3月26日，北京的王女士一家因商改住限購(gòu)令失去購(gòu)房資格，不得不找到中介和賣方要求退還中介費(fèi)和定金，但遭到了兩方拒絕。兩周過去了，眼看房子沒買成，26萬元中介費(fèi)和定金也要“打水漂”，這筆商住在途單到底要如何解決?

　　退款拉鋸戰(zhàn)持續(xù)兩周

　　據(jù)王女士介紹，2017年3月14日，王女士一家看中了一套位于北京東四環(huán)的一套總價(jià)為326萬的二手“商住房”，并與賣方簽訂了購(gòu)房合同，向賣方支付了20萬定金，并向中介愛屋吉屋支付了6萬元中介費(fèi)。

　　12天后，因北京商改住限購(gòu)令出臺(tái)，而王女士所購(gòu)買的房子還未進(jìn)行網(wǎng)簽。由于不符合新政要求，王女士失去了購(gòu)房資格。此后的兩周，三方幾次協(xié)商，王女士都沒能要回中介費(fèi)和定金。

　　“首付款260萬，是公婆攢了一輩子的錢加上我們夫妻這幾年的所有積蓄?！蓖跖空f，被中介告知服務(wù)費(fèi)拿不回來的那一刻，她的婆婆情緒失控，在中介門口大哭起來。

　　王女士一家人認(rèn)為，他們于3月14日就與賣家簽訂了購(gòu)房合同，卻未能在新政前完成網(wǎng)簽，這是中介公司拖延網(wǎng)簽時(shí)間導(dǎo)致的，這部分損失應(yīng)由中介公司來承擔(dān)。

　　中介公司回應(yīng)：中介費(fèi)酌情退還

　　針對(duì)王女士的遭遇，致電愛屋吉屋上?？偛?，相關(guān)工作人員表示，并未接到該客戶的投訴電話，具體的合同糾紛需要與北京門店進(jìn)行溝通。

　　4月12日上午，記者與王女士一家一同來到愛屋吉屋涉事門店。該店的一名負(fù)責(zé)人表示，在限購(gòu)政策的影響下，賣方是要退給買方購(gòu)房定金的，到底退多少錢需要雙方協(xié)商。但上述負(fù)責(zé)人表示，該公司法務(wù)認(rèn)為不應(yīng)退還中介費(fèi)，因?yàn)橹薪楣疽褳橘I方提供帶看房與賣方進(jìn)行溝通等服務(wù)，提供服務(wù)要收取服務(wù)費(fèi)用。“我個(gè)人認(rèn)為一分不退肯定不對(duì)，合同還沒有走完全部手續(xù)，應(yīng)該退一部分費(fèi)用?！痹撠?fù)責(zé)人說。

　　截止發(fā)稿前，經(jīng)三方協(xié)商，賣方同意退還王女士定金19.9萬元，未退還的1000元為補(bǔ)償賣方的經(jīng)濟(jì)損失費(fèi);中介公司同意退還2萬元服務(wù)費(fèi)，其余4萬元不予退還。

　　律師說法

　　定金到底該不該退?

　　因限購(gòu)導(dǎo)致合同無法履行 定金應(yīng)退還

　　北京市雄志律師事務(wù)所姜健律師向記者表示，當(dāng)前司法實(shí)踐中對(duì)于各地出臺(tái)的住房限購(gòu)政策，一般不按照不可抗力或情勢(shì)變更對(duì)待，但住房限購(gòu)政策具有公共政策性質(zhì)，確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。

　　北京市京師律師事務(wù)所律師陳亮向記者介紹，參照《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會(huì)議紀(jì)要》，對(duì)于合同訂立后由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或定金返還給買受人。

　　中介費(fèi)到底該不該退?

　　中介僅收取必要支出費(fèi)用 其余應(yīng)退還

　　對(duì)于限購(gòu)政策導(dǎo)致買賣合同無法履行的，能否要求中介退還居間費(fèi)用，姜健律師表示，也應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況予以對(duì)待。如確實(shí)因限購(gòu)政策導(dǎo)致的，中介不存在拖延辦理網(wǎng)簽等過錯(cuò)情形，中介機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)僅以“促成買賣合同已簽署，居間服務(wù)完成”為由不予退還居間費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)參照公平原則，僅收取相應(yīng)的必要費(fèi)用支出，其余應(yīng)當(dāng)退還。

　　姜健說，如因中介存在拖延辦理網(wǎng)簽等過錯(cuò)情形，導(dǎo)致合同無法履行，則中介構(gòu)成違約，不僅需要退還居間費(fèi)用，還應(yīng)賠償相應(yīng)損失;如因買賣一方當(dāng)事人原因?qū)е潞贤幱谶t延履行狀態(tài)，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，居間費(fèi)用不應(yīng)退還，守約方存在居間費(fèi)用損失的，應(yīng)向違約方主張賠償。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　中介機(jī)構(gòu)缺乏第三方監(jiān)管資金

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者說，買賣雙方和中介對(duì)于政策出臺(tái)不可預(yù)見，因商改住項(xiàng)目限購(gòu)以后，導(dǎo)致買方購(gòu)房資格喪失了，買方肯定是無責(zé)方。

　　嚴(yán)躍進(jìn)提醒說，若因此類違約影響到賣家購(gòu)買新房或其他交易，買家還需承擔(dān)一定責(zé)任;若沒有影響，雙方可以協(xié)商解決，賠償金不應(yīng)該超過定金的20%。中介公司的傭金費(fèi)用也需要按類似比例收取。若要嚴(yán)格界定，則要看是否由于中介工作拖沓等造成違約，此類認(rèn)定較為復(fù)雜。

　　嚴(yán)躍進(jìn)稱，限購(gòu)在途單引發(fā)的問題，暴露出中介機(jī)構(gòu)缺乏第三方機(jī)構(gòu)來監(jiān)管資金，這導(dǎo)致資金進(jìn)出缺乏保障?！斑@背后存在一個(gè)問題，類似的扯皮現(xiàn)象需要通過資金監(jiān)管來解決，我建議監(jiān)管部門對(duì)此類問題靈活應(yīng)對(duì)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由交易雙方共同承擔(dān)，而不是由某一個(gè)交易者承擔(dān)。”

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者透露，新政出臺(tái)后，買賣雙方不得已解除合同的，各中介機(jī)構(gòu)都自行決定中介費(fèi)用是否退還，并沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。比如，大型連鎖中介機(jī)構(gòu)，因體系比較成熟，通常是全額退還中介費(fèi)用，但這類機(jī)構(gòu)的服務(wù)費(fèi)用也較高;“小中介”服務(wù)費(fèi)用低，客戶承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就更大，可能多數(shù)都不支持退還中介費(fèi)。