廣西出臺工業(yè)用地管理辦法

• 2018年10月26日 WangYu來源：土流網 1029 65
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近日,廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳印發(fā)《廣西壯族自治區(qū)工業(yè)用地彈性出讓管理辦法》(以下簡稱《辦法》),以促進土地節(jié)約集約利用,降低企業(yè)用地成本,切實服務實體經濟發(fā)展?！掇k法》明確了工業(yè)用地彈性出讓的方式,主要是租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓。

廣西壯族自治區(qū)工業(yè)用地彈性出讓管理辦法桂政辦發(fā)〔2018〕126號(附全文+解讀)

近日,廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳印發(fā)《廣西壯族自治區(qū)工業(yè)用地彈性出讓管理辦法》(以下簡稱《辦法》),以促進土地節(jié)約集約利用,降低企業(yè)用地成本,切實服務實體經濟發(fā)展。《辦法》明確了工業(yè)用地彈性出讓的方式,主要是租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓。租賃年限最長不得超過20年。先租賃后出讓的,租賃和出讓年限合計不得超過國家法定最高年限50年。彈性出讓年限不得超過國家法定最高年限50年。《辦法》還對租賃和出讓的方式,租金和用地價格的確定,使用期滿如何處置,以及加強履約監(jiān)管等作出了規(guī)定。

廣西壯族自治區(qū)工業(yè)用地彈性出讓管理辦法全文

第一章 總 則

第一條 為促進土地節(jié)約集約利用，降低企業(yè)用地成本，切實服務實體經濟發(fā)展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令第55號)等法律法規(guī)有關規(guī)定，結合我區(qū)實際，制定本辦法。

第二條 自治區(qū)行政區(qū)域范圍內采取租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓的方式供應國有工業(yè)用地使用權，適用本辦法。

本辦法所稱租賃，是指工業(yè)項目用地供應時，市、縣人民政府將國有建設用地使用權租賃給使用者使用，由土地使用者與市、縣人民政府國土資源主管部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為。租賃是國有建設用地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。租賃國有建設用地使用權可依法轉讓、出租、抵押。

本辦法所稱先租賃后出讓，是指工業(yè)項目用地供應時，市、縣人民政府將國有建設用地使用權先行租賃給使用者使用，土地使用者在租賃期間開發(fā)利用土地達到約定條件后，申請將租賃土地轉為出讓土地的行為。

本辦法所稱彈性年期出讓，是指工業(yè)項目用地供應時，市、縣人民政府將國有建設用地使用權在法律規(guī)定的最高出讓年限內，根據產業(yè)政策、企業(yè)生命周期和產業(yè)發(fā)展趨勢，合理確定工業(yè)用地出讓年限，并將國有建設用地使用權出讓給使用者的行為。

第三條 市、縣人民政府供應工業(yè)用地，鼓勵采取租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓方式供應。

第四條 租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓方式供應工業(yè)用地，市、縣人民政府國土資源主管部門應會同城鄉(xiāng)規(guī)劃、工業(yè)和信息化等主管部門和項目所在的園區(qū)管理機構擬訂供應方案，明確擬供應地塊的具體位置、界址、用途、面積、供應方式、租金、使用年限、土地使用條件、規(guī)劃設計條件、租賃土地轉為出讓土地條件、供地時間等。

供應方案報有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府國土資源主管部門組織實施。市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃、工業(yè)和信息化等主管部門和項目所在的園區(qū)管理機構配合做好用地考核、承諾履約監(jiān)督工作。

市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應為供應的工業(yè)項目用地出具規(guī)劃設計條件，辦理建設用地規(guī)劃許可和建設工程規(guī)劃許可。

第五條 租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓方式供應工業(yè)用地，應在市、縣公共資源平臺公開交易，鼓勵實行網上交易。

第六條 工業(yè)用地彈性出讓年限不得超過國家法定最高年限50年。

工業(yè)用地租賃年限最長不得超過20年。

工業(yè)用地先租賃后出讓的，租賃和出讓年限合計不得超過國家法定最高出讓年限50年。

第二章 工業(yè)用地租賃

第七條 工業(yè)用地租賃應依法采取招標、拍賣或掛牌方式。招標、拍賣或掛牌程序參照《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令第39號)執(zhí)行。

