融創(chuàng)高增長(zhǎng)背后到底蘊(yùn)藏著怎樣的秘密呢？

• 2017年9月4日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 822 50
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對(duì)現(xiàn)金流一向極為重視的融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌，曾表示房企核心風(fēng)險(xiǎn)就兩個(gè)：地太貴、錢不夠。融創(chuàng)手擁2億平方米優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，同時(shí)保持充裕的現(xiàn)金流，可以說是構(gòu)建了一個(gè)良好的安全循環(huán)。

“這些年，融創(chuàng)在現(xiàn)金流管理上下了很大的功夫，時(shí)刻都保持著充裕的流動(dòng)性”，融創(chuàng)中國執(zhí)行董事及行政總裁汪孟德在9月1日的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。

據(jù)融創(chuàng)中報(bào)顯示，今年1-6月，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1088.5億元人民幣，同比增長(zhǎng)94.2%，同時(shí)盈利能力進(jìn)一步增強(qiáng)，毛利增長(zhǎng)86%至26.16億，溢利同比大漲1469.7%達(dá)16.14億。

難能可貴的是，在規(guī)模大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，融創(chuàng)始終保持了充裕的流動(dòng)性。截至6月底，融創(chuàng)擁有現(xiàn)金余額924億元，較2016年底的698億元增長(zhǎng)約32.4%。

對(duì)現(xiàn)金流一向極為重視的融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌，曾表示房企核心風(fēng)險(xiǎn)就兩個(gè)：地太貴、錢不夠。融創(chuàng)手擁2億平方米優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，同時(shí)保持充裕的現(xiàn)金流，可以說是構(gòu)建了一個(gè)良好的安全循環(huán)。

優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)高周轉(zhuǎn) 構(gòu)建安全循環(huán)

“房地產(chǎn)要保證企業(yè)安全，關(guān)鍵就是買對(duì)地。如果地的質(zhì)量不高，就談不上銷售、談不上周轉(zhuǎn)、更談不上利潤。地買對(duì)了，流動(dòng)性就會(huì)變好，就能保證充裕的現(xiàn)金流。”汪孟德表示，“融創(chuàng)持續(xù)良好的銷售業(yè)績(jī)，使得我們每個(gè)階段都有非常穩(wěn)定的現(xiàn)金流安全?！?/p>

在上半年強(qiáng)勁銷售和充足可售資源支撐下，融創(chuàng)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布，融創(chuàng)上調(diào)全年銷售目標(biāo)至3000億元。

今年1-8月，融創(chuàng)已完成全年3000億新目標(biāo)的54%。隨著下半年推出近4000億的可售貨源，融創(chuàng)下半年每個(gè)月銷售有望超過400億，將為公司帶來巨大的現(xiàn)金流入。

2016年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)了1500億元的銷售額，較2015年大幅增長(zhǎng)120%。如果2017年順利完成3000億元的銷售目標(biāo)，又將在2016年的基礎(chǔ)上再翻一番。

融創(chuàng)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，包括萬達(dá)文旅項(xiàng)目、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的土地儲(chǔ)備在內(nèi)，融創(chuàng)現(xiàn)有的土儲(chǔ)已達(dá)2億平米。如果按融創(chuàng)2016年銷售均價(jià)18000元/平米計(jì)算，保守估計(jì)融創(chuàng)手上擁有的可售貨值超過2.5萬億。

充足高質(zhì)量的土儲(chǔ)將為融創(chuàng)未來幾年的合同銷售提供必要保障，成為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的有力競(jìng)爭(zhēng)者。更為關(guān)鍵的是，融創(chuàng)在市場(chǎng)低谷期通過并購獲取的土地成本較低，未來升值溢價(jià)空間極大。

客觀來說，相比同行，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)優(yōu)越，96%貨值均位于一二線及環(huán)一線城市，位置基本上也都是城市的核心位置，平均地價(jià)又僅在每平米5千元左右。同時(shí)，從2012年至今，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)了51%的年度復(fù)合增長(zhǎng)率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)跑于其他房企。從這兩點(diǎn)來看，融創(chuàng)的業(yè)務(wù)安全系數(shù)還是相對(duì)較高的，未來可持續(xù)為公司貢獻(xiàn)強(qiáng)勁的銷售增長(zhǎng)和巨大的現(xiàn)金流入。

知進(jìn)退 打造現(xiàn)金流良性循環(huán)

一方面是穩(wěn)健的財(cái)務(wù)安全，另一方面是開源打造現(xiàn)金流良性循環(huán)。認(rèn)真看融創(chuàng)的拿地偏好，會(huì)發(fā)現(xiàn)這是一家現(xiàn)金流導(dǎo)向明確的企業(yè)。

融創(chuàng)善用并購拿地，并且傾向選擇成熟度高、易高周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，相比招拍掛土地至少需要十個(gè)月才能產(chǎn)生銷售，收并購?fù)恋刂苻D(zhuǎn)快、資金使用率高，IRR（內(nèi)部收益率）會(huì)非常高，安全性也更大。

比如2016年9月融創(chuàng)收購融科資產(chǎn)包后，僅一個(gè)季度即貢獻(xiàn)百億銷售；2017年5月收購天津星耀五洲項(xiàng)目，三個(gè)月后已經(jīng)蓄客開盤；近期收購的萬達(dá)文旅資產(chǎn)包，很多項(xiàng)目交割后便直接開始銷售。通過并購，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流的快速回收。

融創(chuàng)有進(jìn)，還有退。即孫宏斌說的“知進(jìn)退”，這同樣是個(gè)現(xiàn)金流問題。

2016年融創(chuàng)判斷熱點(diǎn)城市地價(jià)過高、流動(dòng)性將持續(xù)收緊，于是停止了公開市場(chǎng)拿地，快速銷售回籠現(xiàn)金流等待機(jī)會(huì)。

2017年年初市場(chǎng)進(jìn)入下行，融創(chuàng)果斷發(fā)起多筆并購，上半年通過并購收獲優(yōu)質(zhì)土地2553萬平米，7月收購萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)。當(dāng)同行們?cè)诠_市場(chǎng)上為高價(jià)地?fù)尩妙^破血流時(shí)，融創(chuàng)卻守住錢袋子，在最好的時(shí)機(jī)出手并購價(jià)格合理的土地。

考慮到融創(chuàng)已擁有高達(dá)2萬億優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，孫宏斌在發(fā)布會(huì)上表示，“將暫緩拿地，再重啟拿地后，融創(chuàng)對(duì)土地的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)大幅提升”。可見，融創(chuàng)未來將通過更為謹(jǐn)慎的拿地策略，減少資本性支出，靜靜等待本輪收購貨值的現(xiàn)金流兌現(xiàn)。

鑒于公司擁有較低土地成本和較高銷售均價(jià)，即使市場(chǎng)調(diào)控會(huì)持續(xù)，未來毛利率和凈利率會(huì)維持較好水平。汪孟德表示，“未來保證25%毛利，凈利10%以上是完全沒有問題的?！?/p>

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