什么是自貿(mào)區(qū)：

自貿(mào)區(qū)的設(shè)立對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動作用不言而喻。不過，“自貿(mào)區(qū)概念”的炒作讓廣州南沙、深圳前海等自貿(mào)區(qū)周邊房價不斷走高，不少前期在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的指引下拿下地塊的企業(yè)也難以抗拒賣樓帶來的高收益，自貿(mào)區(qū)的價值已經(jīng)率先通過片區(qū)的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出來。那么，自貿(mào)區(qū)的開發(fā)會不會導(dǎo)致“房地產(chǎn)化”的出現(xiàn)?

證券時報記者吳家明

如今，自貿(mào)區(qū)、廣州城市副中心再加上最新提出的粵港澳大灣區(qū)，眾多“光環(huán)”集于一身的南沙正在謀求實(shí)現(xiàn)彎道超車，曾經(jīng)的“南大荒”正在發(fā)生巨變。自貿(mào)區(qū)效應(yīng)再次催熱了房地產(chǎn)市場，開發(fā)商也瞅準(zhǔn)了機(jī)會，像往常一樣寧靜與優(yōu)美的南沙正在上演一場特別的樓市“盛宴”，以南沙為代表的自貿(mào)區(qū)是走向國際化還是“房地產(chǎn)化”?

自貿(mào)區(qū)和樓市

之間的“別樣”關(guān)系

南沙最初給人的印象就是籍籍無名、蠻荒一片，當(dāng)自貿(mào)區(qū)掛牌成立之后，南沙也駛上了發(fā)展快車道。對于投資客和自住剛需客來說，自貿(mào)區(qū)的光環(huán)就像鍍了一層金，他們正是沖著這層金而來到南沙的。

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在許多當(dāng)?shù)亍袄蠌V”的心中，南沙最初給人的印象就是籍籍無名、蠻荒一片……

“地鐵沒通車之前，從廣州市區(qū)去一趟南沙是很難想象的事，因?yàn)橹辽僖鴥尚r的車?！睖?zhǔn)備前往南沙置業(yè)的陳先生說，“那時候，南沙給我們的印象，基本上就是默默無聞的‘南大荒’?！?/p>

現(xiàn)在，從廣州市區(qū)搭乘地鐵4號線直到末端的金洲和蕉門站，或者搭乘高鐵至慶盛站，都可以到達(dá)南沙片區(qū)。2015年4月21日，中國(廣東)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)在南沙掛牌成立，南沙也因此成為廣東自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)面積最大的片區(qū)，駛上了發(fā)展快車道。

在此前召開的南沙區(qū)三屆人大一次會議上所作的政府工作報告顯示，南沙確保到2020年生產(chǎn)總值比2015年翻一番，并確定以3000億元為努力目標(biāo)。這一目標(biāo)意味著，承擔(dān)著多項(xiàng)國家級戰(zhàn)略使命的南沙，將從珠三角地理中心向區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎迭代。南沙發(fā)展的目標(biāo)不僅是廣州的南沙，至少還是珠三角的南沙，其珠三角城市群幾何中心的優(yōu)勢將會逐步顯現(xiàn)。

“到了南沙才發(fā)現(xiàn)，不是所有地方都叫自貿(mào)區(qū)?！标愊壬ΨQ。其實(shí)，中國(廣東)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)廣州南沙新區(qū)片區(qū)總面積60平方公里(含廣州南沙保稅港區(qū)7.06平方公里)，共7個區(qū)塊，包括海港區(qū)塊、明珠灣起步區(qū)區(qū)塊、南沙樞紐區(qū)塊、慶盛樞紐區(qū)塊、南沙灣區(qū)塊、蕉門河中心區(qū)區(qū)塊和萬頃沙保稅港加工制造業(yè)區(qū)塊，并不是整個南沙片區(qū)都在自貿(mào)區(qū)范圍。

那么，是不是在自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)到底有多重要?實(shí)際上，自貿(mào)區(qū)和樓市之間或許存在著“別樣”關(guān)系：至少對于像陳先生這樣的外地投資客和一些廣州自住剛需客來說，自貿(mào)區(qū)的光環(huán)就像鍍了一層金，他們正是沖著自貿(mào)區(qū)而來到南沙的，自貿(mào)區(qū)概念自然成為選擇項(xiàng)目時的必備條件。

自貿(mào)區(qū)的地產(chǎn)盛宴

自貿(mào)區(qū)掛牌似乎成了當(dāng)?shù)胤績r上漲的沖鋒號，南沙一些新盤的價格已經(jīng)接近每平方米兩萬元。當(dāng)然，這些“高價”樓盤所標(biāo)榜的就是自身項(xiàng)目處在自貿(mào)區(qū)范圍之內(nèi)。

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走出地鐵金洲站，映入眼簾的便是一排排高層建筑，其中以住宅項(xiàng)目居多。而與高樓一樣“林立”的，還有許多早已守候在此的地產(chǎn)中介人員。

