銀行高調(diào)布局住房租賃市場(chǎng) 租賃住房資產(chǎn)證券化有望提速

• 2017年11月6日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 633 36
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  2017-2022年廣州市住房租賃市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及投資咨詢(xún)報(bào)告

  國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》明確，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。其中，發(fā)展住房租賃企業(yè)被擺在培育市場(chǎng)...

短短一周內(nèi)，中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、中信銀行等銀行接連在住房租賃市場(chǎng)展開(kāi)布局，銀行與房企聯(lián)手向?qū)嶓w企業(yè)提供穩(wěn)定、高品質(zhì)長(zhǎng)租房源的大幕開(kāi)啟。

租賃住房資產(chǎn)證券化有望提速？何以見(jiàn)得？

短短一周內(nèi)，中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、中信銀行等銀行接連在住房租賃市場(chǎng)展開(kāi)布局，銀行與房企聯(lián)手向?qū)嶓w企業(yè)提供穩(wěn)定、高品質(zhì)長(zhǎng)租房源的大幕開(kāi)啟。住建部、發(fā)改委等九部門(mén)日前聯(lián)合印發(fā)的通知明確，各地要搭建住房租賃交易平臺(tái)。通知選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市，首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。專(zhuān)家和券商分析人士指出，住房租賃市場(chǎng)或成藍(lán)海，租賃住房資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新有望提速。多家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人則對(duì)記者表示，銀行進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)尚處于“試水”階段，后續(xù)在投資孵化、持有運(yùn)營(yíng)、后期退出等方面仍需進(jìn)一步探索。

銀行高調(diào)布局

記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，從上述銀行進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的模式看，主要包括銀政合作、銀企合作、銀政企合作。

以銀政合作為例，中國(guó)銀行廈門(mén)市分行近日與廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局簽署《廈門(mén)市住房租賃市場(chǎng)金融服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議》。雙方將在住房租賃市場(chǎng)相關(guān)的土地供應(yīng)、試點(diǎn)租賃住房建設(shè)、租賃管理平臺(tái)建設(shè)、住房租賃金融創(chuàng)新等領(lǐng)域開(kāi)展合作，為住房租賃市場(chǎng)各參與主體提供全鏈條的金融產(chǎn)品與服務(wù)，共同推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)與完善。

銀企合作則是銀行主動(dòng)接洽部分房企，合作共建住房租賃項(xiàng)目，這對(duì)于住房租賃市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式的探索有重要意義。例如，建設(shè)銀行深圳分行日前與招商、華潤(rùn)、萬(wàn)科、中海、碧桂園、星河等11家房地產(chǎn)公司以及比亞迪、方大集團(tuán)、研祥智能、兆馳等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長(zhǎng)租房源。截至10月底，已有70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向。中信銀行與碧桂園集團(tuán)簽署合作協(xié)議，中信銀行未來(lái)三年將在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域提供300億元保障性基金，滿(mǎn)足碧桂園在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域金融需求。雙方將在長(zhǎng)租住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)、投資孵化、持有運(yùn)營(yíng)、后期退出等全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行整體業(yè)務(wù)合作。

中國(guó)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中行也將主動(dòng)與萬(wàn)科、龍湖、世聯(lián)等企業(yè)供應(yīng)方接洽，深入了解企業(yè)需求，在中行系統(tǒng)及平臺(tái)開(kāi)發(fā)中嵌入相關(guān)功能，滿(mǎn)足合作伙伴需求。

建行參與投資的2家住房租賃服務(wù)公司，即由建信信托控股的建信住房服務(wù)(深圳)有限公司和建行與深圳市人才安居集團(tuán)合資的安居建信租賃服務(wù)有限公司日前揭牌。

專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士表示，銀行進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)將從根本上解決金融如何深層次地支持住房租賃市場(chǎng)的問(wèn)題。就房企角度而言，金融支持并不局限為提供開(kāi)發(fā)貸等融資方式。

多家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，銀行進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，首先是社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)。其次，能消化一些城市在出臺(tái)限購(gòu)措施后，達(dá)到銷(xiāo)售條件但難以銷(xiāo)售的存量期房。再次，能解決部分租戶(hù)由于租賃房源品質(zhì)不好、不穩(wěn)定而頻繁搬家的問(wèn)題。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，這也是打造品牌的方式之一。

消除市場(chǎng)痛點(diǎn)

58同城發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2012年到2016年，北上廣深租房需求年平均增長(zhǎng)率持續(xù)上升。同時(shí)，受租房利好政策的引導(dǎo)，房源供應(yīng)量年平均增長(zhǎng)率超過(guò)30%。

