房企市場“精裝拆分”盯上家居高利潤 真正品質(zhì)仍待考量

• 2017年8月23日 WuYan來源：北京晚報 393 19
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8萬元/平方米價格，讓不少豪宅項目難于獲得預(yù)售許可證。而在低價開盤與銷售業(yè)績之間，也讓開發(fā)商越來越難以抉擇。而對于一些開發(fā)商來說，“精裝”無疑是提升項目價值以及利潤的一大掘金點。

8萬元/平方米價格，讓不少豪宅項目難于獲得預(yù)售許可證。而在低價開盤與銷售業(yè)績之間，也讓開發(fā)商越來越難以抉擇。而對于一些開發(fā)商來說，“精裝”無疑是提升項目價值以及利潤的一大掘金點。

而區(qū)別于以往簡單粗暴的“捆綁精裝”，目前市場中的精裝項目在裝修過程中則顯得更為豐富，也更愿意讓購房人買單。

市場現(xiàn)“精裝拆分”

單價8萬元/平方米的價格如今已經(jīng)成為不少項目能否獲得預(yù)售許可證入市的關(guān)鍵。而這一價格也讓不少豪宅項目犯了難。而原先不少精裝交房的項目無奈也只能選擇毛坯交房，以求降低單價，獲取預(yù)售許可證。但這樣的做法，無疑也在一定程度上降低了開發(fā)商的利潤率。

為此，一些豪宅開發(fā)商還是更期望于能夠通過精裝來獲得項目在市場中的口碑及其所需的利潤。

“目前項目在積極申請預(yù)售許可證的同時，也在備選著精裝方案?！蹦铣悄澈勒椖控撠?zé)人表示，從目前來看，項目仍在爭取以8萬元+的精裝價格入市。

“如果不行，項目則會將精裝進行拆分，毛坯入市。精裝部分則給予購房人作為額外的選擇?！鄙鲜鋈耸勘硎?。
雖然沒有明確精裝價格以及更多細節(jié)，但據(jù)知情人士表示，該項目的精裝價格將在1萬元/平方米以上，而在銷售環(huán)節(jié)，開發(fā)商也將篩選更愿意選擇精裝的購房人人群。

盯上家居高利潤

對房企而言，增加精裝套餐可規(guī)避房屋被“限價”外，更為重要的是，相較于毛坯，精裝修利潤更大。

近些年，房企掉進了“房子越賣越貴，利潤卻越掙越少”的怪圈。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年，125家A股房企平均凈利潤率為8.8%，2015年為8.1%，2014年為10.18%。其中，2016年有55家房企的凈利潤率低于10%。在選取的A股典型房企中，凈資產(chǎn)收益率同比下滑的占50%。

相較而言，2017年一季度，家具建材行業(yè)18家具有代表性的企業(yè)中，實現(xiàn)凈利潤增長的有16家，占比88.88%;其中，曲美家居、 皮阿諾、 兔寶寶、 好萊客、 喜臨門凈、海鷗衛(wèi)浴凈利潤增幅超過50%。

對此，一位不愿透露姓名的建材行業(yè)人士告訴記者：“在裝修行業(yè)中，刷墻等基本裝修并不掙錢。房企盯上精裝修，也是因為家居、建材兩塊有利可圖?！?/p>

記者將北京某豪宅項目一份報價1萬元/平方米的精裝方案發(fā)給上述人士，他并未給予成本價格卻明確表示，這份報價已將設(shè)計師的設(shè)計費用包含在內(nèi)。

有精裝才有品牌亮點

然而，房子與精裝拆開銷售的再次出現(xiàn)，在一定程度讓人想到了2014年的“捆綁精裝”事件。但與之前有所不同的是，當下的房子在精裝選擇方面更愿意下功夫。

“從整體房屋設(shè)計風(fēng)格上，北京金茂府正在學(xué)習(xí)南派‘府系’的風(fēng)格?！敝袊鹈嘘P(guān)人士表示，而從洗手間、玄關(guān)、客廳的設(shè)計之中，北京金茂府都將采用金茂在南方項目中的優(yōu)點，比如干濕分離，儲物空間的整體規(guī)劃等。

該人士表示，高房價的背景，對于開發(fā)商來說很難真正施展拳腳，因為一切都需要進行成本核算。而成本的增加也意味著房價的增加。為此，中國金茂在南方城市打造的產(chǎn)品則算得上是“試驗田”，并以此給其他金茂府項目作出借鑒。

對于房企來說，房企選擇精裝的背后已不再是單一的利潤增加，更多的也是一種品牌的建設(shè)與推廣。事實上，從早年間一直堅持精裝的房企，諸如中國金茂、萬科、包括泰禾來看，其收獲的不只是購房人對于項目的認可，更是受到了購房人的對于品牌認可度的追捧。

