債務集中到期推升房企風險 前9月房企信托及發(fā)債超萬億元

• 2018年10月10日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 625 36
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  市場快速增長，房地產(chǎn)投資行業(yè)發(fā)展機遇大，如何驅(qū)動行業(yè)內(nèi)在發(fā)展動力？

  企業(yè)并購包括兼并與收購。公司兼并是指經(jīng)由轉(zhuǎn)移公司所有權(quán)的形式，一家或多家公司的全部資產(chǎn)與責任不需經(jīng)過清算都轉(zhuǎn)移為另一公司所有，而接受全部資產(chǎn)與責任的另一公司仍然完全以自身名義繼續(xù)運...

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然2018年房地產(chǎn)企業(yè)銷售依然有望刷新歷史紀錄，但還款期即將集中到來、市場觀望情緒漸濃，考驗著房企的“過冬”能力。

債務集中到期推升房企風險，前9月房企信托及發(fā)債超萬億元。

據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，多家房企在資本市場展開融資行動。10月來，雖然有長假，但假期過后僅2個工作日，房企宣布的融資計劃已經(jīng)達到數(shù)百億元。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然2018年房地產(chǎn)企業(yè)銷售依然有望刷新歷史紀錄，但還款期即將集中到來、市場觀望情緒漸濃，考驗著房企的“過冬”能力。同時，房企銷售業(yè)績漲幅逐漸放緩，隨著資金壓力加大，融資需求上漲。在規(guī)模化競爭格局下，房企對資金的需求更加迫切。

萬億融資“保溫”

中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，國慶長假后，僅10月8日、9日兩個工作日，已有多個房企發(fā)布融資計劃，融資總額超過數(shù)百億元。

10月8日晚間，華夏幸福基業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司境外子公司向境外專業(yè)投資人增發(fā)1億美元的高級無抵押定息債券，票面利率9%。同日，旭輝控股集團發(fā)布公告，公司及附屬公司擔保人就額外票據(jù)發(fā)行與瑞士信貸、光銀國際及東方證券（香港）訂立購買協(xié)議。額外發(fā)行于2022年到期為3億美元的5.5%優(yōu)先票據(jù)。四川藍光發(fā)展公告稱，25億元公司債獲得中國證監(jiān)會核準批文。

9日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告，證監(jiān)會批復公開發(fā)行面值總額不超過人民幣130億元的公司債券。世茂房地產(chǎn)發(fā)布公告，其將發(fā)行本金總額2.5億美元于2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，票面利率為6.375%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前海外融資成本明顯上漲，疊加匯率的波動，房企資金風險壓力可想而知。

截至9月底，今年僅信托、發(fā)債渠道，房企融資額就超過萬億元。具體來看，信托方面，根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，2018年1至9月，68家信托公司共發(fā)行3106只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，同比上漲161%，發(fā)行規(guī)模6572.38億元，同比上漲57.9%，較2016年同期的1954.75億元增幅高達236.2%。

發(fā)債方面，據(jù)Wind最新數(shù)據(jù)顯示，今年以來，截至9月30日，154家房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行400只房地產(chǎn)信用債，規(guī)模4044.55億元。比去年同期149家發(fā)債房企的260只2661.3億元的發(fā)債規(guī)模，發(fā)行只數(shù)上增加了53.8%，融資規(guī)模上增幅高達52%。

下半年以來，房企融資呈現(xiàn)加快態(tài)勢。7至9月，房企在國內(nèi)市場分別發(fā)行49只、66只和51只債券，融資規(guī)模分別為470.7億元、708.32億元和558.35億元。國內(nèi)房企三季度通過債券市場共融資1737.4億元，占前三季度總規(guī)模的近43%，相當于去年全年的一半多。

債務集中到期推升房企風險

張大偉說，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，貸款的緊縮，房企融資難度明顯加大。雖然目前房企因為2016年替換了部分高成本資金，資金鏈依然寬裕，但調(diào)控持續(xù)，房企資金壓力漸顯。他認為，2018年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作將是融資。

而讓房企提前“儲糧”的原因，便是債券集中償還期即將到來。《經(jīng)濟參考報》記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，四季度房企到期債券992.1億元。其中，今年10月到期額便多達417.7億元。

除了年底的難關外，對房企來說，更需注意的是2019年的償還高峰，2019年全年到期償額多達3597.3億元，同比增長近7成，其中明年一季度便迎來高達1043.3億元債券到期。穆迪分析師楊昱穎表示，由于銷售疲弱和信貸環(huán)境緊張，低評級開發(fā)商未來6到12個月的到期債務將面臨較高的再融資風險。

債務風險已初顯。中弘股份10月8日晚間公告稱，截至公告日，公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為55.87億元（近期公司及子公司償還了部分借款）。公司目前正在與相關債權(quán)人協(xié)商妥善的解決辦法，并且在全力籌措償債資金。

早在中期業(yè)績發(fā)布會上多家知名房企就表達了對融資的擔憂，碧桂園指出，年初就做好了收緊的準備，公司的現(xiàn)金余額下降到了2000億元。據(jù)悉，碧桂園目前加權(quán)平均借貸成本為5.81%，相比2017年底上升0.59%。

日前，萬科董事會主席郁亮的內(nèi)部講話也透露出市場的現(xiàn)狀?！稗D(zhuǎn)折點實實在在到來了?！庇袅帘硎?，目前集團要做的第一件事，就是戰(zhàn)略研討，以“活下去”為最終目標。

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