房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升 房企5000億俱樂部：碧桂園、萬科、恒大

• 2018年1月2日 FanTianQing來源：鳳凰房產(chǎn) 828 50
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  2018-2023年房地產(chǎn)代理市場投資機(jī)會及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報告

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長動力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

碧桂園、萬科、恒大，2016年創(chuàng)下3000億銷售規(guī)模的三巨頭，2017年又齊齊闖進(jìn)5000億。

2017年各大房企情況如何？房地產(chǎn)行業(yè)有何變化？

碧桂園、萬科、恒大，2016年創(chuàng)下3000億銷售規(guī)模的三巨頭，2017年又齊齊闖進(jìn)5000億。房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商克而瑞最新發(fā)布的房企2017年銷售金額排行榜顯示，碧桂園全年銷售金額達(dá)5500.1億元，萬科銷售5239億元，恒大緊隨其后，達(dá)到5131.6億元。

2016年千億房企只有12家，而2017年，千億房企已經(jīng)有17家，新城控股、招商蛇口、旭輝、世茂、泰禾正式成為房企千億俱樂部中的一員。

行業(yè)集中度提升

克而瑞發(fā)布的銷售榜單顯示，排在碧桂園、萬科、恒大之后的是融創(chuàng)，2017年全年銷售金額約為3620億元，而2016年融創(chuàng)的業(yè)績是1506億元，銷售金額翻番。

房企新四強(qiáng)的格局迅速形成。在年末沖刺之際，?記者向萬科主席、總裁郁亮詢問對于新四強(qiáng)格局的看法。郁亮沉吟，不愿正面回答此問題。

融創(chuàng)之后，是保利地產(chǎn)、綠地、中海等老面孔。龍湖地產(chǎn)竄升得快，從2016年不足1000億到2017年的1560億左右，超過華夏幸福、華潤置地、綠城、金地等一干房企。

2016年，中國房地產(chǎn)市場上，千億房企只有12家，金地正好壓線，排在第12名。2017年，千億房企已增加至17家。

在克而瑞的榜單中，泰禾是最新一家千億房企。近期泰禾董事長黃其森對外發(fā)布2000億元的銷售目標(biāo)，公司股價更是連續(xù)收獲兩個漲停板，驚動監(jiān)管部門。泰禾緊急發(fā)布的風(fēng)險提示公告表明，黃其森關(guān)于2018年銷售目標(biāo)等說法屬于個人愿景，不構(gòu)成公司的預(yù)測和承諾，存在重大不確定性。

泰禾2000億元事件固然屬于年底的意外插曲，但可佐證部分開發(fā)商對來年的樂觀態(tài)度。

某機(jī)構(gòu)在報告中指出，“部分企業(yè)規(guī)?；瘮U(kuò)張意愿強(qiáng)烈，把握機(jī)遇彎道超車，實現(xiàn)了陣營的突破升級，以期獲取充足的發(fā)展空間能夠在未來占據(jù)一席之地。”

在這一輪規(guī)模躍進(jìn)中，房企大概分為三種擴(kuò)張路徑——其中一種是抓住由一二線逐漸蔓延至三四線城市的需求釋放機(jī)遇，實現(xiàn)了銷售額的突飛勐進(jìn)，例如碧桂園。

也有企業(yè)通過金融手段實行強(qiáng)勢的收并購，猛拿地，憑借充足的貨值實現(xiàn)銷售業(yè)績的爆發(fā)，如融創(chuàng)、陽光城、融信、融僑等擴(kuò)張型房企;第三種是堅持做高溢價的產(chǎn)品來實現(xiàn)增長，如泰禾等。

2017年，百億房企已有近140家，這個數(shù)量與2016年相差不大。但隨著巨頭規(guī)模的再突破，百億房企演變成五個明顯的陣營：5000億以上、1000億~5000億元、500億~1000億元、300億~500億元、100億~300億元。

在巨頭相對固定的格局下，1000億~5000億元銷售區(qū)間的房企故事最多，每年排名座次輪換。譬如首開，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，首開2016年業(yè)績?yōu)?54.1億元，排名17，而2017年為679.1億元，但排名掉至33。逆水行舟，不進(jìn)則退，增速小了也是一種倒退。

一線樓市失色

2017年并非是輕松的一年，一輪輪的調(diào)控政策出臺，限購、限貸款、限價、限商、限售等組合拳令不少房企高管看淡市場。

最明顯的是萬科在多個場合發(fā)表對市場保持審慎的看法，不過其全年業(yè)績依然傲人。市場下行周期，規(guī)模房企優(yōu)勢充分。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者，“規(guī)模房企的貨值儲備量很大，是業(yè)績增長的保障;另外，在市場低迷時，規(guī)模房企憑借資金優(yōu)勢往往能實現(xiàn)逆勢增長，也是抗風(fēng)險能力的體現(xiàn)?！?/p>

行業(yè)集中度正被快速提升。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示：“目前的集中度還不能算是房地產(chǎn)市場壟斷格局出現(xiàn)，市場還是一個相對競爭的狀態(tài)?！?/p>

作為調(diào)控重點，一線城市在此番城市業(yè)績貢獻(xiàn)中表現(xiàn)失色。

某機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017年，熱點一二線城市在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下成交規(guī)?？s減，溫和政策的二線及三四線城市釋放契機(jī)。50家百億代表企業(yè)在二線及三四線城市業(yè)績貢獻(xiàn)占比分別為61.2%和18.2%，較2016年增長5.4和1.0個百分點，一線城市則下降6.3個百分點。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于爆發(fā)型的城市投資有選擇的房企，業(yè)績將更容易成長。

已有重倉一線的房企正在反思公司戰(zhàn)略。深業(yè)集團(tuán)過去兩年都忙于退出三四線城市的開發(fā)，設(shè)法憑借國企優(yōu)勢與深圳多個國企開展合作獲取開發(fā)用地，避開資金消耗極大的招拍掛市場。深業(yè)2017年的業(yè)績并不理想，集團(tuán)副總裁董方告訴記者，公司內(nèi)部正在反思聚焦深圳戰(zhàn)略的正確性，并加大有潛力的二三線城市項目的獲取力度。

房企分化態(tài)勢未變，遑論5000億，在百億分水嶺附近，無數(shù)小型房企掙扎，生態(tài)系統(tǒng)脆弱。

張宏偉表示：“規(guī)?；m然是未來趨勢，但行業(yè)的市場容量一年也就10萬億左右(2016年高峰值11.7萬億)，如果未來3~5年出現(xiàn)2~3家萬億的房企，再有20家左右的千億房企，那么，也就意味著更多的房企在規(guī)模面前已經(jīng)沒有優(yōu)勢，中小房企的生存空間將被擠占?！?/p>

張宏偉認(rèn)為，2018年市場的收并購機(jī)會將會增多，房企規(guī)?；鲩L將更加突出。現(xiàn)實殘酷，轉(zhuǎn)型安心做小而美的企業(yè)，或者被洗牌擠出市場，留給中小房企的選擇不多。

5000億元的銷售數(shù)字已足夠驚人，但張宏偉給出了一個更大膽的預(yù)測——最晚明年出現(xiàn)萬億房企。

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