湖北襄陽出樓市調控新政 樓市調控將向何方

• 2018年10月26日 WangYu來源：土流網 438 22
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  市場快速增長，烏木行業(yè)發(fā)展機遇大，如何驅動行業(yè)內在發(fā)展動力？

  烏木（陰沉木）兼?zhèn)淠镜墓叛藕褪纳耥?，有“東方神木”和“植物木乃伊”之稱。由地震、洪水、泥石流將地上植物生物等全部埋入古河床等低洼處，埋入淤泥中的部分樹木。在缺氧、高壓狀態(tài)下，細菌...

2018年10月23日，襄陽市政府正式出臺《關于促進房地產業(yè)健康規(guī)范有序發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)，從資質管理、房產建設開發(fā)、商品房預(銷)售、金融管理、市場監(jiān)管等五方面規(guī)范市場秩序，促進房地產業(yè)健康規(guī)范有序發(fā)展。表示11層以下建筑必須在主體封頂后方可預

2018年湖北襄陽樓市調控新政：11層以下建筑必須在主體封頂后方可預售

2018年10月23日，襄陽市政府正式出臺《關于促進房地產業(yè)健康規(guī)范有序發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)，從資質管理、房產建設開發(fā)、商品房預(銷)售、金融管理、市場監(jiān)管等五方面規(guī)范市場秩序，促進房地產業(yè)健康規(guī)范有序發(fā)展。表示11層以下建筑必須在主體封頂后方可預售。

《意見》要求，房管和工商要嚴格資質審批和備案，新設立的房地產企業(yè)需具備一定經濟實力，配備專業(yè)人員，向社會公示企業(yè)信息，企業(yè)名稱不帶有與房地產無關的特定行業(yè)字樣。鼓勵成立住房租賃企業(yè)。

房地產企業(yè)在賣房之前，要按照“一房一價”、“明碼標價”等要求進行商品房預售方案申報并接受合理的價格指導，對預售方案報價過高且不接受指導的項目，房管部門將暫不受理商品房預售方案。全裝修銷售的商品房，開發(fā)商應按照高、中、低提供不少于兩檔的裝修設計方案供購房者自愿選擇。

《意見》完善了商品房預售許可條件，11層以下的單體建筑，必須在主體封頂后方可預售;11層以上單體建筑，應達到總層數(shù)的二分之一、且最低不得低于11層才可預售。

未取得商品房預售許可的項目，房地產企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，否則，由相關部門依法沒收和處罰，涉嫌非法集資的，由公安機關查處。對經督辦仍拖延上市的項目，國土部門將暫停其土地競買資格。

房地產企業(yè)不得采取返本銷售、售后包租的方式預售商品住房，不得進行虛假交易;不得以提高價格、減少折扣等方式限制、阻撓、拒絕使用住房公積金貸款;要在取得商品房預售許可后10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。

市民在買房之前，應查看了解售樓部公示的“五證”(不動產權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證)是否齊全、樓盤是否合法合規(guī)、企業(yè)是否具備合法的開發(fā)和銷售資格、預售資金監(jiān)管賬戶等信息，避免上當受騙;售樓人員應登錄房管部門網站，主動介紹樓房信息，誠信經營。

房屋交付是購房市民關注的焦點?！兑庖姟芬?，商品房應在竣工驗收合格、供水供電燃氣通信等配套設施、道路排水等公共設施滿足使用、物業(yè)落實到位等條件下方可交付使用。在交付時，房地產企業(yè)應向購房人出示《住宅工程質量分戶驗收表》《住宅使用說明書》《住宅質量保證書》和開發(fā)、施工、監(jiān)理、勘察、設計五方審核簽字的竣工報告。

附原文內容：

市人民政府關于促進房地產業(yè)健康規(guī)范有序發(fā)展的意見

各縣(市、區(qū))人民政府、開發(fā)區(qū)管委會，市政府各部門：

為認真貫徹落實黨的十九大精神，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，做好房地產市場分類調控，規(guī)范房地產市場秩序，切實維護消費者合法權益，促進房地產市場平穩(wěn)、健康、規(guī)范、持續(xù)發(fā)展，根據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》《住房城鄉(xiāng)建設部關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》等法規(guī)、政策文件要求，現(xiàn)就進一步加強房地產市場監(jiān)管工作提出如下意見：