而從目前待入市的豪宅中，不難發(fā)現(xiàn)，80%的項目在規(guī)劃前期都采用精裝交房的標準。而這種選擇在大多開發(fā)商的眼中則是一種軟硬性相結(jié)合的居住服務(wù)感受，拒絕格式化，拒絕標準化的生產(chǎn)。

“市場的成長與發(fā)展，本就是一個大浪淘沙的過程。精裝修的豪宅產(chǎn)品更是如此。要想經(jīng)得起市場和歷史的經(jīng)久考驗，開發(fā)商要從根本上樹立個性化、定制化、服務(wù)化、優(yōu)質(zhì)化的理念，拒絕追逐短期市場潮流，并以一種相對恒久的歷史觀和使命感，來分析市場、善待土地、善待建筑，從而完成項目的精裝修。”某豪宅項目負責(zé)人說道。

而對于市場來說，精裝修的出現(xiàn)也是在市場層面給予更多的競爭機會。而這一點在豪宅產(chǎn)品頻出的當下，更是達到了“拼刺刀”的階段。

對此，有市場總監(jiān)郭毅分析，從北京近年來拍得的土地價格來看，豪宅項目將占據(jù)新房市場的絕大多數(shù)份額。這也使得部分豪宅蓄客、推盤、搶客的意識越發(fā)強烈。畢竟千萬級以上豪宅客群基本涵蓋了全北京甚至全國范圍內(nèi)，北京頂級豪宅項目很多都打破了地域限制而成為競品。值得注意的是，這些項目在營銷手段上越發(fā)追求時尚、跨界等對品位的訴求。同時，產(chǎn)品設(shè)計方面，越來越多的豪宅項目將東方元素與國際時尚結(jié)合，一般體現(xiàn)在建筑風(fēng)格、園林特色與內(nèi)部精裝、科技賣點的有機互動上。

真正品質(zhì)仍待考量

然而，對于市場來說，精裝品質(zhì)也是一個無法繞開的話題。

施工看不到，建材也摸不著。在大規(guī)模施工裝修過程中，如果攤上不誠信的開發(fā)商，很多埋在地下、蓋在墻里的隱患都可能被掩蓋一新，等到入住后再發(fā)現(xiàn)就晚了。

調(diào)查顯示，工程質(zhì)量問題與材料使用問題分別占精裝房投訴問題的48.5%和34.3%。對此，一位不愿透露姓名的家裝企業(yè)相關(guān)負責(zé)人告訴記者，一般情況下，房屋樣板間由專業(yè)設(shè)計公司甲來進行裝修，甲僅負責(zé)樣板間;房屋整體內(nèi)部精裝則由公裝公司乙來負責(zé)，甲、乙之間一般沒有交集。

此外，乙在精裝施工時，并不會是整體施工。與購房人自行裝修一樣，存在“分包”現(xiàn)象。如地板由地板廠商直接安裝、整體櫥柜由櫥柜廠商安裝……上述原因也造成，購房人收房時會發(fā)現(xiàn)自家房子與樣板間并不一致。

為此，于今年5月1日起正式實施《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)售全裝修商品房的，應(yīng)提供交付樣板房;樣板房保留的時間自全裝修商品房交付消費者之日起不少于六個月，或者自建設(shè)項目竣工驗收合格之日起不少于兩年。

“這是行業(yè)通病，購房者看到的樣板房，材質(zhì)、效果都很棒，但實際交付時卻是另一番模樣?！币晃粎⑴c全裝修交付細則制定的房企人士指出，對于小型房企或者沒有精裝修交付經(jīng)驗的房企，有了這個約束，就不會在樣板房中隨意更換材料。

“從某種程度上說，新《消法》有助于提高房企整體服務(wù)意識，對行業(yè)的發(fā)展也是一大提升?！敝薪?jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰如是說。

但無論從何種角度來說，精裝豪宅的入市無疑為市場及購房人帶來了更多積極的影響。

一方面，房地產(chǎn)市場上法式建筑、美式建筑以及托斯卡納、Art Deco等建筑風(fēng)格成為主流，各式“洋建筑”在國內(nèi)大行其道的局面將由外表轉(zhuǎn)入內(nèi)部，使得購房人開始更多地關(guān)注在居住品質(zhì)之上;而另一方面，則是為了確保品牌的延續(xù)性，精裝也早已不再是單一提升價格的工具，而是成為開發(fā)商拼搶購房人的關(guān)鍵因素。而這對于購房人來說，無疑在購房過程中，又多了一些新的選擇。

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