樓市調(diào)控大招，針對樓市的“定向加息”已經(jīng)拉開了序幕!也即金融手段全面介入樓市調(diào)控!為何說是定向加息?

從明天(5月2日)起，首套房將執(zhí)行基準利率，也就是4.9%(5年以上貸款基準利率)的年利率，二套房執(zhí)行基準利率基礎上上浮20%。

根據(jù)住建部的推廣精神，預計一線城市不久之后將全面推廣北京地區(qū)的經(jīng)驗。目前，上海和深圳地區(qū)已經(jīng)將首套房貸利率全面上調(diào)，普遍從9折上調(diào)到95折，一些銀行已經(jīng)率先實現(xiàn)了基準利率。

隨著金融調(diào)控房價手段的全面鋪開，一線城市的二手房市場整體成交量正在大幅下滑。但是能否改變市場強烈的看漲預期，仍然需要進一步措施。

按照中央要求，房價調(diào)控還得有那么一股子勁兒!現(xiàn)在正是久久為功的韌勁兒發(fā)揮作用的時候。

炒房客的成本飆升

具體來說，二套房100萬貸款要多付20萬元利息，你說這算不算成本飆升?

券商記者從北京主要商業(yè)銀行了解到，從下一個工作日，也就是從5月2日起，包括幾大國有商業(yè)銀行及部分股份制商業(yè)銀行在內(nèi)的北京主要商業(yè)銀行將收緊房貸政策，首套房將執(zhí)行基準利率，也就是4.9%的年利率，二套房的貸款利率則將在基準利率基礎上上浮20%，也就是執(zhí)行5.88%的年利率。

如何評價這次定向加息?說兩點：

一是這是對樓市最狠出手之一，直接動用了貨幣政策武器庫里的核武器——利率工具;

二是這又是一次外科手術(shù)式的精確打擊，指向房價高燒不退的地區(qū)。

比如，北京等一線城市的非剛需類的購房需求。對于自住的第一套購房需求，適用利率不增不減，還是那么多;而對于投資的二套房也就是所謂炒房客，那么，對不起，適用利率上浮了20%。

這樣，炒房客的成本，一下子就提高了!

以貸款100萬，貸款年限20年、等額本息還款為例：

按照利率9折計算：支付利息總額為50.7萬元，月均還款6278元。

按照基準利率計算：支付利息總額為57.1萬元，月均還款6544元。

二套房按照上浮20%計算：支付利息總額為70.3萬元，月均還款7095元。

100萬房貸，按照基準利率上浮20%和打9折之間，利息總額相差達到近20萬，100萬的貸款就要多支付20萬元利息，對于炒房客來說，付出的成本將是非常高昂的。

可見“定向加息”對于樓市的殺傷力極大。這種做法，很有可能成為“樓市調(diào)控長效機制”的組成部分。“房子是用來住的，不是炒的“!悄然之間，國家從供給側(cè)(增加土地供應)和需求側(cè)(從資金方面抑制炒房需求)兩端，扼住了樓市咽喉。

上海深圳將緊隨其后

毋庸置疑，北京的這一輪調(diào)控在全國具有標桿意義。

北京“3·17新政”引發(fā)全國房地產(chǎn)市場新一輪調(diào)控，“限售”則是此輪調(diào)控的新招，接連已有十余個城市開啟“限售模式”，全國多地調(diào)控措施邁入“限購+限貸+限價+限售”時代。

如今，北京樓市率先“定向加息”，其示范效應不言而喻，也必定成為當前各地樓市調(diào)控的新思路，那就是金融手段全面介入樓市調(diào)控這一新特點，預計未來還會有更多城市執(zhí)行這一新措施?！跋拶?限貸+限價+限售+高資金”將成為新特點。

近期，上海的樓市也暗波涌動。近期，上海的多家銀行將首套房貸利率進行上調(diào)，從原先行業(yè)統(tǒng)一的9折，上調(diào)到95折甚至基準，房貸審核力度也空前嚴格。