一、加強房地產企業(yè)資質管理

(一)強化資質管理。房管、工商等行政審批部門要嚴格按照國家有關規(guī)定辦理房地產開發(fā)企業(yè)資質資格審批和備案。為規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)資質標準，增強企業(yè)抗風險能力，新設立的房地產開發(fā)企業(yè)需具有一定的經濟實力;房地產開發(fā)企業(yè)的股東認繳出資額或發(fā)起人認購股份、出資方式、出資期限、出資情況要通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)向社會公示，企業(yè)對其真實性負責。企業(yè)名稱不應帶有與房地產無關的特定行業(yè)字樣。允許房地產開發(fā)企業(yè)、中介機構和物業(yè)服務企業(yè)增加住房租賃經營范圍。鼓勵成立住房租賃的專業(yè)經營企業(yè)。

(二)規(guī)范經營行為。房地產開發(fā)企業(yè)法定代表人和出資人應熟悉國家房地產管理的法律法規(guī)，自覺學法用法。房地產開發(fā)企業(yè)必須嚴格按標準配備建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)人員;對不符合資質條件或者有不良經營行為的企業(yè)，房管部門依法予以降級或者吊銷資質證書。企業(yè)應當按規(guī)定通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)向工商部門報送年度報告，并向社會公示;對隱瞞真實情況、弄虛作假及未按規(guī)定期限公示年度報告的企業(yè)，工商部門將其列入經營異常名錄，并在國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)(湖北)公示。

(三)規(guī)范銷售代理機構。商品房銷售代理機構，應當擁有3名以上的房地產經紀人，并在領取工商營業(yè)執(zhí)照之日起30日內到房管部門辦理經紀機構資質備案。房管部門定期公示備案機構名單。

二、加強房地產開發(fā)建設管理

(四)嚴格規(guī)劃管理。國土、規(guī)劃、房管等部門要依據住房現(xiàn)狀調查、需求預測、棚改規(guī)模以及在建、在售住房規(guī)模等，科學編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃。國土部門要結合上一年度住房發(fā)展規(guī)劃科學編制下一年度住房用地供應計劃，合理確定住宅用地年度供應規(guī)模;要強化土地利用動態(tài)巡查制度，加強房地產項目開竣工、出讓金繳納、土地閑置等情況的監(jiān)管;要以促進租購并舉住房制度建立和房地產市場價格穩(wěn)定為目標，改革原有的單純競地價的住宅土地供應方式，防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。國土和規(guī)劃部門要將新建租賃住房納入年度發(fā)展計劃，合理確定租賃住房建設規(guī)模，并在年度住房建設計劃和土地供應計劃中予以安排。規(guī)劃部門要合理優(yōu)化中低價位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供應中的比例;會同房管部門制定商業(yè)用房改建為租賃住房的管理辦法，明確土地、規(guī)劃、建設、消防等環(huán)節(jié)的具體規(guī)定，簡化服務流程。

(五)規(guī)范建設、驗收程序。房地產開發(fā)項目(包括工業(yè)地產、商貿物流地產、文化旅游地產、養(yǎng)老服務地產等開發(fā)項目)開工建設必須嚴格執(zhí)行國家基本建設程序，依法取得相關前置許可。房地產項目竣工驗收前，規(guī)劃部門應按相關法律規(guī)定對建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。建設部門負責轄區(qū)內房地產項目的工程質量竣工驗收監(jiān)督及竣工驗收備案，提交竣工驗收的房地產項目必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料，具備規(guī)定的竣工條件，竣工驗收合格后方可交付使用。分期開發(fā)的房地產項目，可分期進行竣工驗收，項目全部建成后依法依規(guī)進行規(guī)劃、工程質量、消防、人防、園林綠化等驗收。交付使用條件應包括：開發(fā)項目經驗收合格，供水供電燃氣通信等配套設施和道路排水等公共設施已建成并滿足使用要求，前期物業(yè)管理已落實等。房地產開發(fā)企業(yè)在商品住房交付使用時，應當向購房人出示《住宅工程質量分戶驗收表》《住宅使用說明書》《住宅質量保證書》和開發(fā)、施工、監(jiān)理、勘察、設計五方審核簽字的竣工報告。房地產開發(fā)企業(yè)應嚴守合同約定，按期向買受人交付法律手續(xù)齊全、工程質量合格、配套設施完善的商品房。

