解讀：2018樓市調(diào)控第三波 未來房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何變化？

• 2018年4月9日 chinairnwz來源：百家號(hào) 260 9
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  2018-2023年房地產(chǎn)投資行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告

  “十三五”規(guī)劃對(duì)“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行全面評(píng)估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長(zhǎng)遠(yuǎn)問題的辦法來應(yīng)對(duì)...

近期，關(guān)于樓市調(diào)控的消息一直不斷。面對(duì)最近樓市調(diào)控的不斷加碼，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何變化？

　　兩會(huì)之后，尤其是2018年春季正式到來，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入到了一個(gè)成交量回暖的階段中。這不僅是春節(jié)成交低迷，后面有剛需購(gòu)房的集中釋放預(yù)期。而且也是按往年慣例進(jìn)入春季后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將恢復(fù)活力。

　　此次樓市調(diào)控的第三波密集降臨，意在進(jìn)一步鞏固之前房地產(chǎn)調(diào)控的成果，讓房地產(chǎn)去投機(jī)化，回歸居住屬性。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制尚未建全，在原來的成績(jī)上需進(jìn)一步鞏固，房地產(chǎn)調(diào)控政策要讓房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制加緊完善。

　　兩會(huì)之后，尤其是2018年春季正式到來，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入到了一個(gè)成交量回暖的階段中。這不僅是春節(jié)成交低迷，后面有剛需購(gòu)房的集中釋放預(yù)期。而且也是按往年慣例進(jìn)入春季后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將恢復(fù)活力。

　　盡管很多人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有良好預(yù)期，但是3月份卻迎來了樓市的第三波密集調(diào)控，先是全國(guó)新一輪房貸利率的上浮，再有就是深圳（樓盤）宣布成為執(zhí)行“三合一”價(jià)格的一線城市，更有杭州（樓盤）、西安（樓盤）等二線城市對(duì)外宣布購(gòu)房要“搖號(hào)”，這給房地產(chǎn)市場(chǎng)撥上一盆冷水，似乎樓市調(diào)控政策看不到盡頭。

　　調(diào)控之一：房貸利率整體上浮

　　春節(jié)后，北京（樓盤）多家銀行首套房貸利率上浮15%至25%，最高上浮30%；武漢（樓盤）多家銀行首套房貸利率上浮20%；南京（樓盤）首套房貸利率普遍上浮15%；廣州（樓盤）、東莞（樓盤）、佛山（樓盤）已有銀行將首套房貸利率上浮40%…如果按照40%的利率上浮來算，100萬(wàn)的貸款，30年要多還45萬(wàn)！

　　對(duì)此，有專家都表示，房貸利率還呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，這主要是：一方面，銀行從同業(yè)拆借市場(chǎng)上拿到的資金成本在上漲。融資成本上升，會(huì)影響到房貸成本。

　　另一方面，銀行對(duì)于房貸風(fēng)險(xiǎn)的控制。隨著房?jī)r(jià)的上漲，盤纏在高位，銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)也在上升，銀行需要提高房貸成本，來相應(yīng)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

　　調(diào)控之二：深圳頒布樓市“三合一”政策

　　3月28日，深圳頒布了一條樓市新政，表示將執(zhí)行“三價(jià)合一”政策。深圳這是繼北京、上海（樓盤）、廣州之后最末一個(gè)落地“三合一”價(jià)格的一線城市。

　　如此一來，投資客的扛桿率將縮小，深圳房?jī)r(jià)之前又現(xiàn)上漲勢(shì)頭，必將得到根本遏制。

　　深圳的樓市“三合一”政策，就在要求在二手房實(shí)際交易中，對(duì)貸款評(píng)估價(jià)、網(wǎng)簽備案合同價(jià)、房屋評(píng)估價(jià)，這三個(gè)價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)一，選取其中最低的一個(gè)價(jià)格作為房貸依據(jù)。此目的主要是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)”。

　　過去深圳炒房客利用三價(jià)不統(tǒng)一，進(jìn)行高評(píng)房貸，騙取銀行更多房貸；利用少報(bào)網(wǎng)簽備案合同價(jià)，來少繳稅費(fèi)；最終出售二手房產(chǎn)還有一個(gè)真正的成交時(shí)的價(jià)格。

