在“限購(gòu)”“限貸”“限價(jià)”“限售”并用的“四限時(shí)代”下，“五一”樓市或迎來(lái)最冷清的一個(gè)假期。中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，小長(zhǎng)假前兩日，北京商品房住宅簽約84套，與2016年“五一”假期的807套成交量相比出現(xiàn)了明顯下滑。

值得注意的是，除北京等熱點(diǎn)城市遇冷外，鄭州則出現(xiàn)裹著被子連夜排隊(duì)買(mǎi)房的現(xiàn)象。這意味著，在“五一”這一樓市推盤(pán)成交的重要時(shí)間點(diǎn)，不同區(qū)域樓市再次出現(xiàn)了明顯的分化。

態(tài)勢(shì) 一線城市現(xiàn)觀望情緒

“終于過(guò)了一次安安靜靜的假期?！睆埱嗾f(shuō)，這次“五一”應(yīng)該是他近兩年來(lái)第一次沒(méi)有接到類(lèi)似于買(mǎi)房的咨詢(xún)電話。

張青是河北一家房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員，由于所在企業(yè)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多處北京周邊縣市，是購(gòu)房者首選的投資陣地，所以一到節(jié)假日，從朋友到親戚，從同學(xué)到客戶，張青接打電話、陪著看房，忙得不亦樂(lè)乎。

張青說(shuō)，之前兩年每到假期時(shí)，甚至?xí)日Ｉ习喽济?，雖然工作崗位并不是房產(chǎn)銷(xiāo)售，但礙于關(guān)系和情面，只要有朋友需要他都會(huì)陪著他們?nèi)タ捶俊?/p>

“因?yàn)樾郯残聟^(qū)的成立，今年清明節(jié)一天接到的買(mǎi)房或咨詢(xún)電話多至20多個(gè)，4月1日當(dāng)天甚至陪著5波人看了房?！睆埱酂o(wú)奈地?fù)u搖頭說(shuō)，那天光充電寶都用完兩塊，可見(jiàn)電話數(shù)量之多。

張青指出，因人們的爆炒，政府開(kāi)啟嚴(yán)厲的管控，大多樓盤(pán)采取封盤(pán)措施。除此之外，各縣市還出臺(tái)了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，嚴(yán)控賣(mài)房，白溝甚至需要取得房產(chǎn)證后5年才允許賣(mài)房，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到些許冷靜。他認(rèn)為，因政策嚴(yán)控，投資、投機(jī)人群進(jìn)入觀望期，是這次他可以過(guò)一個(gè)清凈的“五一”的主要原因。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，小長(zhǎng)假前兩天北京商品房住宅簽約84套，與2016年相比明顯下滑。2016年“五一”小長(zhǎng)假期間，北京商品住宅共成交807套，成交面積8.88萬(wàn)平方米，是最近四年“五一”小長(zhǎng)假的新高。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2017年的“五一”小長(zhǎng)假有可能是最近4年的最低點(diǎn)，成交量可能少于2014年。從全國(guó)主要城市看，因?yàn)檎{(diào)控政策持續(xù)不斷施壓，一二線城市小長(zhǎng)假的實(shí)際簽約是2015年來(lái)最冷清的一個(gè)假期。

除北京及周邊，廈門(mén)樓市也出現(xiàn)了觀望態(tài)勢(shì)。廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月29日當(dāng)天，小長(zhǎng)假首日，廈門(mén)首次出現(xiàn)二手房0成交的記錄。

張大偉指出，從清冷的小長(zhǎng)假基本可以預(yù)期，今年2季度市場(chǎng)將比一季度有明顯降溫。從市場(chǎng)看，除了部分三四線城市外，市場(chǎng)走勢(shì)都在明顯下行趨勢(shì)中。

根據(jù)近日世聯(lián)行發(fā)布的2017年一季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，一季度，深圳商品住宅市場(chǎng)同比量跌價(jià)漲?？偣?yīng)面積21.14萬(wàn)平方米，同比下滑82.18%;總成交面積33.64萬(wàn)平方米，同比下滑78.77%。

活躍 部分城市樓市依舊火熱

與北京等一線城市不同的是，鄭州樓市再現(xiàn)“熟悉”的光景。有媒體報(bào)道稱(chēng)，“五一”開(kāi)盤(pán)的排隊(duì)認(rèn)籌隊(duì)伍十分壯觀，其中有裹著被子的，有現(xiàn)場(chǎng)泡方便面充饑的，晝夜守候。

數(shù)據(jù)顯示，4月29日，鄭州二七區(qū)某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，共計(jì)房源476套，去化475套，去化率為99.8%。新區(qū)同日開(kāi)盤(pán)的兩個(gè)樓盤(pán)，去化率分別為87%和94%。新鄉(xiāng)平陽(yáng)新區(qū)樓盤(pán)去化90%。