第八條 市、縣人民政府國土資源主管部門應當對擬租賃工業(yè)用地租金進行評估，經集體決策，合理確定租金標準。

工業(yè)用地租金標準應與當地國有工業(yè)用地使用權出讓平均價格相均衡，不得低于按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標準。

工業(yè)用地租賃期滿，土地使用者首次申請延期的，可按原租賃時點評估補繳延長年期的土地租金。

第九條 土地使用者取得租賃國有建設用地使用權后，應與市、縣人民政府國土資源主管部門簽訂國有建設用地使用權租賃合同。

國有建設用地使用權租賃合同的內容應當包括租賃方、承租方、租賃宗地的位置、范圍、界址、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、規(guī)劃設計條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、租賃土地轉為出讓土地條件、出租方和承租方的權利義務等。國有建設用地使用權租賃合同范本由自治區(qū)國土資源主管部門商自治區(qū)工商行政管理部門制定印發(fā)。

第十條 土地使用者應當依照租賃合同約定按時足額繳納租金。租金支付時間間隔原則上不少于1年。

土地租金由市、縣人民政府國土資源主管部門負責征收，全額上繳財政。收取的土地租金參照國有土地出讓金有關規(guī)定進行管理。

第十一條 土地使用者可憑國有建設用地使用權租賃合同以及法律法規(guī)規(guī)定的其他材料，向當地城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申領建設用地規(guī)劃許可證，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應將用地性質標注為租賃土地。

第十二條 土地使用者在付清第一期租金后，持租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料，申請辦理國有建設用地使用權首次登記(租賃)。

第十三條 土地使用者可憑租賃國有建設用地使用權登記證明文件及法律法規(guī)規(guī)定的其他材料，向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者自治區(qū)人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。對符合控制性詳細規(guī)劃和規(guī)劃條件的，市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者自治區(qū)人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

第三章 租賃工業(yè)用地的轉讓、出租和抵押

第十四條 土地使用者按合同約定支付土地租金，并完成開發(fā)投資總額的25%以上，經市、縣人民政府國土資源主管部門同意，可將租賃國有建設用地使用權轉讓。

租賃國有建設用地使用權轉讓后，國有建設用地使用權租賃合同和土地登記文件中載明的權利、義務隨之轉移，國有建設用地使用權的使用年限為合同約定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。

土地使用者將租賃國有建設用地使用權轉讓給第三人后，土地使用者與第三人應當向市、縣人民政府國土資源主管部門申請變更租賃合同。第三人可持變更后的租賃合同、相關稅費繳納證明辦理國有建設用地使用權變更登記。

第十五條 土地使用者可將租賃國有建設用地使用權及地上建筑物、構筑物出租給第三人，租賃國有建設用地使用權仍由土地使用者持有，土地使用者與第三人建立了附加出租關系，第三人取得土地的他項權利。

第十六條 土地使用者將租賃土地上的合法建筑物、構筑物依法抵押的，租賃國有建設用地使用權可隨之抵押，但租賃國有建設用地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價。

第四章 工業(yè)用地先租賃后出讓

第十七條 工業(yè)用地使用權租賃期間，工業(yè)項目建成投產后，在符合相關規(guī)劃、不改變土地用途的前提下，土地使用者可向市、縣人民政府國土資源主管部門申請將租賃土地轉為出讓土地。

第十八條 市、縣人民政府國土資源主管部門應會同城鄉(xiāng)規(guī)劃、工業(yè)和信息化等主管部門和項目所在的園區(qū)管理機構，共同對租賃合同履約情況進行評估。評估結果由市、縣人民政府國土資源、工業(yè)和信息化等主管部門在門戶網站上公示。

評估結果公示無異議且符合租賃合同約定轉為出讓條件的，由市、縣人民政府國土資源主管部門與土地使用者簽訂國有建設用地使用權出讓合同。

第十九條 市、縣人民政府國土資源主管部門應當對租賃轉為出讓的工業(yè)用地價格進行評估，并經集體決策后確定最終出讓價格，評估時點采用原租賃起始時間。

第二十條 土地使用者在簽訂出讓合同后，應依照合同約定按時足額繳納土地出讓金。

租期未滿，已支付剩余租賃期限的租金自動轉為土地出讓金。

出讓價款繳納可按規(guī)定和合同約定分期支付，分期支付出讓價款的，土地使用者在支付第二期及以后各期國有建設用地使用權出讓價款時，應按照銀行同期貸款利率支付相應的利息。