三、加強商品房預(銷)售管理

(六)完善預售許可條件。房地產開發(fā)企業(yè)要按照“一房一價”“明碼標價”等要求進行商品房預售方案申報并接受合理的價格指導，對預售方案報價過高且不接受指導的項目，房管部門可暫不受理商品房預售方案。單體層數(shù)在11層以下的建筑，商品房預售許可的最低規(guī)模和工程形象進度應達到主體封頂;單體層數(shù)在11層以上的建筑，商品房預售許可的最低規(guī)模和工程形象進度應達到總層數(shù)的二分之一、且最低不得低于11層。房地產開發(fā)企業(yè)須將符合預售條件的樓幢一次性申報，取得預售前須通過公開、公平、公正的方式選聘一家物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。未取得商品房預售許可的項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，否則，由相關部門依法沒收和處罰，涉嫌非法集資等違法行為的，由公安機關查處。對具備預售條件經督辦仍拖延上市的項目，國土部門應暫停其土地競買資格。房地產開發(fā)企業(yè)采用全裝修銷售商品住房時，應按照高、中、低提供不少于兩檔的裝修設計方案供購房者自愿選擇。

(七)規(guī)范交易行為。簽訂商品房買賣合同時，房地產開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一使用由住建部和國家市場監(jiān)督管理總局監(jiān)制的商品房買賣合同示范文本，銷售人員必須就合同條款逐一與買受人協(xié)商并達成一致。買賣合同中要對商品住房質量性能，物業(yè)會所、車位等設施歸屬，交付使用條件及其違約責任做出明確約定，并將《前期物業(yè)服務合同》《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》作為合同附件。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售、售后包租的方式預售商品住房，不得進行虛假交易;不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款;不得對外銷售不符合銷售條件的商品房。

(八)嚴格執(zhí)行商品房預銷售合同網上簽約備案制度。房地產開發(fā)企業(yè)要在取得商品房預售許可后10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。房地產開發(fā)企業(yè)與購房者達成協(xié)議后，要及時按規(guī)定完成網簽備案。房管部門要嚴格規(guī)范新建商品住房買賣合同網簽備案的變更、撤銷。房管部門應當建立統(tǒng)一的房地產市場信息平臺，及時、準確發(fā)布商品房預售許可、可售房源、限售房源、已售房源、在建工程抵押房源等成交信息和價格信息，杜絕“一房二售”、捂盤惜售、邊售邊抵、虛假宣傳等損害購房者利益的行為。住房公積金管理中心要規(guī)范貸款業(yè)務流程，減少審批環(huán)節(jié)，壓縮審批時限，加大對受托銀行的考核力度;積極開展提取住房公積金業(yè)務網上咨詢，大力推行網上審核和業(yè)務辦理;優(yōu)先支持提取住房公積金支付房租，提取額度根據租金水平合理確定并及時調整。

(九)加強商品房預售資金的監(jiān)管。定金、預付款、售房首付款及銀行按揭房款應直接足額納入商品房預售資金監(jiān)管賬戶，由房管和金融監(jiān)管部門負責監(jiān)管，確保商品房預售資金用于項目工程建設。商品房預售資金實行重點和非重點的分級監(jiān)管制度，非重點監(jiān)管資金由房地產開發(fā)企業(yè)按建設進度備案使用，重點監(jiān)管資金由房管部門核準使用。至項目主體工程封頂前，監(jiān)管賬戶資金余額應不低于預售備案總金額的2%;至項目取得工程竣工驗收備案證明前，監(jiān)管賬戶資金余額應不低于預售備案總金額的1%。

(十)規(guī)范廣告宣傳及公示。房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積;預售、銷售廣告必須載明商品房預售許可證書號;廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格。廣告不得含有升值或者投資回報的承諾，不得以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置，不得對規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育體育等設施以及其他市政條件作誤導宣傳。未取得《商品房預售許可證》前，不得進行涉及房屋銷售的有關廣告宣傳。加強售樓部管理，銷售現(xiàn)場須將批準的“五證”(不動產權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證)、預售房源狀態(tài)、一房一價、預售資金監(jiān)管賬戶、不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾、房產辦證標準流程圖等信息清晰明示，讓消費者放心買房，買放心房。

(十一)消費者應購買合法合規(guī)的商品房。在正式交納購房款或定金和簽署《商品房買賣合同》前，購房者應查看售樓部公示的“五證”是否齊全，了解該商品房項目是否合法合規(guī)，了解開發(fā)企業(yè)是否具備合法的開發(fā)和銷售資格，了解預售資金監(jiān)管賬戶等信息，避免上當受騙。售樓人員應登錄房管部門網站，主動向購房者介紹網站顯示的所購樓房狀況信息，真正做到開發(fā)商誠信經營，購房者明白消費，切實保護雙方當事人的合法權益。

