樓市將進(jìn)行整肅風(fēng)暴 2018年中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)分析

• 2018年7月17日 ZhouXun來(lái)源：中國(guó)新聞周刊 619 35
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告

  房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國(guó)首先成立了波士頓個(gè)人財(cái)產(chǎn)信托，但直到1920年以后，美國(guó)投...

針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)等七部委近日聯(lián)合印發(fā)通知，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。

七部門(mén)聯(lián)手，長(zhǎng)達(dá)半年，涉及30個(gè)城市，最近整治樓市亂象的專項(xiàng)行動(dòng)再次刷新了以往樓市整治的力度。

針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)等七部委近日聯(lián)合印發(fā)通知，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。

2018年年中的這項(xiàng)專項(xiàng)治理，預(yù)計(jì)將會(huì)從幾個(gè)方面影響下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)：一是對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)，市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，將從“搖號(hào)”“搶房”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤皣?yán)厲整治”;二是，一些城市，如長(zhǎng)沙，已經(jīng)再次出臺(tái)了新一輪調(diào)控政策，意在給前一階段調(diào)控政策打補(bǔ)丁，重點(diǎn)針對(duì)炒房進(jìn)行精準(zhǔn)化調(diào)控，未來(lái)預(yù)計(jì)會(huì)有更多城市跟進(jìn);三是，在此基礎(chǔ)上，大部分城市的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期將會(huì)改變甚至逆轉(zhuǎn)。

2016年的“930新政”開(kāi)啟了這一輪調(diào)控周期，隨后全國(guó)50余個(gè)城市先后出臺(tái)了樓市限購(gòu)政策。在2016年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央明確提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。不過(guò)，在嚴(yán)厲的限購(gòu)之下，只有北京、上海等個(gè)別一線城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)住了，而大量二、三線城市房地產(chǎn)投機(jī)炒作氛圍卻越來(lái)越濃厚，調(diào)控一再收緊，但房?jī)r(jià)卻一路看漲。

2018年上半年多地爆發(fā)的搶房潮，不僅將前期樓市調(diào)控的效果抹平，而且再次調(diào)高了看漲預(yù)期，與整個(gè)樓市調(diào)控的初衷背道而馳。這樣的結(jié)果，不僅與百姓的期望值相去甚遠(yuǎn)，更嚴(yán)重的是，已經(jīng)影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面，給金融體系的安全運(yùn)行帶來(lái)了隱患。

炒房和反炒房

這次專項(xiàng)行動(dòng)將重點(diǎn)針對(duì)四個(gè)方面房地產(chǎn)亂象：一是打擊操縱房?jī)r(jià)房租、捂盤(pán)惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)提供“首付貸”等投機(jī)炒房團(tuán)伙;二是打擊暴力驅(qū)逐承租人、捆綁收費(fèi)、陰陽(yáng)合同、強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、侵占客戶資金、參與投機(jī)炒房的房地產(chǎn)“黑中介”;三是打擊從事違規(guī)銷售、變相加價(jià)、一房多賣(mài)、霸王條款、價(jià)格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);四是打擊發(fā)布不實(shí)房源和價(jià)格信息、進(jìn)行不實(shí)承諾等欺騙、誤導(dǎo)購(gòu)房人的虛假房地產(chǎn)廣告。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲認(rèn)為，這次專項(xiàng)行動(dòng)最大的新意是針對(duì)市場(chǎng)突出的問(wèn)題、亂象，多部門(mén)聯(lián)手集中精準(zhǔn)打擊。這七個(gè)部委中，原來(lái)很多部門(mén)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，比如，公安部、宣傳部、銀保監(jiān)會(huì)等等，多部門(mén)聯(lián)手從各個(gè)層面、全方位、整個(gè)鏈條來(lái)進(jìn)行精準(zhǔn)的專項(xiàng)治理。

房地產(chǎn)的亂象不是近期才有，每一輪房?jī)r(jià)暴漲之后，主管部門(mén)都會(huì)查處一批典型案件，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行警告。不過(guò)，這輪行動(dòng)的打擊對(duì)象，首當(dāng)其沖的是投機(jī)炒房團(tuán)伙，這是與此前幾次市場(chǎng)整肅很不同之處。根源在于，炒房和各種真真假假的“搶房”現(xiàn)象，成為了這輪房?jī)r(jià)上漲的重要幕后推手。

一些亂象和怪象頻頻見(jiàn)諸媒體。5月，杭州兩個(gè)新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，兩個(gè)新盤(pán)都執(zhí)行政府限價(jià)和搖號(hào)選房，其中一個(gè)樓盤(pán)均價(jià)每平方米18000元左右，而周邊二手房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)元。大量市民在開(kāi)發(fā)商指定銀行排隊(duì)等候購(gòu)房誠(chéng)意金凍結(jié)，隊(duì)伍長(zhǎng)達(dá)一公里，有購(gòu)房者因?yàn)榈群驎r(shí)間過(guò)長(zhǎng)而暈倒。