第二十一條 租賃國有建設用地使用權經批準轉為出讓國有建設用地使用權的，土地使用者全額繳納土地出讓價款后，持原不動產權證書、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請國有建設用地使用權登記。

第五章 工業(yè)用地彈性年期出讓

第二十二條 工業(yè)用地彈性年期出讓應依法采取招標、拍賣或者掛牌方式。招標、拍賣或者掛牌程序按照《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令第39號)執(zhí)行。

第二十三條 市、縣人民政府國土資源主管部門應當對擬彈性出讓工業(yè)用地價格進行評估，經集體決策合理確定出讓起始價。起始價不得低于按國家規(guī)定的最低地價按年期折算的價格標準。

工業(yè)用地彈性年期出讓使用權期滿，土地使用者申請延期的，彈性出讓總年期不超過50年的，可按原出讓時點評估補繳延長年期的土地出讓金。

出讓價款繳納可按規(guī)定和合同約定分期支付，分期支付出讓價款的，土地使用者在支付第二期及以后各期國有建設用地使用權出讓價款時，應按照銀行同期貸款利率支付相應的利息。

第六章 使用年期屆滿

第二十四條 合同約定的使用年限屆滿前，市、縣人民政府不得收回國有建設用地使用權;在特殊情況下，根據社會公共利益需要提前收回國有建設用地使用權的，市、縣人民政府國土資源主管部門應當依照法定程序報批，并根據收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的價值和剩余年期國有建設用地使用權的評估市場價格及經評估認定的直接損失給予土地使用者補償。

第二十五條 合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年向市、縣人民政府國土資源主管部門提交續(xù)期申請書。除根據社會公共利益需要收回土地使用權的，市、縣人民政府國土資源主管部門應當予以批準。

市、縣人民政府國土資源主管部門同意續(xù)期的，土地使用者應當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。

第二十六條 合同約定的使用年限屆滿，土地使用者申請續(xù)期，因社會公共利益需要未獲批準的，土地使用者應當交回不動產登記證書，并依照規(guī)定辦理不動產注銷登記，國有建設用地使用權由市、縣人民政府國土資源主管部門無償收回。

第二十七條 合同約定的使用年限屆滿，土地使用者沒有申請續(xù)期的，土地使用者應當交回不動產登記證書，并依照規(guī)定辦理不動產注銷登記，國有建設用地使用權由市、縣人民政府國土資源主管部門無償收回。

第七章 履約監(jiān)管

第二十八條 市、縣人民政府國土資源主管部門應將租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓供應的工業(yè)用地納入土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)管理，加強事前、事中、事后的全程跟蹤服務和監(jiān)管，記錄供應地塊的基本情況、供地后投資建設情況、成交價款收繳情況、租賃轉出讓情況、期滿續(xù)期情況等。

第二十九條 土地使用者應當嚴格按照合同約定的土地用途、容積率利用土地，不得擅自改變。如改變?yōu)榻洜I性房地產開發(fā)用地，由市、縣人民政府統(tǒng)一收回土地使用權，以招標拍賣掛牌方式重新公開供應土地。

第三十條 市、縣人民政府國土資源主管部門應當按合同約定的期限和條件交付土地。未按合同約定交付土地的，土地使用者可以解除合同，并可依法要求賠償損失。

第三十一條 土地使用者應當按照約定金額、期限和方式足額支付租金或者出讓金，土地使用者不能按時支付租金或者出讓金的，應支付相應違約金。延期付款超過60日，經催交后仍不支付租金或者出讓金的，市、縣人民政府國土資源主管部門有權解除合同，收回土地使用權，并可依法要求賠償損失。

第三十二條 土地使用者應按合同約定開發(fā)利用土地。土地使用者未按合同約定開發(fā)利用土地的，市、縣人民政府國土資源主管部門有權責令土地使用者限期改正;逾期不改正的，可按合同約定解除合同，依法收回土地使用權，并可要求土地使用者賠償損失。

