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業(yè)內(nèi)人士:集體土地建租賃房或?qū)σ种聘叻績r高租金起作用

  • 2017年8月30日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 1313 86
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繼九部門啟動12個城市租賃改革試點后,國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再確定北上廣等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。業(yè)內(nèi)人士分析認為,多部門圍繞租住房改革密集出臺政策,釋放出重要信號,表示出中央加大房地產(chǎn)改革的決心。

租賃房,集體土地建租賃房,抑制高房價高租金

  為什么選這13個城市試點?

  為什么選擇北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都試點?分析人士認為,本次選擇的13個試點城市基本囊括本輪房價上漲較快城市,對需求側(cè)的把握極為精準。

  “此次是要在超大、特大城市和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準的發(fā)展住房租賃市場試點城市中,按照地方自愿原則,部署開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點?!眹临Y源部土地利用司負責人對記者說,作為人口凈流入的代表性城市,這些城市租賃住房需求較大,村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織有建設(shè)意愿、有資金來源,政府監(jiān)管和服務(wù)能力相對較強。

  據(jù)住建部統(tǒng)計,目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住,占城鎮(zhèn)常住人口的21%,其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主。在高房價時代,與新市民旺盛的住房租賃需求相比,我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴重不足、租價高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、租住環(huán)境一般等問題。

  鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認為,對于住房庫存較為短缺、人口凈流入速度較快、房價較高、服務(wù)業(yè)占比超過50%的城市,需要通過發(fā)展租賃市場以保證住房供給。

  為什么推出集體土地建租賃住房?

  在房價、租金居高不下的大中城市,土地、房源供應(yīng)長期緊張,導(dǎo)致這一現(xiàn)狀的原因有很多,現(xiàn)行的土地管理制度是重要因素之一。

  在土地市場引入招拍掛制度后,我國土地制度“城鄉(xiāng)二元”結(jié)構(gòu)不斷加劇。一方面,熱點一二線城市宅地供應(yīng)異常緊缺,土拍競爭愈加激烈,地價飆升,地王頻現(xiàn);另一方面,農(nóng)村土地不能直接轉(zhuǎn)化為城市住房用地,在耕地紅線的高壓線下,大城市國有土地總量已經(jīng)觸頂,唯有集體建設(shè)用地入市,才能在緩解城市供地壓力的同時,盤活農(nóng)村最大一筆資產(chǎn)。

  在復(fù)旦大學(xué)發(fā)展與政策研究中心主任陸銘看來,構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場將拓展我國集體土地用途,促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用,加快我國城鎮(zhèn)化進程,有利于構(gòu)建實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。

  將滿足什么群體的租房需求?

  “集體土地上建設(shè)租賃住房,主要是為滿足新市民過渡性的居住需求。國家層面上,這個試點政策主要是面向供給側(cè)的,要解決三個一億人的需求?!蹦暇┦凶》勘U虾头慨a(chǎn)管理局局長郭宏定對記者說,從2014年到2020年,江蘇省將有800萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城落戶,僅在南京江北新區(qū)就有50萬農(nóng)村人口市民化,這將給住房保障帶來巨大需求。

  “近年來,廣州平均每年接收20多萬名非廣州生源大學(xué)生入戶,加上廣州籍生源接近30萬新畢業(yè)留穗大學(xué)生,呈逐年遞增趨勢?!睆V東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶表示。

  事實上,為增加保障性租賃住房的供應(yīng),2012年1月,國土資源部批復(fù)北京、上海作為集體建設(shè)用地建設(shè)公租房首批試點城市。北京陸續(xù)啟動海淀區(qū)唐家?guī)X、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個試點項目。

  作為集體建設(shè)用地進行租賃住房建設(shè)首批試點城市,幾年來北京、上海項目效果良好,增加了住宅用地來源和租賃住房供給,拓寬了集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道?!皬脑圏c的有益經(jīng)驗看,能夠支撐擴大試點工作。”國土資源部土地利用司負責人說。

  對平抑高租金影響幾何?

  受訪的業(yè)內(nèi)人士認為,13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點,意味著未來將有一大批低成本土地入市,這對于抑制高房價、高租金或產(chǎn)生一定作用。

  “租賃房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍掛等方式出讓的國有建設(shè)用地上,從而降低了租賃房屋的建設(shè)和運營成本,租金水平會大大低于現(xiàn)有市場房源?!睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說。

  據(jù)易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進測算,國有土地購置成本占房價的三分之一至三分之二,加上如由村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織參與開發(fā)的話,部分建安成本也可省略,綜合算下來,此類租賃房源與現(xiàn)有同類房源相比,租金水平或?qū)⒔?0%至70%,對平抑市場價格將產(chǎn)生較大影響。

  “房租下降的前提是獲取項目的成本下降,政策從供給端進行改革,擴大租賃房來源,對短期租金的上漲會有所抑制,也有利于降低開發(fā)成本,我們會密切關(guān)注,積極參與?!毙褫x領(lǐng)寓國際副總裁高杰說。

  楊現(xiàn)領(lǐng)建議,未來政府應(yīng)進一步降低開發(fā)、交易租賃房產(chǎn)的相關(guān)稅費,以保障各項租賃利好政策的落地,從而在住房租賃市場建立低成本的流通體系。

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