美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)中國(guó)樓市有影響嗎？

• 2018年8月2日 ZhouXun來(lái)源：馮侖風(fēng)馬牛整理 1100 70
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  2018-2024年重樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查及供需格局分析預(yù)測(cè)報(bào)告

  隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，重樓市場(chǎng)發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面，重樓企業(yè)數(shù)量越來(lái)越多，市場(chǎng)正面臨著供給與需求的不對(duì)稱，重樓行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求，但是在一些重樓細(xì)分市場(chǎng)仍有...

房貸，畢竟是一個(gè)二三十年的生意，周期太長(zhǎng)，流動(dòng)性又差。而且，收益方面，不如拿錢(qián)去買(mǎi)國(guó)開(kāi)債，畢竟現(xiàn)在國(guó)開(kāi)債利率開(kāi)始追上，而且買(mǎi)它不用資金占用，賠錢(qián)的風(fēng)險(xiǎn)也不用銀行擔(dān)著。

手里拿著一手貨源(貨幣)的大大小小的銀行們，也是開(kāi)門(mén)做生意的，凡事要掂量個(gè)回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性也成正比。流動(dòng)性高，資金使用期限短，風(fēng)險(xiǎn)低;流動(dòng)性低，夜長(zhǎng)夢(mèng)多，期限長(zhǎng)，難免遇到各種幺蛾子，風(fēng)險(xiǎn)自然高。

銀行掂量著收益和流動(dòng)性，既想著怎么把一手貨源賣(mài)出去(放貸)，又擔(dān)心明年錢(qián)荒，自己的流動(dòng)性成問(wèn)題。所以，有個(gè)趨勢(shì)，從下半年至今，也是因?yàn)樨泿牌o縮、流動(dòng)性降低帶來(lái)的：放貸這門(mén)生意，銀行越來(lái)越不愿意做了。

房貸，畢竟是一個(gè)二三十年的生意，周期太長(zhǎng)，流動(dòng)性又差。而且，收益方面，不如拿錢(qián)去買(mǎi)國(guó)開(kāi)債，畢竟現(xiàn)在國(guó)開(kāi)債利率開(kāi)始追上，而且買(mǎi)它不用資金占用，賠錢(qián)的風(fēng)險(xiǎn)也不用銀行擔(dān)著。房貸不一樣，假如20 年后，房子不值錢(qián)了，買(mǎi)房的違約了，這個(gè)損失銀行自己擔(dān)。

因此，銀行這邊對(duì)房貸申請(qǐng)的態(tài)度：要么，漲價(jià)，提供放貸利率，漲個(gè)20%、50%，買(mǎi)房的，你要貸就貸;要么，直接降低審核通過(guò)率，這生意我不做了。

事實(shí)上，你口袋里的錢(qián)就這樣悄悄地飛走了!

所以，對(duì)于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，想買(mǎi)或者已買(mǎi)房的，壓力會(huì)更大。還沒(méi)上車、想要買(mǎi)房的剛需們，房貸更貴了，而且銀行還不一定貸給你。已經(jīng)上車的，也不要高興，畢竟明年大概率要提高基準(zhǔn)利率。

先來(lái)看房貸利息怎么定的：最開(kāi)始，「央媽」會(huì)公布一個(gè)基準(zhǔn)利率，銀行的房貸利率參照這個(gè)調(diào)整，但不會(huì)相差太大，畢竟「央媽」看著呢。比如，目前「央媽」規(guī)定，五年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率4.9%，銀行可以「看心情」給你友情價(jià)九折到4.4%，也能漲個(gè)一成到5.4%。所以，央行基準(zhǔn)利率和銀行的房貸利率基本是正相關(guān)。如果「央媽」加息，基準(zhǔn)上調(diào)，批發(fā)的一手貨源都漲價(jià)了，銀行們放的房貸利率、也會(huì)上調(diào)。

如果你買(mǎi)房早，也不要太開(kāi)心，后面的月供也會(huì)會(huì)受到影響。不過(guò)，每月還款的變化，還是要看具體貸款合同約定。比如銀行和你約好，房貸折扣不變，那無(wú)論外界怎么變，都與你無(wú)關(guān)，月供還是原來(lái)的數(shù)。但這是一種理想、完美的情況。實(shí)際上，大部分是這樣：利率變動(dòng)頻繁，房貸合同大多有一條「房貸重新定價(jià)條款」：每年1 月，銀行有權(quán)根據(jù)當(dāng)前的最新基準(zhǔn)利率，重新調(diào)整你的房貸利率。

同時(shí)，住房公積金利率也會(huì)跟著調(diào)。舉個(gè)例子：2016 年1 月，你貸款買(mǎi)房，房貸利率4.9%，等額本息還款，還30 年，你的月供是4900 元。到了2017 年3 月，央行一年內(nèi)加息5 次，基準(zhǔn)利率也從4.9% 變成6.15%，利率上浮20%。那么，到了2018 年(加息第二年)1 月，你的房貸利率會(huì)同步調(diào)整成6.15%，每個(gè)月要多還幾百塊。

這幾年房?jī)r(jià)大漲，和信貸政策寬松有關(guān)系，炒房成本低。2017 年的房地產(chǎn)調(diào)控，也是用了信貸這一招。所以，美聯(lián)儲(chǔ)一加息，將變相導(dǎo)致中國(guó)貸款更難，房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)有大概率繼續(xù)下行。不過(guò)，房貸這件事，基本上一貸就是二三十年，在這么長(zhǎng)的周期內(nèi)，你一定會(huì)經(jīng)歷幾次加息，幾次降息，貸款利率也會(huì)跟著調(diào)整。所以，遇到加息也不必慌張。

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