值得一提的是，4月30日開(kāi)盤(pán)的鄭東某項(xiàng)目，推出高層洋房668套，截至當(dāng)日9點(diǎn)30分，去化率達(dá)100%。滎陽(yáng)市同日開(kāi)盤(pán)的某項(xiàng)目也再次出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)的現(xiàn)象。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，在鄭州部分區(qū)域限購(gòu)之下，未限購(gòu)區(qū)域迎來(lái)了類(lèi)似于2016年9月的瘋狂市場(chǎng)行情。從目前來(lái)看，鄭州郊縣迎來(lái)整體限購(gòu)的可能性加大，郊縣限購(gòu)正呼之欲出。

從近期來(lái)看，未限購(gòu)區(qū)域正在成為投資者的投資目標(biāo)。江蘇省此前由331名相關(guān)專(zhuān)家參與調(diào)查、得出結(jié)論的最新報(bào)告顯示，在熱點(diǎn)城市樓市降溫“退燒”的同時(shí)，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于活躍。比如，鎮(zhèn)江屬于南京都市圈，樓市政策相對(duì)寬松。受調(diào)查者對(duì)鎮(zhèn)江商品房?jī)r(jià)格預(yù)期，由一季度“緩和上漲”為主，轉(zhuǎn)變?yōu)槎径取懊黠@上漲”為主;南通、淮安的商品房?jī)r(jià)格以“穩(wěn)中緩升”為主。

江蘇省物價(jià)局新聞發(fā)言人孔祥平表示，總體上看，緩和上漲的預(yù)期占70%，認(rèn)為會(huì)有明顯上漲的只有四分之一。特別是蘇北5市，除淮安市維持在80%的上漲預(yù)期外，其他4市的上漲預(yù)期都超過(guò)了九成。

孔祥平介紹，“江蘇的三四線城市房地產(chǎn)活躍度增加，三四線城市的房?jī)r(jià)有所上升。對(duì)此，三四線城市可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)采取相應(yīng)的調(diào)控措施，包括價(jià)格部門(mén)會(huì)采取備案措施。在經(jīng)過(guò)了前段時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)控之后，我們目前仍然面臨著較大的商品房上漲的調(diào)控壓力。

事實(shí)上，今年一季度的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)佐證了以上觀點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，三線城市則同比增長(zhǎng)了35.84%。房?jī)r(jià)方面，北京“317”新政出臺(tái)一個(gè)月后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)18個(gè)月來(lái)的首次環(huán)比下跌;而廣東清遠(yuǎn)3月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了18.28%，位列環(huán)比漲幅榜第一，福建漳州房?jī)r(jià)也環(huán)比上漲了15.76%。

前景 政策趨嚴(yán)勢(shì)頭不改

近日，多地調(diào)高貸款利率。融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自1月份以來(lái)，全國(guó)首套房平均利率已連續(xù)4月上漲。其中，4月全國(guó)首套房平均利率為4.52%，環(huán)比上月上升0.67%。

據(jù)融360的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，4月份北京地區(qū)首套房利率平均折扣為9.27折，平均利率為4.54%。

上海方面，也有報(bào)告顯示，首套房貸平均利率維持在9折優(yōu)惠，在4月下旬，房貸利率從此前的9折，上升至基準(zhǔn)利率的9.5折。

對(duì)此，張大偉說(shuō)，從銀行的資金情況看，資金成本明顯上漲，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，這種情況下，銀行貸款額度收緊，價(jià)格上浮，放款放緩將成常態(tài)。

張大偉說(shuō)，自今年3月以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控迎來(lái)一輪全面升級(jí)。從抑制投機(jī)、投資的角度看，未來(lái)仍有更多的城市會(huì)加入到信貸與購(gòu)房資格收緊的行列中。加之，此前未運(yùn)用過(guò)的“限售”政策逐漸擴(kuò)圍，預(yù)計(jì)后續(xù)熱點(diǎn)城市將進(jìn)入“限購(gòu)”“限貸”“限價(jià)”“限售”并用的“四限時(shí)代”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，去年9月底以來(lái)，中國(guó)已有55個(gè)城市出臺(tái)了160余次房地產(chǎn)相關(guān)政策，房地產(chǎn)調(diào)控高壓不減。其中，隨著近期濟(jì)南和西安的加入，已有包括成都、廈門(mén)、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等18個(gè)城市啟動(dòng)暫時(shí)凍結(jié)交易的房地產(chǎn)“限售”措施。

但需注意的是，雖然部分地區(qū)樓市小長(zhǎng)假現(xiàn)冷清跡象，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)熱度仍未減。例如南京“五一”小長(zhǎng)假因房管局更換設(shè)備，房產(chǎn)交易網(wǎng)簽系統(tǒng)關(guān)閉。環(huán)京津區(qū)域多數(shù)樓盤(pán)封盤(pán)，其余地區(qū)樓盤(pán)也因限價(jià)，開(kāi)發(fā)商大量推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間。

對(duì)于下一步政策，業(yè)內(nèi)人士指出，一方面限購(gòu)范圍恐再度擴(kuò)大，另一方面，政府將嚴(yán)格執(zhí)行拿預(yù)售證必須開(kāi)盤(pán)的政策，加大推盤(pán)量。此外，北京等地的房貸利率回歸基準(zhǔn)利率后，或有更多熱點(diǎn)城市跟進(jìn)提高貸款利率。