碧桂園高層辟謠：先暫停"全覆蓋戰(zhàn)略"！碧桂園為什么這么做？

• 2018年7月6日 WuYaNan來(lái)源：搜狐網(wǎng) 997 63
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  2018-2023年裝修設(shè)計(jì)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告

  “十三五”規(guī)劃對(duì)“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行全面評(píng)估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長(zhǎng)遠(yuǎn)問(wèn)題的辦法來(lái)應(yīng)對(duì)...

7月4日“碧桂園叫停在三四五線城市全覆蓋戰(zhàn)略”的報(bào)道，碧桂園一位高層回應(yīng)，“肯定沒(méi)有叫停，三四五線不僅是碧桂園的戰(zhàn)略，也是碧桂園布局的藍(lán)海地帶，不可能叫停?！?/p>

7月4日“碧桂園叫停在三四五線城市全覆蓋戰(zhàn)略”的報(bào)道，碧桂園一位高層回應(yīng)，“肯定沒(méi)有叫停，三四五線不僅是碧桂園的戰(zhàn)略，也是碧桂園布局的藍(lán)海地帶，不可能叫停?！?/p>

碧桂園被稱為"三四線城市之王"，碧桂園的盤子覆蓋了很多三四線城市化，甚至比較強(qiáng)的鎮(zhèn)都覆蓋到，它在這個(gè)時(shí)候壓縮業(yè)務(wù)，只能說(shuō)明房地產(chǎn)的風(fēng)向在改變，未來(lái)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將不樂(lè)觀。

需要說(shuō)明的一點(diǎn)，碧桂園不是叫停三四線城市業(yè)務(wù)，而是暫停"全覆蓋戰(zhàn)略"

該人士表示，由于去年合作項(xiàng)目太多，碧桂園自身權(quán)益占比在下降，等于在替其他地產(chǎn)商打工，因此碧桂園現(xiàn)在開始追求權(quán)益銷售額，減少不操盤、做財(cái)務(wù)投資的項(xiàng)目，增加自身可以操盤的項(xiàng)目，盡量提高自身權(quán)益比例，不做那種表面看起來(lái)銷售額很大、實(shí)際權(quán)益很小的項(xiàng)目。“我們內(nèi)部會(huì)議上強(qiáng)調(diào)的是這個(gè)，可能被誤讀了?！?/p>

另?yè)?jù)早間報(bào)道，碧桂園正在改變擴(kuò)張策略，為緩解融資政策收緊帶來(lái)的壓力，試圖犧牲規(guī)模甚至利潤(rùn)，以保證現(xiàn)金流。報(bào)道引述知情人士消息稱，“全覆蓋”在內(nèi)部已經(jīng)明確叫停，暫不對(duì)外宣揚(yáng)。

內(nèi)部人士還透露，有的項(xiàng)目哪怕利潤(rùn)轉(zhuǎn)負(fù)，也要搶現(xiàn)金流。但因?yàn)楸坦饒@項(xiàng)目的跟投制度，這極大的挫傷了一線人員的熱情。

為什么碧桂園要暫停全覆蓋戰(zhàn)略，收縮戰(zhàn)線呢?

未來(lái)三四線城市房產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀，房?jī)r(jià)上漲受限，甚至可能出現(xiàn)下跌的可能，而且目前碧桂園也面臨嚴(yán)峻的資金壓力，再不收手估計(jì)以后要深陷泥潭。

這些年來(lái)碧桂園重點(diǎn)戰(zhàn)略放在三四線城市，隨著三四線城市房?jī)r(jià)的上漲，碧桂園可謂賺的盤滿缽滿，一躍成為中國(guó)銷售額最大的房企。但是房地產(chǎn)不可能永遠(yuǎn)紅下去，特別是三四線城市的房?jī)r(jià)不可能一直上漲，房子最終還是要回歸到"房子是用來(lái)住的"特性上來(lái)。

具體到為什么碧桂園要在這個(gè)時(shí)候收縮業(yè)務(wù)，我認(rèn)為主要有兩個(gè)原因。

最近幾年三四線城市房?jī)r(jià)的猛漲跟棚改貨幣化有很大的關(guān)系

2015年、2016年棚戶區(qū)改造分別實(shí)際完成601萬(wàn)、606萬(wàn)套，超過(guò)計(jì)劃棚改量600萬(wàn)套。2017年計(jì)劃棚改量600萬(wàn)套，實(shí)際完成609萬(wàn)套;2018-2020年計(jì)劃任務(wù)為1500萬(wàn)套，2018年任務(wù)580萬(wàn)套。

在這么多棚戶區(qū)改造當(dāng)中，有些地方為了配合去庫(kù)存，采用的是貨幣化補(bǔ)償，就是直接給拆遷戶現(xiàn)金，讓他們到城鎮(zhèn)里面買房，有些地方棚改貨幣化安置甚至達(dá)到了100%。

而棚改貨幣化的錢主要來(lái)自于PSL(央行為了配合棚改而推出的一個(gè)轉(zhuǎn)向貸款資金項(xiàng)目)，央行把這些錢通過(guò)國(guó)家開發(fā)銀行和農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行貸款給地方政府，地方政府以土地做抵押獲得貸款。

但是目前這一條路被堵住了，以前國(guó)開行把貸款審批權(quán)下放給地方分行，地方分行可以直接拍板給地方政府貸款，而現(xiàn)在國(guó)開行把這一審批權(quán)收回了總行，也就是說(shuō)以后地方政府用于支付拆遷款的貸款可沒(méi)有那么容易獲得了。

再加上以后棚改貨幣化安置將要要回歸到實(shí)物安置，所以以后拆遷戶就沒(méi)法得到很多現(xiàn)金，那購(gòu)房的人群將會(huì)大幅減少。

一旦購(gòu)房的人減少，那么房企業(yè)將面臨很大的銷售壓力，資金回收周期將變得更長(zhǎng)，這樣一來(lái)房企將流動(dòng)資金壓力更，所以很多房企被迫降價(jià)清盤，甚至有的犧牲利潤(rùn)也要加快資金的回籠，碧桂園就是其中的一個(gè)。

下圖是碧桂園某項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，可以看出，碧桂園在縮減項(xiàng)目周期上有多下功夫。

第二個(gè)原因，碧桂園自身資金鏈的問(wèn)題

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2017年度總負(fù)債9330.57億元,負(fù)債總額相比2016年總負(fù)債5000多億增長(zhǎng)了幾乎一倍。但碧桂園負(fù)債率不降反升，高達(dá)88.89%。

另外根據(jù)碧桂園港交所發(fā)布的2017年年報(bào)顯示，碧桂園短期負(fù)債為7695億。

也就是碧桂園短期之內(nèi)將面臨很大的到期資金還款壓力，而目前房企融資的渠道受到了很大的限制，首先是銀行壓縮了房企的貸款規(guī)模，另外房企的發(fā)債也受阻，比如碧桂園2016年公開發(fā)行200億公司債券突然"中止"，這進(jìn)一步加劇了碧桂園資金的緊張程度。

如果資金得不到補(bǔ)充，有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，到時(shí)將會(huì)輸?shù)暮軕K。

所以目前碧桂園的戰(zhàn)略調(diào)整根本目的就是為了回籠資金，以便應(yīng)對(duì)到期的巨額債務(wù)。

總之一句話，未來(lái)三四線房地產(chǎn)不好過(guò)，碧桂園已經(jīng)在三四線城市身上賺了很多錢，現(xiàn)在收手是個(gè)明智的選擇。

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