6月，深圳華潤(rùn)城潤(rùn)府三期開(kāi)盤(pán)，盡管購(gòu)房需要交200萬(wàn)元誠(chéng)意金，但大量購(gòu)房者仍然在雨中排隊(duì)?！扒f(wàn)富翁排隊(duì)淋雨”的原因是，這個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)均價(jià)8.55萬(wàn)元/平方米，最低則是7.53萬(wàn)元/平方米。周邊二手房?jī)r(jià)最高已經(jīng)到了13萬(wàn)元/平方米，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，搶到一套就能“賺”幾百萬(wàn)。

在中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)“住房不炒”、房地產(chǎn)業(yè)融資渠道收緊、各地普遍出臺(tái)限購(gòu)、限貸、限售的大前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然出現(xiàn)了普遍性過(guò)熱，問(wèn)責(zé)的板子就不能簡(jiǎn)單打在開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者身上，市場(chǎng)普遍過(guò)熱與地方政府的政策誘導(dǎo)有很大關(guān)系。

首先，一些二線城市陸續(xù)推出“搶人”政策，而爭(zhēng)搶的優(yōu)惠條件之一就是放開(kāi)與樓市調(diào)控政策緊密相關(guān)的戶籍限制資格，有的甚至給予買(mǎi)房?jī)?yōu)惠的支持。其次，在新房限價(jià)導(dǎo)致“一二手房?jī)r(jià)倒掛”和搖號(hào)買(mǎi)房政策下，在很多城市，買(mǎi)房就像打新股：買(mǎi)到就是賺到，制造了樓市幻象與房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。再次，越來(lái)越高的棚改貨幣化比重，導(dǎo)致部分手握補(bǔ)償?shù)牟疬w戶熱衷投資房產(chǎn)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

對(duì)于地方監(jiān)管者的敲打，從5月以來(lái)就已經(jīng)開(kāi)始。“五一”前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部密集約談了西安、?？凇⑷齺?、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州、佛山等10個(gè)城市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人。5月9日，住建部負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題繼續(xù)約談了成都、太原兩市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人。約談再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。

6月底，就在七部委整治樓市亂象通知發(fā)布前后，一些地方政府的表態(tài)也預(yù)示了風(fēng)向的變化。湖南省委機(jī)關(guān)報(bào)《湖南日?qǐng)?bào)》更是罕見(jiàn)地連發(fā)四篇社論，痛批長(zhǎng)沙樓市亂象，明確指出，“目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題，是投機(jī)炒作，而非供需矛盾?！睅滋熘?，長(zhǎng)沙市政府火速出臺(tái)了新一輪調(diào)控升級(jí)措施，每一招都指向炒房，并且前所未有地定調(diào)，“當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭(zhēng)。”在一些觀察家看來(lái)，地方黨報(bào)如此嚴(yán)厲批評(píng)本地政策，風(fēng)向意義絕不簡(jiǎn)單。

“對(duì)于管理者、監(jiān)管部門(mén)不作為、亂作為也要問(wèn)責(zé)?！痹谛氯A社報(bào)道中，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

炒房等各種亂象的出現(xiàn)，在某種程度上，也是地方監(jiān)管松懈的必然結(jié)果。打擊炒房不止是針對(duì)炒房者，房地產(chǎn)商，更包括監(jiān)管者。

2018年中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)分析

我國(guó)房地產(chǎn)不僅讓國(guó)內(nèi)學(xué)者看不透，也讓國(guó)際專家難以捉摸!房?jī)r(jià)近20年來(lái)可以說(shuō)是單邊上漲，而全世界任何金融資產(chǎn)還沒(méi)出現(xiàn)過(guò)只漲不跌的情況。只能說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)這些年一直處于上漲周期，并沒(méi)有真正觸碰熊市高點(diǎn)。那么房?jī)r(jià)真的不會(huì)跌了嗎?

我們注意到一個(gè)信號(hào)，李嘉誠(chéng)近三年拋售內(nèi)地房產(chǎn)800億，而馬云也認(rèn)為未來(lái)房子是最便宜的，而王健林這個(gè)房地產(chǎn)老大也宣布即將推出房地產(chǎn)行業(yè)。難道這都是巧合嗎?或許，這已經(jīng)說(shuō)明了中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)。他們是看到房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展已經(jīng)不可能像過(guò)去那樣高成長(zhǎng)了，房?jī)r(jià)已處于末尾上漲了!

房?jī)r(jià)既然是末段上漲，那么魚(yú)尾行情他們肯定不會(huì)參與，因?yàn)榉績(jī)r(jià)隨時(shí)掉頭向下!那么上層會(huì)怎么應(yīng)對(duì)呢?限購(gòu)限售!先把樓市資金凍結(jié)起來(lái)，暫停交易!在這2-3年中即使房?jī)r(jià)下跌50%，料你也不會(huì)斷供棄房，這樣就可以防止樓市資金大量出逃。給樓市長(zhǎng)效機(jī)制爭(zhēng)取時(shí)間!

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