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樓市定向加息:北京5月2日起行動 上海深圳緊隨其后

2017年5月2日     來源:證券日報      編輯:zengyao      繁體
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樓市調(diào)控大招,針對樓市的“定向加息”已經(jīng)拉開了序幕!也即金融手段全面介入樓市調(diào)控!為何說是定向加息?

樓市調(diào)控大招,針對樓市的“定向加息”已經(jīng)拉開了序幕!也即金融手段全面介入樓市調(diào)控!為何說是定向加息?

從明天(5月2日)起,首套房將執(zhí)行基準利率,也就是4.9%(5年以上貸款基準利率)的年利率,二套房執(zhí)行基準利率基礎上上浮20%。

根據(jù)住建部的推廣精神,預計一線城市不久之后將全面推廣北京地區(qū)的經(jīng)驗。目前,上海和深圳地區(qū)已經(jīng)將首套房貸利率全面上調(diào),普遍從9折上調(diào)到95折,一些銀行已經(jīng)率先實現(xiàn)了基準利率。

隨著金融調(diào)控房價手段的全面鋪開,一線城市的二手房市場整體成交量正在大幅下滑。但是能否改變市場強烈的看漲預期,仍然需要進一步措施。

按照中央要求,房價調(diào)控還得有那么一股子勁兒!現(xiàn)在正是久久為功的韌勁兒發(fā)揮作用的時候。

炒房客的成本飆升

具體來說,二套房100萬貸款要多付20萬元利息,你說這算不算成本飆升?

券商記者從北京主要商業(yè)銀行了解到,從下一個工作日,也就是從5月2日起,包括幾大國有商業(yè)銀行及部分股份制商業(yè)銀行在內(nèi)的北京主要商業(yè)銀行將收緊房貸政策,首套房將執(zhí)行基準利率,也就是4.9%的年利率,二套房的貸款利率則將在基準利率基礎上上浮20%,也就是執(zhí)行5.88%的年利率。

如何評價這次定向加息?說兩點:

一是這是對樓市最狠出手之一,直接動用了貨幣政策武器庫里的核武器——利率工具;

二是這又是一次外科手術(shù)式的精確打擊,指向房價高燒不退的地區(qū)。

比如,北京等一線城市的非剛需類的購房需求。對于自住的第一套購房需求,適用利率不增不減,還是那么多;而對于投資的二套房也就是所謂炒房客,那么,對不起,適用利率上浮了20%。

這樣,炒房客的成本,一下子就提高了!

以貸款100萬,貸款年限20年、等額本息還款為例:

按照利率9折計算:支付利息總額為50.7萬元,月均還款6278元。

按照基準利率計算:支付利息總額為57.1萬元,月均還款6544元。

二套房按照上浮20%計算:支付利息總額為70.3萬元,月均還款7095元。

100萬房貸,按照基準利率上浮20%和打9折之間,利息總額相差達到近20萬,100萬的貸款就要多支付20萬元利息,對于炒房客來說,付出的成本將是非常高昂的。

可見“定向加息”對于樓市的殺傷力極大。這種做法,很有可能成為“樓市調(diào)控長效機制”的組成部分。“房子是用來住的,不是炒的“!悄然之間,國家從供給側(cè)(增加土地供應)和需求側(cè)(從資金方面抑制炒房需求)兩端,扼住了樓市咽喉。

上海深圳將緊隨其后

毋庸置疑,北京的這一輪調(diào)控在全國具有標桿意義。

北京“3·17新政”引發(fā)全國房地產(chǎn)市場新一輪調(diào)控,“限售”則是此輪調(diào)控的新招,接連已有十余個城市開啟“限售模式”,全國多地調(diào)控措施邁入“限購+限貸+限價+限售”時代。

如今,北京樓市率先“定向加息”,其示范效應不言而喻,也必定成為當前各地樓市調(diào)控的新思路,那就是金融手段全面介入樓市調(diào)控這一新特點,預計未來還會有更多城市執(zhí)行這一新措施?!跋拶?限貸+限價+限售+高資金”將成為新特點。

近期,上海的樓市也暗波涌動。近期,上海的多家銀行將首套房貸利率進行上調(diào),從原先行業(yè)統(tǒng)一的9折,上調(diào)到95折甚至基準,房貸審核力度也空前嚴格。

