯后于時代發(fā)展...

城市土地空間擴展，中國“城中村”改造行業(yè)未來市場規(guī)模分析

“城中村”，狹義上指在農(nóng)村村落城市化的進程中，農(nóng)民土地大部分或全部被征用后，農(nóng)民的身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用癫⑷匀辉谠迓渚幼《葑兂傻木用駞^(qū)；廣義上指在城市高速化發(fā)展的進程中，滯后于時代發(fā)展的步伐、游離于現(xiàn)代城市管理門外、生活水平低下的居民區(qū)。在通常的認識觀念里，“城中村”即“都市里的村莊”。

為了促進城市的建設(shè)發(fā)展，政府大力征收城區(qū)周圍的農(nóng)村土地，以獲得更大的城市擴展空間。但是，被征用土地的農(nóng)民沒有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐漸發(fā)展成為“村莊進入城市，城市包圍農(nóng)村”的景象。這就是城中村的主要源頭。

我國的城中村是具有中國特點的，城中村與城市發(fā)展整體需要之間的矛盾也日益突出，已經(jīng)成為制約城市化進程和全面建設(shè)小康社會的主要"瓶頸"因素之一。如果不妥善解決城中村問題，我國的城市化過程就會受到阻礙。站在長遠的角度分析，從營造和諧社會的高度出發(fā)，改造城中村是勢在必行的，城中村改造的重要性、必要性和緊迫性是不言而喻的。

改革開放30多年來，我國城市化進程很快，城市化率由1978年的17.92%提高到2017年的58.52%，平均每年提高一個百分點。舊城鎮(zhèn)化的城市化率雖然很高，城市化的質(zhì)量卻不是很高。中國現(xiàn)有城中村區(qū)域分布來看，東部地區(qū)仍舊是城中村最主要的地區(qū)。主要是東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展快，城市擴張速度遠高于中西部地區(qū)，因此會存在攤大餅，將還未來得及改造的農(nóng)村納入城市的范疇；同時，外來人口大量流入，多數(shù)人進入城中村，導致城中村在某些時候還出現(xiàn)了擴大傾向。其他地區(qū)的城中村多屬于歷史遺留問題，城市發(fā)展中規(guī)劃不合理導致的。

一、中國現(xiàn)有城中村數(shù)量規(guī)模

從新中國成立到改革開放，再到新世紀以來，中國城鎮(zhèn)化經(jīng)歷了緩慢發(fā)展期、加速發(fā)展期和快速發(fā)展期三個階段，如今的城鎮(zhèn)化表現(xiàn)出多個特點。

改革開放30多年來，我國城市化進程很快，城市化率由1978年的17.92%提高到2017年的58.52%，平均每年提高一個百分點。舊城鎮(zhèn)化的城市化率雖然很高，城市化的質(zhì)量卻不是很高。

為了解決大城市過分發(fā)展存在的問題，對大城市應(yīng)該消腫，這個消腫也就是把一些企業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)、教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源有序地向中小城市轉(zhuǎn)移，這個轉(zhuǎn)移需要金融支持。

我國目前城市化水平不高，要成為一個工業(yè)化的國家、現(xiàn)代化的國家，城市化必須加快。發(fā)達國家城市化率都高于95%，中等發(fā)達的國家和地區(qū)，例如韓國、中國臺灣的城市化率已經(jīng)達到85%，依照鄧小平同志的設(shè)想，我們在2050年要達到中等發(fā)達國家的水平。也就是說我們在2050年，真正的城市化率應(yīng)該達到或者接近85%。因此，我們推進城市化的任務(wù)還很重，這個城市化就應(yīng)該是帶動我們國家經(jīng)濟發(fā)展的長期潛在動力。

目前關(guān)于中國現(xiàn)有城中村數(shù)量沒有專門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，城中村數(shù)據(jù)都集中在城市棚戶區(qū)的數(shù)據(jù)中。從目前各地公開的統(tǒng)計來看，中國城中村數(shù)量在5萬左右。

二、中國現(xiàn)有城中村區(qū)域分布

中國現(xiàn)有城中村區(qū)域分布來看，東部地區(qū)仍舊是城中村最主要的地區(qū)。主要是東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展快，城市擴張速度遠高于中西部地區(qū)，因此會存在攤大餅，將還未來得及改造的農(nóng)村納入城市的范疇；同時，外來人口大量流入，多數(shù)人進入城中村，導致城中村在某些時候還出現(xiàn)了擴大傾向。其他地區(qū)的城中村多屬于歷史遺留問題，城市發(fā)展中規(guī)劃不合理導致的。

