專家解析2018年樓市走勢 三四線城市第二波人口紅利開始釋放

• 2018年2月1日 ZhouXun來源：中財網(wǎng) 334 14
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  2018-2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預測報告

  房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)研究報告旨在從國家經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析房地產(chǎn)經(jīng)紀未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的市場潛力，基于重點細分市場領域的深度研究，提供對產(chǎn)業(yè)...

特別是，三四線城市及縣城居民、鎮(zhèn)鄉(xiāng)村村民眼界拓寬、觀念更新，疊加近年來公共服務“補欠賬”支撐，第二波人口紅利開始釋放。因此，農(nóng)民踴躍進城，小城市居民進入大城市較活躍，樓市整體縮量，但有望在高位平衡。

近日，國家統(tǒng)計局公布2017年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。受益于“去庫存”和“棚改貨幣化”，廣大三四線樓市全面回暖，2017年我國商品房成交規(guī)模突破2016年的歷史最高位，再次刷新紀錄。

前端銷售明顯放量，這是連續(xù)近3年“去庫存”、三四線城市“就近城鎮(zhèn)化”加速，以及鼓勵居民適度“加杠桿”等多重因素疊加作用的結果。由于開發(fā)商土地購置面積連續(xù)3年負增長(2014-2016年平均下降16.4%)，加上“去庫存”持續(xù)推進，截至2017年12月底，全國商品房待售面積同比下降15.3%，絕對規(guī)模已降至2014年10月份以來的新低，即本輪“去庫存”前的水平。

2017年1-12月，全國土地購置面積同比增長15.8%，增速為近五年來第二高位，僅次于1-11月的水平;全年土地購置價款增長49.4%，增速創(chuàng)近6年來新高;全年商品房新開工面積同比增長7.0%，并呈現(xiàn)“前高后低”的走勢。2017年上半年新開工累計同比增速達10.6%，到下半年，由于各大城市房價和預售證嚴格管控，融資條件全面收緊，資金來源累計同比增速從上半年的11.2%降至年底的8.2%，加上開發(fā)商銷售規(guī)?！芭盼毁悺备偁幖ち?，更注重在售庫存去化和資金回籠，新開工意愿下降，出現(xiàn)延遲開工等現(xiàn)象，導致新開工下降。不過，土地購置量價齊升、很多城市進入補庫存階段，新開工相對平穩(wěn)，開發(fā)投資累計增速在7%-9%窄幅波動，全年增速為7%。

從房價看，70個大中城市新房價格環(huán)比平均漲幅在2017年5月達到最高點(0.8%)后開始回落，最低點是9月份的0.2%。2017年10月以后，隨著預售證和房價管控有松動，前期積累的高價盤和待網(wǎng)簽新房入市，房價環(huán)比漲幅連續(xù)3個月擴大，12月達到0.5%，由此推動新房價格同比漲幅連續(xù)11個月下降后，12月首次反彈。目前，一線城市新房價格同環(huán)比漲幅都在回調(diào)，環(huán)比已開始下跌，二線同環(huán)比漲幅整體維持，三線漲幅已經(jīng)較高。

2016年和2017年，由于商品房銷售連創(chuàng)歷史新高，2017年銷售規(guī)模比本輪回升周期啟動前的2014年增長50%，透支或“加杠桿”需求不在少數(shù)。因此，2018年商品房銷售規(guī)模將慣性回調(diào)。同時，“去杠桿”排在2018年經(jīng)濟工作“三大攻堅戰(zhàn)”之首。近期結束的銀行業(yè)金融機構監(jiān)管工作會議，控制居民杠桿率過快增長首次納入“去杠桿”框架。新年過后，銀行房貸額度并未因新會計年度到來而釋放。2017年住房融資仍快速增長，甚至突破年初制定的占比控制目標，嚴控房貸將是2018年控杠桿的重點之一。

房地產(chǎn)大起大落尚未根本緩解，長效機制還未“落地”的情況下，調(diào)控稍有放松，樓市隨即反彈。因此，近期住建部明確調(diào)控“三個不動搖”;人民日報連續(xù)發(fā)文，樓市調(diào)控不會“拉抽屜”，2018年樓市還需保持當前嚴厲調(diào)控態(tài)勢，回擊了有關調(diào)控松綁的傳言。這意味著，除基于市場明顯降溫，少數(shù)非熱點城市適度修正政策外，2018年以“四限”(限購、限貸、限價、限售)為主要內(nèi)容的調(diào)控還將保持高壓態(tài)勢。調(diào)控和房貸“雙緊縮”，加上2017年高基數(shù)，2018年商品房銷售規(guī)模大概率回落。不過，城市間分化將加劇，2015年率先反彈的一線城市，銷售連續(xù)下跌兩年后，2018年有望保持穩(wěn)定。二線城市分化最為明顯，受益于產(chǎn)業(yè)轉移、人才新政，熱點二線樓市縮量但仍在高位，其他二線將下滑。同樣，三四線樓市分化也很嚴重，都市圈內(nèi)的三四線城市，2016年底至2017年首次受到政策打壓，2017年成交量下跌40%-70%不等。2018年，由于繼續(xù)受益于核心城市需求外溢，特別是近年來大城市軌道交通、高鐵、城際鐵路等擴展到外圍三四線城市，加上十九大提出“以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局”，基于低房價優(yōu)勢，2018年這些城市成交量將會有所回升。其他三四線城市在經(jīng)歷2017年房價暴漲后，2018年將整體回落。整體來看，預計2018年全國商品房銷售面積將同比下滑10%-15%，但絕對量依舊是歷史第三或第四好成績。

筆者認為，不必對2018年商品房成交規(guī)模過分悲觀，因為近年來我國城鄉(xiāng)發(fā)生的最大變化，就是最龐大的基礎設施網(wǎng)絡完成鋪設，不僅包括道路、有線電視等，還包括移動通訊網(wǎng)絡、物流網(wǎng)等。同時，農(nóng)村土地承包轟轟烈烈地展開，社會保障(新農(nóng)合、新農(nóng)保)和公共服務網(wǎng)覆蓋面擴大。有形和無形的巨型網(wǎng)絡覆蓋，把14億人聯(lián)結在一起。特別是，三四線城市及縣城居民、鎮(zhèn)鄉(xiāng)村村民眼界拓寬、觀念更新，疊加近年來公共服務“補欠賬”支撐，第二波人口紅利開始釋放。因此，農(nóng)民踴躍進城，小城市居民進入大城市較活躍，樓市整體縮量，但有望在高位平衡。

再看上游開發(fā)投資。盡管棚改貨幣化比例將從2017年的60%大幅回落，但除了順延項目外，棚改新增規(guī)模從原計劃的500萬套增加至580萬套。2017年，土地供應6年來(2011-2016年)首次放量，一線城市增長62%，50個城市出讓了100多宗租賃用地，盤活存量商業(yè)辦公和工業(yè)廠房“改租賃”，也正在如火如荼地展開?；诿裆把a短板”供給側改革，如農(nóng)村危房改造、新市民“扎根”后市政水暖建設等將全面提速。開發(fā)商集中度提升，千億及“沖千億”房企增多，也將助推上游穩(wěn)定。綜上，2018年開發(fā)投資增速將依舊維持平穩(wěn)或小幅回落的態(tài)勢。

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