　　如此一來，深圳房產(chǎn)的杠桿被提高了，房?jī)r(jià)也很容易失控，而且房?jī)r(jià)失真也很容易誤導(dǎo)政府在房地產(chǎn)的決策。

　　調(diào)控之三：杭州購(gòu)房搖號(hào)將成為熱點(diǎn)城市標(biāo)配

　　3月28日晚，浙江省杭州住保房管局在其官方網(wǎng)站上發(fā)布消息，表示將對(duì)新房銷售采取公開搖號(hào)全程公證的方式，以打擊炒賣房號(hào)、捆綁搭售等違規(guī)行為。

　　3月30日，西安頒布政策，表示要跟進(jìn)公開搖號(hào)政策；

　　我們歸納了一下，多地實(shí)施搖號(hào)買房，主要有這幾大好處：一是，在政府監(jiān)督下，杜絕了不良開發(fā)商亂收“號(hào)子費(fèi)”“綁車位”等現(xiàn)象；二是建立買賣房產(chǎn)市場(chǎng)的公平、透明化的的環(huán)境，所有購(gòu)房者不必靠關(guān)系買房，都可以獲得平等機(jī)會(huì)。三是，被搖號(hào)抽中的人可用公積金貸款買房。

　　正是因?yàn)榻佣B三的出了各種政策，于是引發(fā)了各路評(píng)論的熱議，有的學(xué)者認(rèn)為，3月份各種政策紛紛出臺(tái)，中國(guó)的房?jī)r(jià)馬上要杠不住了。

　　也有人嗤之以鼻地認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控是一個(gè)系統(tǒng)性工程，往鍋爐里逐步添油的方式，只會(huì)讓房地產(chǎn)出現(xiàn)更猛烈的反彈。

　　那么，樓市調(diào)控第三波已經(jīng)密集降臨，這背后究竟說明了些什么？

　　首先，在經(jīng)歷了一年多的房地產(chǎn)調(diào)控之后。房地產(chǎn)調(diào)控雖然卓有成效，但房地產(chǎn)的價(jià)格和成交量都還在反復(fù)。也就是說只要現(xiàn)在稍有放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的勢(shì)頭就會(huì)有反復(fù)。預(yù)計(jì)后續(xù)“因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策還將持續(xù)下去，而且更多的城市會(huì)效仿加入，樓市調(diào)控政策起碼中短期內(nèi)不會(huì)改變。

　　再者，降低房地產(chǎn)杠桿率，嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)早已引起高層警覺。無(wú)論是全國(guó)新一輪房貸利率統(tǒng)統(tǒng)都上浮，還是深圳房?jī)r(jià)“三合一”，更是杭州的搖號(hào)新政，都在說明一個(gè)問題，我國(guó)決策層對(duì)于降低金融杠桿，防控金融風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)當(dāng)作一件非常重要的大事情來抓。

　　在整個(gè)中國(guó)地方政府去杠桿、居民部門去杠桿、企業(yè)單位去杠桿的大背景之下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去投機(jī)化意圖非常明顯。未來中國(guó)的商品房無(wú)論是什么價(jià)位，但是起碼要回歸居住的屬性。

　　最后，第三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，就是要通過“時(shí)間換空間”的方式，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。一方面，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、共有產(chǎn)權(quán)房等通過多渠道，多途徑的方式解決居民的住房難問題。另一方面，要等待房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，就是既要減輕房地產(chǎn)購(gòu)買環(huán)節(jié)的稅負(fù)，又要增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本。

　　對(duì)此，我們認(rèn)為，此次樓市調(diào)控的第三波密集降臨，意在進(jìn)一步鞏固之前房地產(chǎn)調(diào)控的成果，讓房地產(chǎn)去投機(jī)化，回歸居住屬性。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制尚未建全，在原來的成績(jī)上需進(jìn)一步鞏固，房地產(chǎn)調(diào)控政策要讓房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制加緊完善。

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