圖表：中國現(xiàn)有城中村區(qū)域分布

資料來源：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中研普華

2018-2019年，國家棚戶區(qū)改造進入關(guān)鍵性的二年，各種優(yōu)惠政策頻出。要了解國家棚戶區(qū)改造到底有哪些最新優(yōu)惠政策，還得先看2017年5月26日下午國新辦舉行的國務(wù)院政策例行吹風會。

為落實2018-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套任務(wù)，住建部將與有關(guān)部門一起，加大中央財政補助和金融、用地等支持。

按照國務(wù)院常務(wù)會議決定，2018年到2020年三年時間里，將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，這是棚戶區(qū)改造的第二個三年計劃。2015年，國務(wù)院提出，2015-2017年全國改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套，目前，2015年已完成改造601萬套，2016年完成改造606萬套。2017年1-4月，全國已開工改造各類棚戶區(qū)219萬套，占年度目標任務(wù)的36%，比2016年同期提高了3個百分點。

截至2017年中旬，全國棚戶區(qū)改造已經(jīng)累計開工3287萬套，其中城鎮(zhèn)棚戶區(qū)2592萬套，國有工礦棚戶區(qū)302萬套，國有林區(qū)（場）棚戶區(qū)164萬套、國有墾區(qū)危房229萬套。通過棚改，使8000多萬居民“出棚進樓”。面對第二個棚改3年計劃，住建部要求各地，要重點謀劃好2018年棚改工作，盡早落實項目、資金等，確保2018棚戶區(qū)改造早安排、早開工、早見效。

昆明城中村概況

根據(jù)昆明市政府的計劃，從2008年到2012年，昆明市將對主城區(qū)的336個城中村進行改造，涉及總建筑面積4000多萬平方米，相當于昆明主城區(qū)7～8年的商品房建筑面積。其中一環(huán)以內(nèi)城中村22個，一環(huán)至二環(huán)51個，二環(huán)以外263個。截止到2017上半年，昆明已有86個城中村進入全面拆遷，累計拆除城中村建(構(gòu))筑物760萬平方米。113個村的項目改造規(guī)劃通過市規(guī)委會審議。37個城中村工程建設(shè)已開工，工程建設(shè)面積510萬平方米。昆明城中村絕對數(shù)量之大，布局之廣，較全國其他省會城市更為突出。

2010年9月28日，昆明市首個城中村回遷安置房張官營落成入住。張官營模式即“先安置、再搬遷、后拆遷”，優(yōu)先啟動回遷安置房及公益性項目建設(shè)，并按照“政府主導、企業(yè)參與”原則，嚴格參與企業(yè)準入條件，通過比選，讓具有資質(zhì)、實力、講誠信的企業(yè)參與到項目改造中來，發(fā)揮引領(lǐng)作用，以此確保村民回遷安置房的建設(shè)以及城中村改造的推進。張官營城中村改造實現(xiàn)了零上訪、零投訴、零加層、零強拆的“四個零”記錄，得到社會各界廣泛認可，成為全市城中村改造的樣板。借鑒全國城中村改造的成功典范，結(jié)合自身實際情況，通過探索創(chuàng)新，昆明的城中村改造逐步走出了具有昆明特色的道路。

2昆明城中村的特點

(1)量大面廣，基礎(chǔ)設(shè)施短缺

在249平方公里范圍內(nèi)有多達336個城中村，涉及村民60多萬人，而且從城市核心區(qū)到城市邊緣均有分布。此外，城中村開發(fā)強度普遍過大，公共活動空間缺乏，供水、供電、電訊、煤氣和排水等市政設(shè)施不完善，臟亂差現(xiàn)象普遍，給城市形象和群眾生活帶來嚴重影響。

(2)建筑密度大，容積率高

昆明市城中村的平均建筑容積率0.8，二環(huán)路內(nèi)達1.43，有相當一部分村莊的容積率在2.0以上。部分區(qū)位條件好，靠近市場的村莊甚至高達4.0。遠高于一般的城市居住小區(qū)1.8的容積率，改造的難度很大。

(3)產(chǎn)業(yè)分布混亂，環(huán)境狀況惡化

不規(guī)范的鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村社企業(yè)、以租代征建設(shè)、租用民房辦家庭作坊式企業(yè)眾多，企業(yè)用房與居民房屋相互交織，企業(yè)生產(chǎn)時的廢水、廢氣、廢料隨意排放，加重了環(huán)境的惡化。