第三十三條 土地使用者造成土地閑置，閑置滿一年不滿兩年的，應依法繳納土地閑置費;土地閑置滿兩年且未開工建設的，市、縣人民政府國土資源主管部門有權無償收回國有建設用地使用權。

第八章 附 則

第三十四條 本辦法由自治區(qū)人民政府國土資源主管部門負責解釋，自印發(fā)之日起施行。

《廣西壯族自治區(qū)工業(yè)用地彈性出讓管理辦法》政策解讀

2018年10月，自治區(qū)人民政府辦公廳印發(fā)了《廣西壯族自治區(qū)工業(yè)用地彈性出讓管理辦法》(以下簡稱“《辦法》”)，是我區(qū)在推進供給側結構性改革、降低實體經濟用地成本、完善工業(yè)用地供應制度體系的一項重要制度安排，意義重大。

一、《辦法》制定的背景、目的和意義

一是落實中央關于推進供給側結構性改革的要求。工業(yè)用地作為供給側最基礎的生產要素，早在2014年底，國家發(fā)改委、原國土資源部就開始部署工業(yè)用地市場化配置改革試點工作，在遼寧阜新、浙江嘉興、安徽蕪湖、廣西梧州四個城市探索工業(yè)用地彈性出讓制度。近年來，河南、江蘇、浙江、江西、北京、上海、廣州、深圳等多個省、市已經出臺了關于工業(yè)用地彈性出讓相關政策文件。

二是降低實體經濟用地成本的需要。當前，土地價值不斷提升，國有經營性建設用地使用權出讓增加公共財政收入的同時，也增加了土地使用者的用地成本，特別是工業(yè)企業(yè)用地成本。通過制定工業(yè)用地彈性出讓政策，鼓勵企業(yè)采用租賃、先租后讓、彈性年期使用工業(yè)用地，可降低企業(yè)用地成本，對促進我區(qū)工業(yè)高質量發(fā)展，具有重要意義。

三是完善工業(yè)用地供應制度體系需要。我區(qū)國有經營性建設用地使用權招拍掛出讓，基本都采用土地出讓使用最高年期，缺乏一定的靈活性。在產業(yè)發(fā)展快速迭代的情況下，現(xiàn)行工業(yè)用地供應制度體系與工業(yè)企業(yè)用地的特征、經營規(guī)律不相適應，也導致工業(yè)用地缺乏有效退出機制。因此，需要著力完善工業(yè)用地供應制度體系，健全退出機制。

二、《辦法》的主要內容

《辦法》共分為八章三十五條，分別是總則、工業(yè)用地租賃、租賃工業(yè)用地的轉讓、出租和抵押、工業(yè)用地先租賃后出讓、使用年期屆滿、履約監(jiān)管、附則。

(一)關于租賃方式供地工業(yè)用地。

1.關于租賃期限。

根據《合同法》第二百一十四條規(guī)定，《辦法》規(guī)定工業(yè)用地租賃年限最長不得超過20年。工業(yè)用地先租賃后出讓的，租賃和出讓年限合計不得超過國家法定最高年限50年。

2.關于租賃國有建設用地使用權取得方式。

根據《廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳關于印發(fā)優(yōu)化土地要素供給若干措施的通知》(桂政辦發(fā)〔2018〕54號)第七條規(guī)定，防止規(guī)避工業(yè)用地使用權出讓招拍掛制度，《辦法》規(guī)定：工業(yè)用地租賃應采取招標、拍賣或掛牌方式。招標、拍賣或掛牌程序參照《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令第39號)執(zhí)行。

3.關于租金。

根據原國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》(國土資發(fā)〔1999〕222號)第二點、第三點的規(guī)定，參照國有建設用地使用權出讓底價確定的方法，《辦法》規(guī)定：應當對擬租賃工業(yè)用地租金進行評估，經集體決策，合理確定租金標準。同時，參照《廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳關于印發(fā)優(yōu)化土地要素供給若干措施的通知》(桂政辦發(fā)〔2018〕54 號)第七條規(guī)定，《辦法》規(guī)定：工業(yè)用地租賃期滿，土地使用者首次申請延期的，可按原租賃時點評估補繳延長年期的土地租金。

