北京非限房告急 五環(huán)內(nèi)“限轉(zhuǎn)共”概率大

• 2018年5月14日 HaoChenChong來(lái)源：中華網(wǎng) 1126 72
• 繁體

• 

  2018-2023年中國(guó)房屋建筑工程市場(chǎng)深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房屋建筑工程行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)...

5月7日，北京市住建委對(duì)《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》正式公開征求意見。

5月7日，北京市住建委對(duì)《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》正式公開征求意見。根據(jù)征求意見稿(后簡(jiǎn)稱“意見稿”)，如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比高于85%時(shí)，該限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將由開發(fā)商直接作為商品房自行銷售;比值不高于設(shè)定比例的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)房人獲得銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。

在北京商品房成交低迷的當(dāng)下，行業(yè)與機(jī)構(gòu)都將成交預(yù)期集中在“限價(jià)”商品房的放量上，然而，一紙“意見稿”，卻引發(fā)了不同看法。

五環(huán)內(nèi)“限轉(zhuǎn)共”概率大

意見稿中，劃定了“限價(jià)/評(píng)估價(jià)”是否高于85%作為“限轉(zhuǎn)共”的邊界，在這條紅線下，北京各等待入市的限價(jià)房項(xiàng)目，都開始算起了賬。

中糧天恒旭輝聯(lián)合開發(fā)的“瑞悅府”項(xiàng)目雖然位于五環(huán)外，但周邊都是高端別墅，二手房?jī)r(jià)在6萬(wàn)-10萬(wàn)。在“意見稿”出臺(tái)之前一周左右，記者去現(xiàn)場(chǎng)暗訪時(shí)，銷售人員表示，項(xiàng)目周邊二手房?jī)r(jià)都有10萬(wàn)，瑞悅府銷售價(jià)格只有6萬(wàn)多，買到就是賺到。而當(dāng)5月7日“意見稿”出臺(tái)后，銷售人員對(duì)記者表示，如果按照周邊房?jī)r(jià)評(píng)估的話，那么景粼原著洋房曾經(jīng)賣過7.2萬(wàn)-7.5萬(wàn)元/平米的單價(jià)，依照這個(gè)價(jià)格的話，瑞悅府還是“安全”的。

瑞悅府銷售人員告訴記者，在“意見稿”出臺(tái)之前，400余套房源已經(jīng)驗(yàn)資排卡900多號(hào)，通過驗(yàn)資的都是賬上有200萬(wàn)現(xiàn)金的實(shí)力客戶，而且驗(yàn)資客戶中有相當(dāng)一部分是居住在孫河別墅區(qū)的“老板們”以公司名義全款購(gòu)買多套。

位于大興瀛海的限價(jià)房萬(wàn)和斐麗項(xiàng)目限價(jià)52449元/平米，記者看到，周邊非限價(jià)的商品房?jī)r(jià)格在5萬(wàn)-6萬(wàn)元/平米左右，價(jià)格差并不是很大，項(xiàng)目銷售人員語(yǔ)氣十分篤定地告訴記者，我們項(xiàng)目肯定不會(huì)被“轉(zhuǎn)共”，因?yàn)閮r(jià)格比值肯定會(huì)高于85%的紅線。但是記者了解到與其他排號(hào)火熱的限價(jià)房項(xiàng)目相比，萬(wàn)和斐麗600余套限價(jià)房源，驗(yàn)資登記的客戶只有400余組。

另一個(gè)更為“敏感”的項(xiàng)目是位于二環(huán)邊的金茂佑安府，項(xiàng)目離二環(huán)直線距離不到一公里，可謂寸土寸金，該項(xiàng)目周邊，三環(huán)外的紫辰院賣到13萬(wàn)元/平米，東南二環(huán)外的首開璞瑅公館賣到11.9萬(wàn)/平米，即便以8萬(wàn)/11.9萬(wàn)的話，比值只有67%，也肯定低于85%的紅線。

佑安府銷售人員告訴記者，僅有120套90平米的限價(jià)房，限價(jià)8萬(wàn)左右，驗(yàn)資最低300萬(wàn)資產(chǎn)的客戶，已經(jīng)排了五六百名，現(xiàn)在就等著政府規(guī)定的售賣方式了。

面對(duì)即將到來(lái)的政策，越是地段好的項(xiàng)目，越惴惴不安。

業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，目前已推出的限房?jī)r(jià)地塊，80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)被收購(gòu)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“有影響的其實(shí)只有位于五環(huán)內(nèi)的少數(shù)項(xiàng)目。整體看，最多有10個(gè)項(xiàng)目有可能會(huì)被轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)，五環(huán)外項(xiàng)目轉(zhuǎn)變可能性都不大。”

思源地產(chǎn)副總經(jīng)理、首席分析師郭毅也認(rèn)為，無(wú)論是對(duì)標(biāo)新房，還是二手房?jī)r(jià)格，城北五環(huán)內(nèi)，特別是二環(huán)三環(huán)的限價(jià)房有可能會(huì)達(dá)到限售價(jià)占評(píng)估價(jià)的比值低于85%的標(biāo)準(zhǔn)，從而被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)院數(shù)據(jù)，2017年至今的53宗限價(jià)地中，已有3宗低于85%的設(shè)定比例，其中2宗為海淀城區(qū)較為繁華地段，一宗為孫河地塊。比例在85%-100%之間的地塊有16宗，其中大部分地塊位于城區(qū)內(nèi)。

減少對(duì)房?jī)r(jià)的刺激

商品房存量較低，近期成交也是連連走低，業(yè)界將商品房放量預(yù)期集中在年中限價(jià)房的入市上，但是限價(jià)商品房若有20%轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，那么商品房預(yù)期供量又會(huì)減少一塊。而五環(huán)內(nèi)的限價(jià)房若都轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，那么也就意味著，五環(huán)內(nèi)基本上是不會(huì)再新增商品房供應(yīng)的。而目前五環(huán)內(nèi)的“非限”商品房存量，已經(jīng)是少得可憐。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3、4月份，北京新建住宅合計(jì)成交約2284套，僅為去年同期的48.8%，成交面積和金額也不及去年同期的一半。在新房供應(yīng)方面，4月僅一項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，創(chuàng)近年來(lái)新低。對(duì)于5月份，業(yè)內(nèi)人士分析稱，限價(jià)房政策的落地，將直接影響新盤的供應(yīng)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京五環(huán)內(nèi)商品住宅(不含保障房)存量?jī)H為3228套，面積為522013平米。

記者根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)院數(shù)據(jù)篩選統(tǒng)計(jì)，從2017年1月1日至2018年5月9日區(qū)間內(nèi)，五環(huán)內(nèi)商品房新增供應(yīng)與成交分別為5033套(包含保障房)與3189套，粗略換算，目前可售房源不足2000套。

在現(xiàn)有供應(yīng)稀少，新增供應(yīng)不明朗的狀況下，一些在“限競(jìng)”政策出臺(tái)之前拿地的老項(xiàng)目后期成了“香餑餑”。

記者在首開國(guó)風(fēng)美唐三期售樓處看到，工作日看房客戶也較多，有兩三個(gè)在現(xiàn)場(chǎng)交定金，售樓員表示，僅剩幾十套尾房，雖然沒做任何宣傳，也賣得很好。

而二手房市場(chǎng)同期卻越來(lái)越熱，近期鏈家日成交已達(dá)500套以上，比起今年年初時(shí)增長(zhǎng)近一倍，價(jià)格尚無(wú)明顯上漲。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