今天地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一份調(diào)研報告指出,過去的半年時間里,上海的首套房貸平均利率始終維持在9折優(yōu)惠,但在4月下旬,這一平行線突然上揚。招商、浦發(fā)、交行等多家銀行,首套房的首付款比例雖然仍是不低于35%,但最低利率已悄然從原先的9折提高到95折。

深圳地區(qū)樓市也在緊跟,勞動節(jié)前招商銀行首套房貸利率從9折變成9.5折,廣發(fā)銀行緊跟其后也提高了。

炒房團離場,一線樓市成交量全面下滑

3月北京密集的調(diào)控政策,在4月初顯成效,成交量下滑,成交價格微微下跌。

鏈家研究院對其選取的“核心500盤”進行研究和分析,發(fā)現(xiàn)新政后一個月,本市二手房市場整體成交量下滑74.9%,近3成的小區(qū)無成交。新房市場則供應持續(xù)低迷。

目前,北京部分二手住宅出現(xiàn)降價,同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%;多家大牌二手房中介關閉了一些自家門店。數(shù)據(jù)顯示,4月第二周,降價業(yè)主占比上升至66.9%,是自2016年以來的最高水平。

數(shù)據(jù)顯示,北京13個區(qū)中有8個區(qū)的房屋均價已下跌,東城區(qū)、西城區(qū)、石景山、朝陽、豐臺、通州房價均價下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%,其中在鏈家系統(tǒng)內(nèi)成交量排名前20小區(qū)已有9個小區(qū)房價下跌,如新龍城、加州水郡、蘋果派房價已下跌8.2%、5.1%、3%。個別房源降價400萬元。

其他城市房價情況如何?

上海▼

在調(diào)控政策的持續(xù)作用下,上海房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)快速上升的勢頭。數(shù)據(jù)顯示,新建商品住宅價格環(huán)比2月下跌了0.1個百分點。

深圳▼

自從去年11月份以來,深圳新房的成交量已經(jīng)連續(xù)5個月下滑,其中,3月份月度成交量803套,創(chuàng)下2011年9月有數(shù)據(jù)以來的新低。此外,深圳房價也在下降,從去年10月開始,價格環(huán)比指數(shù)已經(jīng)連續(xù)負增長5個月。

在嚴調(diào)控下,樓市“入冬”遠不止這些城市,三四線部分城市也在跟進。

炒房的干不下去了,剛需還在排隊

炒房的干不下去了,剛需還在排隊等買房。但是真正扭轉(zhuǎn)市場看漲還需要拿出久久為功的韌勁兒!

央行的調(diào)查顯示,一季度居民的購房意愿創(chuàng)下了歷史最高紀錄。而且貸款買房的比例越來越高。

根據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)計顯示,2017年第一季度,中國人民銀行在全國50個城市進行了2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查,結(jié)果同樣顯示:未來3個月內(nèi)準備出手購買住房的居民占比為22.9%,較上季提高2.8個百分點,使得居民購房意愿連續(xù)四個季度上升(去年二季度、三季度、四季度分別為15.1%、16.3%和20.1%),并且這一購房意愿比例創(chuàng)下了2003年有該統(tǒng)計數(shù)據(jù)公布以來的最高值(個別季度未公布)。

公眾對房價上漲的預期反映在節(jié)節(jié)攀升的地價當中,也反映在居民加杠桿的行為之中。今年一季度,個人購房貸款在新增人民貸款中的占比逐月提高,其中3月份約為39.8%,分別較1月、2月高17.5個和9.8個百分點。

顯然,盡管儲備手段有的是,但是市場看漲預期仍然強烈,對此盤活存量至關重要。

長效機制中最重要的機制就是盤活存量,更多地發(fā)揮存量市場的作用,把不同產(chǎn)權(quán)屬性的房屋最大程度地流通或使用,尤其是非商品房的流通;把老舊住宅循環(huán)再生利用,從更廣泛的渠道釋放更多的供給,這才是最根本的長效機制。

按2016年的市值來估算,中國存量住房共有2.2億套左右,保守估計,市場價值超過200萬億元,但今天存量物業(yè)的流通率大概只有2%,中國房地產(chǎn)發(fā)展的前景應該更多依賴于整個存量怎么盤活。


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