4.關于租賃工業(yè)用地建設永久建筑物。

現(xiàn)行法律法規(guī)關于租賃合法合規(guī)的工業(yè)用地建設永久建筑物并無明確規(guī)定。根據原國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》(國土資發(fā)〔1999〕222號)第四點，參照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條、第四十條有關規(guī)定，《辦法》規(guī)定：一是土地使用者可憑國有土地使用權租賃合同以及法律法規(guī)規(guī)定的其他材料，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申領建設用地規(guī)劃許可證，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當將用地性質標注為租賃土地。二是土地使用者可憑出讓國有建設用地使用權登記證明文件及法律法規(guī)規(guī)定的其他材料，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者自治區(qū)確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。對符合控制性詳細規(guī)劃和規(guī)劃條件的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者自治區(qū)確定的鎮(zhèn)人民政府應核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

(二)關于先租賃后出讓方式供應工業(yè)用地。

1.關于租賃轉為出讓的條件。

根據《廣西壯族自治區(qū)人民政府關于進一步降低實體經濟企業(yè)成本的意見》(桂政發(fā)〔2017〕23號)有關規(guī)定，參考南寧、安慶、淮安和壽光等地實踐經驗，《辦法》規(guī)定：一是土地使用者可申請將租賃國有建設用地使用權轉為出讓國有建設用地使用權。二是市、縣人民政府有關部門組織開展共同考核評價，對考核評價結果進行公示。三是考核評價結果公示無異議的，可直接簽訂國有建設用地使用權出讓合同。

2.關于租賃轉為出讓的出讓價格確定。

現(xiàn)行國有建設用地使用權出讓價格的確定方法和程序已經非常成熟，因此《辦法》規(guī)定租賃工業(yè)用地轉為出讓工業(yè)用地涉及的出讓價格確定，由國土資源主管部門組織對租賃轉為出讓的工業(yè)用地價格進行評估，并經集體決策后確定最終出讓價格，評估時點采用原租賃起始時間。

(三)關于工業(yè)用地彈性年期出讓。

參考廣東省不超過20年、河南省不超過50年等外省的做法，《辦法》規(guī)定：工業(yè)用地彈性出讓年限不得超過國家法定最高年限50年。允許企業(yè)在最高年限范圍內，自愿選擇土地使用權出讓年限。

(四)關于使用期滿處置。

工業(yè)用地使用期滿后，需要解決兩個問題，一是期滿續(xù)期的申請，二是未申請續(xù)期的處置。

參照《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本(國土資發(fā)〔2008〕86號)第二十、二十五、二十六、二十七條規(guī)定關于期滿前收回、期滿續(xù)期申請的相關規(guī)定?！掇k法》規(guī)定：一是政府不得提前收回土地使用權，根據社會公共利益需要提前收回的，應當依照法定程序報批，并依法補償;二是合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年提交續(xù)期申請書，除根據社會公共利益需要收回土地的，應當予以批準;三是合同約定的使用年限屆滿，土地使用者申請續(xù)期，因社會公共利益需要未獲批準的或者土地使用者沒有申請續(xù)期的，土地使用者應當交回不動產權證，并依照規(guī)定辦理注銷登記，國有建設用地使用權被無償收回。

(五)關于履約責任。

為了保障工業(yè)企業(yè)租賃工業(yè)用地的合法權益，鼓勵工業(yè)企業(yè)采取租賃方式獲得工業(yè)用地使用權，《辦法》規(guī)定了土地使用權收回和按時交付土地的政府責任;同時為了確保工業(yè)企業(yè)按照約定開發(fā)利用、經營工業(yè)用地，《辦法》在第二十九、三十一、三十二、三十三中明確了土地使用者不按規(guī)定用途開發(fā)利用、租金繳納違約、開竣工違約、閑置土地處置的相關規(guī)定。

廣西出臺工業(yè)用地彈性出讓管理辦法

近日,廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳印發(fā)《廣西壯族自治區(qū)工業(yè)用地彈性出讓管理辦法》(以下簡稱《辦法》),以促進土地節(jié)約集約利用,降低企業(yè)用地成本,切實服務實體經濟發(fā)展?！掇k法》明確了工業(yè)用地彈性出讓的方式,主要是租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓。租賃年限最長不得超過20年。先租賃后出讓的,租賃和出讓年限合計不得超過國家法定最高年限50年。彈性出讓年限不得超過國家法定最高年限50年?！掇k法》還對租賃和出讓的方式,租金和用地價格的確定,使用期滿如何處置,以及加強履約監(jiān)管等作出了規(guī)定。