四、加強房地產企業(yè)金融管理

(十二)提供金融貸款支持。金融管理部門要引導銀行業(yè)金融機構嚴格落實差別化住房信貸政策，切實改善信貸服務，積極滿足居民家庭首套自住購房的貸款需求。支持符合條件的中小套型普通商品住房項目建設，加強房地產信貸管理。鼓勵金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持，并對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個人落實稅收優(yōu)惠政策支持。

(十三)加強對房地產開發(fā)企業(yè)資金的全面管理。國土部門聯(lián)合金融部門，建立購地資金審查制度，確保房地產開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地，經國土、金融部門審查，資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，并在一定時間內禁止參加土地招拍掛。金融監(jiān)管部門強化對借款人還款能力的審查，嚴格管控將消費貸款、經營貸款等資金挪用于購房的加杠桿行為。地方金融監(jiān)管部門建立專項統(tǒng)計制度，對房地產開發(fā)貸款、個人按揭貸款資金實施分類監(jiān)測，嚴禁開發(fā)企業(yè)用“假按揭”等手段騙取貸款的行為;加強對小額貸款公司、擔保公司、典當行、投資公司等市場主體在房地產融資領域的監(jiān)管，嚴格依照小額貸款公司監(jiān)管辦法和民間借貸管理制度，規(guī)范民間借貸行為;嚴查各類市場主體首付貸、非法集資、賬外賬、超范圍經營等違法違規(guī)行為。

五、健全房地產市場監(jiān)管機制

(十四)加強組織領導。市房地產開發(fā)工作領導小組辦公室要積極發(fā)揮綜合協(xié)調職能，組織建設、房管、規(guī)劃、國土、稅務、城管、金融、工商、物價、公安等相關部門按照各自職責加強對房地產業(yè)的監(jiān)管，加強溝通協(xié)調，制定實施細則，規(guī)范行政行為，暢通審批渠道，打擊違法違規(guī)行為，重視輿論宣傳和監(jiān)督，妥善處理矛盾糾紛，最大限度地保護群眾的合法權益。

(十五)加強部門間信息互通共享。市房地產開發(fā)工作領導小組辦公室要組織相關部門建立房地產土地出讓、規(guī)劃審批、開發(fā)建設、預(銷)售、交付等全過程信息監(jiān)測平臺。房管部門要建立全市房地產市場統(tǒng)計制度和信息發(fā)布系統(tǒng)，完善市場監(jiān)測分析機制，準確把握房地產市場走向，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況、新問題，提高管理工作的預見性、針對性和有效性;加強政策解讀和市場信息公開，及時澄清誤讀，正面引導輿論。房地產開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)應當按照行業(yè)標準和房管部門、統(tǒng)計部門要求，及時準確全面網上填報《房地產開發(fā)項目手冊》和項目管理系統(tǒng)、企業(yè)一套表網上直報系統(tǒng)數(shù)據。房管部門加快建設住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺，推進稅務、公安等部門間信息共享，系統(tǒng)建設與運行資金納入地方政府財政預算。住房公積金管理中心要建立住房公積金業(yè)務辦理信息共享機制，聯(lián)網核查住房公積金提取申請人的相關信息，讓數(shù)據多跑路。

(十六)加強房地產企業(yè)信用管理。房管部門要拓展房地產信用檔案的功能和覆蓋面，發(fā)揮信用檔案作用，將房地產企業(yè)的銷售行為、預售資金使用、住房質量、交付使用、納稅情況、信息公開等方面的內容納入房地產信用體系，信用信息作為考核企業(yè)資質、預售資金使用、金融信貸、評優(yōu)評先的依據。對違規(guī)預售、捂盤惜售、一房二售、未明碼標價、捆綁銷售、違規(guī)交付、違反預售資金規(guī)定、超越資質開發(fā)、拒絕使用公積金貸款、稅收違法、信息公開不及時不準確等違法違規(guī)行為、企業(yè)法定代表人、投資合伙人均作為不良信用信息記入房地產開發(fā)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光，并將有關信用信息通報至建設、規(guī)劃、國土、稅務、城管、金融、工商、物價、公安等部門。房管部門要完善住房租賃企業(yè)、中介機構和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關市場主體信用記錄，納入國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)，對嚴重失信主體實施聯(lián)合懲戒。

