房貸利率上浮 地產(chǎn)商銀行融資難 租房市場(chǎng)迎來(lái)新一輪熱度

• 2018年2月5日 lihuizhen來(lái)源：第一財(cái)經(jīng) 564 31
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  2018-2023年版房地產(chǎn)代理產(chǎn)品入市調(diào)查研究報(bào)告

  在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開發(fā)一個(gè)新品并能迅速在市場(chǎng)上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過科學(xué)的市場(chǎng)分析、消費(fèi)者分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開發(fā)的新...

與廣州相比，經(jīng)過去年6度上調(diào)后，近期北京首套房與二套房按揭貸款利率暫未提價(jià)。某北京房地產(chǎn)中介告訴記者，目前多家銀行依然維持在首套上浮10%，二套上浮20%的水平。

房地產(chǎn)今年的行情如何?按揭購(gòu)房者和房地產(chǎn)開發(fā)商感到異常寒冷。

從2月1日起，國(guó)有四大行對(duì)廣州地區(qū)的住房按揭利率提升至基準(zhǔn)利率(4.9%)的1.1倍，即上浮10%。

驚訝于過去一段時(shí)間房貸利率增速迅猛，去年9月以基準(zhǔn)利率購(gòu)買首套房的廣州市民李先生十分慶幸。事實(shí)上，從去年4月開始，廣州地區(qū)銀行個(gè)人按揭貸款利率便一步一個(gè)臺(tái)階，首套房貸款利率從基準(zhǔn)利率打85折開始連續(xù)上升5次，達(dá)到基準(zhǔn)上浮10%，而二套房則更是高至上浮15%-20%。

與廣州相比，經(jīng)過去年6度上調(diào)后，近期北京首套房與二套房按揭貸款利率暫未提價(jià)。某北京房地產(chǎn)中介告訴記者，目前多家銀行依然維持在首套上浮10%，二套上浮20%的水平。

上海目前同樣暫未調(diào)整個(gè)人按揭貸款利率。融360網(wǎng)站顯示，上海多家股份行如廣發(fā)、興業(yè)、民生等首套房貸款利率為上浮10%，二套上浮10%-20%不等。不過也有浙商銀行、中信、郵儲(chǔ)等銀行批出過基準(zhǔn)甚至9折利率，不過這些銀行首套的常見批出利率均為1.1倍。

個(gè)人按揭利率上浮

雖然價(jià)格高了，額度尚有?！?月1日，我們銀行將首套房的按揭貸款利率從上幅5%提升至上幅10%，每個(gè)月都有額度?！睆V州某工行個(gè)人信貸部客戶經(jīng)理對(duì)記者表示。

除四大行外，融360數(shù)據(jù)顯示，目前廣州地區(qū)大多數(shù)銀行都將首套房貸款利率定在1.05-1.2倍之間。其中廣州華潤(rùn)銀行雖然顯示首套利率打9折，不過標(biāo)注不做二手房，且新房只做合作樓盤。

此外，記者發(fā)現(xiàn)雖然廣州銀行、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行、恒生銀行、渣打銀行等標(biāo)注首套利率為1.05倍，不過常見批出利率仍為1.1倍，與上調(diào)后的四大行基本一致。

上述工行客戶經(jīng)理也對(duì)記者表示，從銀行內(nèi)部看，今年額度確實(shí)不如往年松。此外每個(gè)人的情況也不一樣，會(huì)出現(xiàn)一人一價(jià)的情況。

在去年“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”主基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸加碼。以北京地區(qū)為例，北京銀監(jiān)局公布最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年個(gè)人住房貸款1至4季度月均新發(fā)放金額分別為268.5億元、204.2億元、147.9億元和87.3億元，呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。

從政策監(jiān)管角度，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要建立金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)機(jī)制。在此之前，銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清接受《人民日?qǐng)?bào)》專訪時(shí)也指出，要抑制居民部門杠桿率。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者指出，一方面銀行需要配合房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以及監(jiān)管趨緊的大趨勢(shì)。另一方面，從銀行自身考慮，目前貸款額度緊張，貸款需求相對(duì)旺盛，銀行在進(jìn)行資產(chǎn)配置時(shí)愿意配置收益更高資產(chǎn)。

此外，曾剛認(rèn)為，目前銀行流動(dòng)性壓力相對(duì)較大，在貸資產(chǎn)期限結(jié)構(gòu)上，也傾向期限短的資產(chǎn)。由此，個(gè)人按揭貸款無(wú)論是從價(jià)格還是期限還是國(guó)家政策三方面都不占優(yōu)勢(shì)。雖然個(gè)人按揭貸款雖然在基礎(chǔ)利率上浮，但依然無(wú)法與企業(yè)端融資利率相提并論。

地產(chǎn)商銀行融資難

第一財(cái)經(jīng)了解到，新年伊始，房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行融資也越來(lái)越難。