今天地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一份調(diào)研報告指出，過去的半年時間里，上海的首套房貸平均利率始終維持在9折優(yōu)惠，但在4月下旬，這一平行線突然上揚。招商、浦發(fā)、交行等多家銀行，首套房的首付款比例雖然仍是不低于35%，但最低利率已悄然從原先的9折提高到95折。

深圳地區(qū)樓市也在緊跟，勞動節(jié)前招商銀行首套房貸利率從9折變成9.5折，廣發(fā)銀行緊跟其后也提高了。

炒房團離場，一線樓市成交量全面下滑

3月北京密集的調(diào)控政策，在4月初顯成效，成交量下滑，成交價格微微下跌。

鏈家研究院對其選取的“核心500盤”進行研究和分析，發(fā)現(xiàn)新政后一個月，本市二手房市場整體成交量下滑74.9%，近3成的小區(qū)無成交。新房市場則供應持續(xù)低迷。

目前，北京部分二手住宅出現(xiàn)降價，同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%;多家大牌二手房中介關閉了一些自家門店。數(shù)據(jù)顯示，4月第二周，降價業(yè)主占比上升至66.9%，是自2016年以來的最高水平。

數(shù)據(jù)顯示，北京13個區(qū)中有8個區(qū)的房屋均價已下跌，東城區(qū)、西城區(qū)、石景山、朝陽、豐臺、通州房價均價下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在鏈家系統(tǒng)內(nèi)成交量排名前20小區(qū)已有9個小區(qū)房價下跌，如新龍城、加州水郡、蘋果派房價已下跌8.2%、5.1%、3%。個別房源降價400萬元。

其他城市房價情況如何?

上海▼

在調(diào)控政策的持續(xù)作用下，上海房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)快速上升的勢頭。數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價格環(huán)比2月下跌了0.1個百分點。

深圳▼

自從去年11月份以來，深圳新房的成交量已經(jīng)連續(xù)5個月下滑，其中，3月份月度成交量803套，創(chuàng)下2011年9月有數(shù)據(jù)以來的新低。此外，深圳房價也在下降，從去年10月開始，價格環(huán)比指數(shù)已經(jīng)連續(xù)負增長5個月。

在嚴調(diào)控下，樓市“入冬”遠不止這些城市，三四線部分城市也在跟進。

炒房的干不下去了，剛需還在排隊

炒房的干不下去了，剛需還在排隊等買房。但是真正扭轉(zhuǎn)市場看漲還需要拿出久久為功的韌勁兒!

央行的調(diào)查顯示，一季度居民的購房意愿創(chuàng)下了歷史最高紀錄。而且貸款買房的比例越來越高。

根據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)計顯示，2017年第一季度，中國人民銀行在全國50個城市進行了2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，結(jié)果同樣顯示：未來3個月內(nèi)準備出手購買住房的居民占比為22.9%，較上季提高2.8個百分點，使得居民購房意愿連續(xù)四個季度上升(去年二季度、三季度、四季度分別為15.1%、16.3%和20.1%)，并且這一購房意愿比例創(chuàng)下了2003年有該統(tǒng)計數(shù)據(jù)公布以來的最高值(個別季度未公布)。

公眾對房價上漲的預期反映在節(jié)節(jié)攀升的地價當中，也反映在居民加杠桿的行為之中。今年一季度，個人購房貸款在新增人民貸款中的占比逐月提高，其中3月份約為39.8%，分別較1月、2月高17.5個和9.8個百分點。

顯然，盡管儲備手段有的是，但是市場看漲預期仍然強烈，對此盤活存量至關重要。

長效機制中最重要的機制就是盤活存量，更多地發(fā)揮存量市場的作用，把不同產(chǎn)權(quán)屬性的房屋最大程度地流通或使用，尤其是非商品房的流通;把老舊住宅循環(huán)再生利用，從更廣泛的渠道釋放更多的供給，這才是最根本的長效機制。

按2016年的市值來估算，中國存量住房共有2.2億套左右，保守估計，市場價值超過200萬億元，但今天存量物業(yè)的流通率大概只有2%，中國房地產(chǎn)發(fā)展的前景應該更多依賴于整個存量怎么盤活。