(4)違法用地、違章建筑嚴重

城中村常利用土地的區(qū)位優(yōu)勢，大量出租集體土地。據(jù)統(tǒng)計，該市2004年違法用地清理8000余宗、近13萬畝，大部分發(fā)生在城中村。城中村居民大量私建房屋用以出租，“握手樓”、“貼面樓”、窩棚式房屋占城中村房屋比重大，城中村的違法建設(shè)較為嚴重，特別是當城市建設(shè)需要進行拆遷時，許多村民把加層等違章建設(shè)當作獲取高額補償?shù)囊环N手段。

(5)人口結(jié)構(gòu)復雜，社會管理滯后

城中村聚集著大量的外來人口，有的城中村人口密度大，流動人口聚集，治安防范和矛盾化解機制弱，治安問題時有發(fā)生，管理形勢日趨嚴峻，造成諸多社會隱患和城市問題。

三、深入推進昆明市城中村改造的對策建議

1堅持規(guī)劃先行，統(tǒng)籌合理布局

按照“規(guī)劃預定功能、功能引導產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)聚集企業(yè)、企業(yè)促進發(fā)展”的思路，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、完善功能”的原則，科學編制城中村一村一策改造規(guī)劃，實現(xiàn)與城市建設(shè)總體規(guī)劃和片區(qū)控制性詳細規(guī)劃相銜接，通過有序、有效的重建改造，合理調(diào)整城市用地布局，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、片區(qū)繁榮，完善城市功能，美化城市環(huán)境，提升城市品位。

2整合土地資源，提高利用效率

在實施城中村重建改造進程中，除城市規(guī)劃涉及到市政公用設(shè)施及市級以上重大公益建設(shè)項目外，建成區(qū)內(nèi)城中村的現(xiàn)有集體土地以及周邊村集體經(jīng)濟組織擁有使用權(quán)的國有土地，不再審批與城中村改造重建無關(guān)的項目，城中村改造不再配給集體自留用地和審批新增宅基地。城中村重建改造項目的土地增值收益和建設(shè)項目的同級稅收留成部分，按返還比例，全部用于城中村改造。

3推進市場運作，多方參與改造

堅持政府主導下的市場化運作，積極鼓勵社會資本參與城中村重建改造，拓寬城中村改造的融資渠道，出臺開發(fā)建設(shè)過程中涉及的城市建設(shè)配套費、土地出讓金、耕地開墾費等方面的優(yōu)惠政策，提高優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)參與城中村改造的積極性，努力提高重建改造項目的經(jīng)濟效益。

4重視村民教育，提高就業(yè)技能

目前很多城市都存在重視城中村的景觀改造而忽視人的改造問題，改造后村民的生存方式?jīng)]有得到改變，帶來很多問題。因此，城中村改造應(yīng)將村民納入教育培訓計劃，提高村民就業(yè)技能與水平，為村民自主創(chuàng)業(yè)提供智力與資金扶持。

5完善配套制度，建立社會保障

嚴格堅持征地政策和補償安置標準，注意城市房屋拆遷和農(nóng)村房屋拆遷的區(qū)別，注重新老政策的銜接，不能隨意突破。要盡快完善戶籍、教育、土地等方面的配套制度建設(shè)，優(yōu)先為就業(yè)困難的城中村居民提供就業(yè)服務(wù)，實施與城市居民統(tǒng)一的最低生活保障，在征收土地同時建立養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險等為主體的社會保障制度。

6加強督促檢查，實行目標考核

實行區(qū)級領(lǐng)導對口聯(lián)系各個城中村制度，將城中村重建改造列入?yún)^(qū)政府、各街道辦事處、各職能部門年度工作計劃，實行目標管理，與領(lǐng)導責任掛鉤。

三、中國城中村改造需求分析

2008年-2016年，全國城中村、棚戶區(qū)改造累計開工3287萬套。通過棚戶區(qū)改造，使8000多萬居民“出棚進樓”，改善了困難群眾住房條件。通過城中村改造，幫助約950萬農(nóng)民就地轉(zhuǎn)化為市民，住進了配套完善的安置房小區(qū)。

這是惠及億萬人民群眾的大工程，與之相關(guān)的需求包括教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、城市生活消費及其他公共服務(wù)提供。

四、中國城中村改造市場規(guī)模

圖表：2015-2018年上半年中國城中村改造市場規(guī)模

注：該數(shù)據(jù)含棚戶區(qū)部分，下同。該市場規(guī)模為每年新增規(guī)模，非累積。

資料來源：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中研普華

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