“當(dāng)前市場(chǎng)有大量租房房源，但租賃關(guān)系極不穩(wěn)定，無(wú)論是出租方還是租戶(hù)都不方便，雙方各有痛點(diǎn)?！敝袊?guó)建設(shè)銀行深圳市分行副行長(zhǎng)李忠東指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題是供給側(cè)存在問(wèn)題。希望銀行的金融功能更好地發(fā)揮，利用金融手段從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革著手，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式，聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)共同探索解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出矛盾。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰表示，如果按租金和房?jī)r(jià)的關(guān)系比測(cè)算，出租房屋差不多要60年才能收回開(kāi)發(fā)的成本。從這一點(diǎn)看，很多開(kāi)發(fā)商不愿意進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。

星河控股品牌主管朱淳坦言，以租代售的模式導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金回籠周期長(zhǎng)，資金壓力大，因此它們一般不愿將優(yōu)質(zhì)房源投入租賃市場(chǎng)。

從建行此次與房企合作的項(xiàng)目來(lái)看，朱淳認(rèn)為，這是一次很好的金融創(chuàng)新，最重要的是把房屋的所有權(quán)和居住權(quán)分開(kāi)。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，有兩方面好處：一方面，房企將25年的居住權(quán)交給建行，建行給予房企一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源，解決了房企的資金壓力；另一方面，與建行在租賃領(lǐng)域的合作能使房企得到建行全方位的金融支持，獲得更多綜合服務(wù)。

這樣一來(lái)，就會(huì)有房企愿意放棄短期利益而與銀行或政府合作，獲得長(zhǎng)期收益。從個(gè)人消費(fèi)者角度來(lái)看，一些人在長(zhǎng)租方面存在缺乏經(jīng)濟(jì)支持的問(wèn)題。因此，金融如何對(duì)住房租賃市場(chǎng)的供給和需求兩方面給予支持是需要解決的問(wèn)題。

以建行剛發(fā)布的個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”為例，從利率看，“按居貸”比房貸利率更低，并且可采用信用和保證的貸款方式，最高金額為100萬(wàn)元。建行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行即將推動(dòng)住房租賃網(wǎng)點(diǎn)轉(zhuǎn)型，打造住房租賃金融中心。建行轄下部分分支機(jī)構(gòu)將作為租賃金融服務(wù)平臺(tái)之一，為市民提供租賃社區(qū)綜合金融服務(wù)，為租購(gòu)并舉提供綜合金融服務(wù)支持?！澳壳拔覀円褎?chuàng)新開(kāi)發(fā)20項(xiàng)住房租賃金融產(chǎn)品，能全方位滿(mǎn)足住房需求集群化、住房成本低廉化、租賃社區(qū)規(guī)?；葌€(gè)性化社區(qū)需求。”

更多企業(yè)料跟進(jìn)

中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)已有超過(guò)10個(gè)城市開(kāi)展租賃類(lèi)土地出讓?zhuān)?yīng)量超過(guò)8萬(wàn)套。同時(shí)，各地政府大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的建設(shè)。例如，深圳出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》；山東將在濟(jì)南、青島兩地開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作；合肥到2020年將籌集各類(lèi)集中式租賃住房約16萬(wàn)套。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)住房租賃市場(chǎng)或?qū)⒊蔀椤八{(lán)?！?，包括租賃住房資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品值得期待。

日前，新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃正式發(fā)行設(shè)立，近期將在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓。相關(guān)研究院報(bào)告指出，近日國(guó)內(nèi)首單租賃住房REITs成功落地，對(duì)住房租賃市場(chǎng)開(kāi)展資產(chǎn)證券化乃至公募REITs的正式啟動(dòng)起到積極的示范和推動(dòng)作用。預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多企業(yè)積極跟進(jìn)，公募REITs市場(chǎng)的開(kāi)放也會(huì)漸行漸近。

專(zhuān)家和券商分析人士預(yù)計(jì)，未來(lái)住房租賃制度將更加完善，推出租賃住房政策的城市會(huì)進(jìn)一步增多。在此背景下，將會(huì)有更多企業(yè)加速進(jìn)入這一市場(chǎng)。

不久前，阿里巴巴、京東兩大巨頭高調(diào)布局住房租賃市場(chǎng)。阿里與杭州市政府8月簽訂合作協(xié)議，打造全國(guó)首個(gè)“智慧住房租賃平臺(tái)”。阿里旗下支付寶10月宣布，在北京、上海等8座城市推廣信用租房，喊出“免押金、租金月付”的口號(hào)。京東在9月成立房產(chǎn)事業(yè)部，10月公布房地產(chǎn)戰(zhàn)略，要在5年內(nèi)成為流量、線(xiàn)上交易量的“雙料冠軍”。

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