近日，網(wǎng)上流傳一份恒豐銀行信用評(píng)審部發(fā)出的內(nèi)部通知顯示，信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審部2018年1月29日起暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)，包括對(duì)開發(fā)商貸款及相關(guān)企業(yè)貸款，例如建筑工程類公司貸款等。恒豐銀行內(nèi)部人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“這是基于我行貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整作出的正常經(jīng)營(yíng)決策，屬于暫時(shí)性內(nèi)部管理措施，不涉及其他?！?/p>

無(wú)獨(dú)有偶，記者從另一家總行在北京的股份制商業(yè)銀行內(nèi)部獲悉，該行早在去年就暫停了受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)。某國(guó)有大行三線城市二級(jí)分行內(nèi)部人士對(duì)記者表示，該行面向房地產(chǎn)企業(yè)的貸款雖然仍有額度，但同比明顯收緊，利率在15%左右。

不僅僅是一線城市，記者近期調(diào)研湖北三線城市襄陽(yáng)時(shí)，當(dāng)?shù)啬硣?guó)有大行內(nèi)部人士對(duì)記者表示，目前銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款額度少之又少，且利率在10%以上。當(dāng)?shù)睾芏喾科蠖际峭ㄟ^表外或其他渠道融資，很少能拿到銀行貸款。

業(yè)內(nèi)人士表示，收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)會(huì)使房企融資收緊。一方面房企拿地能力降低，并放慢商品房開發(fā)步伐，加劇商品房供需矛盾;另一方面由于商品房供給端下降，必然在短期內(nèi)加大供給缺口，抬升整個(gè)樓市房?jī)r(jià)。

不過，廣東某大行省分行內(nèi)部人士認(rèn)為，只是部分銀行暫停受理，占比很小，并不能以偏概全。

曾剛指出，房企雖然融資需求旺，收益率高，不過國(guó)家信貸政策對(duì)此有很多限制。例如新年伊始，銀監(jiān)會(huì)“4號(hào)文”所圈定的“八大方面”中，第二方面即明確“違反宏觀調(diào)控政策”，無(wú)疑將目光瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)等重點(diǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)域。銀監(jiān)會(huì)《2018年整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象工作要點(diǎn)》中明確指出，將對(duì)直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購(gòu)置費(fèi)用提供各類表內(nèi)外融資，或以自身信用提供支持或通道;向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資;發(fā)放首付不合規(guī)的個(gè)人住房貸款;以充當(dāng)籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利;綜合消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金用于購(gòu)房等違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的行為進(jìn)行重點(diǎn)整治。

重心移至租房市場(chǎng)

當(dāng)前銀行面對(duì)房地產(chǎn)信貸額度緊張、按揭貸款利率水漲船高的大環(huán)境下，四大行相繼推出了住房租賃貸款，以及加大了房地產(chǎn)企業(yè)用于租賃業(yè)務(wù)的信貸支持。

去年10月底，建設(shè)銀行、中國(guó)銀行與工商銀行紛紛重金布局租房市場(chǎng);1月18日，農(nóng)行也推出了住房租賃貸款。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)梳理，截至目前，建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行和交通銀行等已與大約30個(gè)省市簽署了住房租賃市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議，合計(jì)提供的意向性授信支持金額超過萬(wàn)億元。

一向主打購(gòu)房按揭貸款的傳統(tǒng)大行，突然集中火力進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，這與國(guó)家的政策與監(jiān)管導(dǎo)向相符合。去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

銀行態(tài)度的扭轉(zhuǎn)從產(chǎn)品定價(jià)上不難看出。例如，1月3日，建設(shè)銀行深圳市分行推出全國(guó)首個(gè)個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”。執(zhí)行基準(zhǔn)利率，例如一年期貸款利率是4.35%。而目前建行在深圳的首套房按揭貸款利率則為基準(zhǔn)利率上浮10%，為5.39%。兩款產(chǎn)品利率相差了足足1.04個(gè)百分點(diǎn)。

在二線城市廈門，中行去年11月試水的首筆住房租賃貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率，與同期廈門多家銀行首套房按揭貸款利率相同。

此外，從2017年10月底開始，商業(yè)銀行進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)還表現(xiàn)為給房企提供用于住房租賃業(yè)務(wù)的信貸支持。例如，2017年11月16日，工商銀行廣東省分行營(yíng)業(yè)部與廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，將為廣州市住房租賃市場(chǎng)參與主體提供5000億元授信資金支持。1月18日，農(nóng)行北京市分行與北京市保障房中心、首創(chuàng)置業(yè)、北京城建、首開股份、中鐵置業(yè)、北京建工集團(tuán)簽署合作協(xié)議，擬向六家企業(yè)合計(jì)提供2000億元信貸資金，用于支持北京市集體建設(shè)用地租賃住房項(xiàng)目開發(fā)。

曾剛指出，目前監(jiān)管對(duì)普通開發(fā)貸政策收緊，卻對(duì)租賃房開發(fā)貸款的政策相對(duì)寬松，有利于進(jìn)一步影響房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，建立“租售并舉”的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

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