工業(yè)用地租賃方面,《辦法》規(guī)定,工業(yè)用地租賃應依法采取招標、拍賣或掛牌方式進行。市、縣國土資源主管部門應當對擬租賃用地租金進行評估,經集體決策,合理確定租金標準。用地租金不得低于按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標準。用地租賃期滿,土地使用者首次申請延期的,可按原租賃時點評估補繳延長年期的土地租金。租金支付時間間隔原則上不少于1年。土地使用者按合同約定支付土地租金,并完成開發(fā)投資總額的25%以上,經市、縣國土資源主管部門同意,可將租賃國有建設用地使用權轉讓。租賃國有建設用地使用權轉讓后,國有建設用地使用權的使用年限為合同約定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。土地使用者可將租賃國有建設用地使用權及地上建筑物、構筑物出租給第三人。土地使用者將租賃土地上的合法建筑物、構筑物依法抵押的,租賃國有建設用地使用權可隨之抵押,但租賃國有建設用地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價。

針對工業(yè)用地先租賃后出讓,《辦法》規(guī)定,工業(yè)用地使用權租賃期間,工業(yè)項目建成投產后,在符合相關規(guī)劃、不改變土地用途的前提下,土地使用者可向市、縣人民政府國土資源主管部門申請將租賃土地轉為出讓土地。市、縣國土資源主管部門應當對租賃轉為出讓的工業(yè)用地價格進行評估,并經集體決策后確定最終出讓價格,評估時點采用原租賃起始時間。租期未滿,已支付剩余租賃期限的租金自動轉為土地出讓金。

針對工業(yè)用地彈性年期出讓,《辦法》規(guī)定,工業(yè)用地彈性年期出讓應依法采取招標、拍賣或者掛牌方式。市、縣國土資源主管部門應當對擬彈性出讓工業(yè)用地價格進行評估,經集體決策合理確定出讓起始價。起始價不得低于按國家規(guī)定的最低地價按年期折算的價格標準。工業(yè)用地彈性年期出讓使用權期滿,土地使用者申請延期的,彈性出讓總年期不超過50年的,可按原出讓時點評估補繳延長年期的土地出讓金。

使用期滿如何處置?《辦法》規(guī)定,政府不得提前收回土地使用權,根據社會公共利益需要提前收回的,應當依照法定程序報批,并依法補償。合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需繼續(xù)使用土地的,應當至遲于屆滿前一年提交續(xù)期申請書,除根據社會公共利益需要收回土地的,應當予以批準。合同約定的使用年限屆滿,土地使用者申請續(xù)期,因社會公共利益需要未獲批準的或者土地使用者沒有申請續(xù)期的,土地使用者應當交回不動產權證,并依照規(guī)定辦理注銷登記,國有建設用地使用權被無償收回。

為加強履約監(jiān)管,《辦法》規(guī)定,市、縣國土資源主管部門應將租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓供應的工業(yè)用地納入土地市場動功態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)管理,全程監(jiān)管。土地使用者不得擅自改變土地用途、容積率。如改變?yōu)榻洜I性房地產開發(fā)用地,由政府統(tǒng)一收回土地使用權,以招標拍賣掛牌方式重新公開供應土地。國土資源主管部門應當按合同約定的期限和條件交付土地。未按合同約定交付土地的,土地使用者可以解除合同,并可依法要求賠償損失。土地使用者不能按時支付租金或者出讓金的,應支付相應違約金。延期付款超過60日,經催交后仍不支付租金或者出讓金的,國土資源主管部門有權解除合同,收回土地使用權,并可依法要求賠償損失。土地使用者未按合同約定開發(fā)利用土地的,國土資源主管部門有權責令土地使用者限期改正;逾期不改正的,可按合同約定解除合同,依法收回土地使用權,并可要求土地使用者賠償損失。土地使用者造成土地閑置,閑置滿一年不滿兩年的,應依法繳納土地閑置費;土地閑置滿兩年且未開工建設的,國土資源主管部門有權無償收回國有建設用地使用權。

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