(十七)加強違法違規(guī)行為查處力度。各部門要加大對房地產開發(fā)項目違法違規(guī)行為的查處力度，建立商品房市場現(xiàn)場巡查制度。鼓勵人民群眾對違法違規(guī)行為投訴舉報。對存在違法違規(guī)行為的，要責令房地產開發(fā)企業(yè)限期整改，將項目列入重點監(jiān)管范圍，并依照法律法規(guī)規(guī)定給予行政處罰。

2018年10月14日

收緊還是轉向 樓市調控向何方

自2016年3月內地多個城市出臺調控措施至今，本輪房地產調控的持續(xù)時間超過以往任何一輪調控，特別是進入2018年后調控頻率有增無減。不過，近段時間關于樓市調控的討論再度升溫，調控究竟是繼續(xù)升級還是轉向?

10月19日晚間，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布《關于我市進一步規(guī)范房地產市場管理的說明》，明確將在保持調控力度不放松、保持成交價格穩(wěn)定運行的前提下，對新建商品住房預售和網簽價格指導機制進行優(yōu)化，嚴禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備。廣州市住建委“將繼續(xù)保持調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)堅決執(zhí)行現(xiàn)行各項調控措施不動搖，繼續(xù)嚴格對新建商品住房開展價格指導，同時，按照中央、省、市決策部署，加大對房地產市場的監(jiān)督檢查力度，保持廣州房地產市場健康平穩(wěn)運行”。

市場普遍認為，上述消息是對當日所傳言的廣州市增城、南沙、花都三區(qū)放開限價消息的回應。放開限價消息對于開發(fā)商來說，可以說是一種翹首以盼卻又不敢說破的心情。對于投資客而言，則是蠢蠢欲動，以為這是一個各地調控放松的前奏。

有分析人士表示，廣州市住建委此次發(fā)文嚴禁“雙合同”，同時優(yōu)化預售和網簽指導價，是對10月19日市場傳言放開限價消息的正面回應，不希望外界將當日召開的會議理解為放松調控。

所謂“雙合同”就是一套房簽兩份合同，一份按照政府的指導價格，另一份是以裝修等名義補充收費，這是開發(fā)商在控制房價形勢下采取的違規(guī)行為。記者在廣州市場調查時也發(fā)現(xiàn)，“雙合同”現(xiàn)象屢禁不止。

除了限價與雙合同，現(xiàn)房銷售也是最近市場討論的熱點，也觸動了開發(fā)商的神經。無獨有偶，合肥市房地產管理局近日出臺商品房現(xiàn)房銷售管理規(guī)定，明確房地產開發(fā)企業(yè)進行新建商品房現(xiàn)房銷售前，應當?shù)椒康禺a行政主管部門辦理新建商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。房地產行政主管部門應當優(yōu)化、簡化備案手續(xù)，鼓勵支持房地產開發(fā)企業(yè)實行新建商品房現(xiàn)房銷售。與此同時，新建商品房現(xiàn)房銷售應當滿足的六項條件，包括必須取得《建設工程竣工驗收備案表》。同時規(guī)定申請銷售房屋有司法、行政查封限制的，不得辦理現(xiàn)房銷售備案。

近日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會印發(fā)《深圳市建設用地開工竣工管理辦法(試行)》，通過對開竣工期限、違約原因認定及處理原則、違約金繳交基數(shù)、監(jiān)管職責等內容進行明確規(guī)定，進一步規(guī)范開竣工延期管理工作。其中，《辦法》規(guī)定主體功能為住房類建設項目應在劃撥決定書簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起1年內開工建設，自劃撥決定書簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起4年內竣工。在業(yè)內人士看來，上述表述本質上是供給端的一次改革，對于把控開發(fā)節(jié)奏和在預定時間內交付房屋等都有較好的管控效應。

據中原地產統(tǒng)計，截至10月初，年內累計房地產調控次數(shù)更是接近400次，比去年同期增加8成，創(chuàng)歷史同期新高。如今，任何一絲關于調控政策的變化總能成為市場最熱門的話題之一。甚至，很多政策會被誤讀。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，調結構、不收緊，這或是后續(xù)樓市政策的調整方向。對于不收緊，當前多數(shù)市場已經出現(xiàn)降溫跡象，其實沒有必要進行收緊，類似的政策思路其實都說明了一點，即各地因地制宜的特征會很明顯。

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