“先生，您是來看房嗎?”在地鐵站外舉著牌子的中介小王表現(xiàn)得很是熱情，“這個地鐵站旁邊的新品項(xiàng)目帶精裝修出售，預(yù)計價格每平方米18000元左右?，F(xiàn)在南沙可是自貿(mào)區(qū)，賣得可火了?！?/p>

自貿(mào)區(qū)、廣州城市副中心再加上最新提出的粵港澳大灣區(qū)，各種“光環(huán)”加身讓南沙樓市一時間變得炙手可熱。雖然自貿(mào)區(qū)紅利尚未得到兌現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模、人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模也未發(fā)展起來，但自貿(mào)區(qū)的價值已率先通過片區(qū)的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出來，地廣人稀的南沙未能免俗地卷入了“造城”運(yùn)動中。

據(jù)證券時報記者調(diào)查，萬科、星河、時代地產(chǎn)、香江控股、越秀、萬達(dá)、富力、陽光城、碧桂園以及敏捷地產(chǎn)等多家開發(fā)商都已經(jīng)進(jìn)駐南沙片區(qū)，一些新盤的價格已經(jīng)接近每平方米兩萬元。當(dāng)然，這些“高價”樓盤所標(biāo)榜的就是自身項(xiàng)目處在自貿(mào)區(qū)范圍之內(nèi)。銷售人員告訴記者，很多前來購房的人都會在意項(xiàng)目是不是處于自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)，即使在同一片區(qū)，是否處于自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)，房價也有所差別。

由于是周末，記者發(fā)現(xiàn)前來看房的市民不少，更有來自廣州市區(qū)的剛需買家。黃先生是廣州本地人，今年年初在南沙購置了一套二手房?！凹依锶嗽诶鬄硡^(qū)有套老房子，但廣州市區(qū)的多數(shù)二手房也要每平方米3萬元，所以只好來這里買套房子當(dāng)婚房。南沙的房價漲得也快，以后只好當(dāng)一只‘候鳥’白領(lǐng)，往返于市區(qū)和南沙之間?！闭f到這，黃先生面露一絲無奈。

有二手房專業(yè)人士表示，自貿(mào)區(qū)未掛牌之前，受輻射區(qū)域內(nèi)房價的漲幅會比較明顯，而掛牌后區(qū)域的房價更是急速升溫，自貿(mào)區(qū)掛牌似乎就是當(dāng)?shù)胤績r上漲的沖鋒號。廣州房地產(chǎn)官方網(wǎng)站陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，2013年南沙片區(qū)的一手新房平均價格僅為每平方米9918元，到2015年南沙自貿(mào)區(qū)掛牌時的均價也只上升至10647元，但到了2016年，均價就升至12579元，今年以來的均價更達(dá)到15066元?？梢姡?015年南沙自貿(mào)區(qū)掛牌前，當(dāng)?shù)胤績r并沒有出現(xiàn)大幅上漲的態(tài)勢。

市場數(shù)據(jù)還顯示，南沙自貿(mào)區(qū)掛牌一年的時間里，南沙一手住宅網(wǎng)簽14288套，同比大漲63%，不限購、投資性質(zhì)的辦公物業(yè)同比漲幅更是高達(dá)85%。

最近半年來，南沙片區(qū)的房價則出現(xiàn)快速上漲的勢頭。在這背后，土地價格的暴漲或許是原因之一。

就在去年11月，保利殺出重圍，以17億元的大手筆連奪南沙蕉門島兩宗地塊，樓面價達(dá)到了每平方米1.5萬元，再次刷新了南沙地價。也就是說，未來南沙要賣到每平方米3萬元以上才能回本。合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，此次南沙出讓的兩塊地比上一次土拍的地塊在地段上更有優(yōu)勢，上次地塊在蕉門自貿(mào)區(qū)邊上，而這次的兩塊地在自貿(mào)區(qū)核心地段，所以競爭更為激烈。

在金洲地鐵站周圍，證券時報記者發(fā)現(xiàn)，商業(yè)住宅樓宇的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了純寫字樓項(xiàng)目。根據(jù)高力國際發(fā)布《廣東自貿(mào)區(qū)——華南物業(yè)市場發(fā)展之新方向》白皮書透露，南沙7個片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)總面積將逾4300萬平方米，由于體量巨大，未來需較長一段時間發(fā)展。高力國際研究部中國區(qū)高級董事謝靖宇表示，就住宅市場而言，僅2015年，南沙新建商品住宅銷售面積就同比增長近90%至140萬平方米。住宅投資的大幅增長，主要?dú)w因于來自外部投資需求的外溢、對政府規(guī)劃南沙未來5年內(nèi)人口成倍增長的信心、基建設(shè)施的規(guī)劃及逐步改善，以及相對于廣州其他區(qū)域及周邊城市較低的房價。

自貿(mào)區(qū)會否

“房地產(chǎn)化”?

在南沙、前海等自貿(mào)區(qū)占有一席之地的企業(yè)很難不將目光聚焦于房地產(chǎn)開發(fā)之上。不少前期在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向指引下拿到地塊的企業(yè)，也難以抗拒賣樓帶來的高收益。自貿(mào)區(qū)概念對區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場也起到了強(qiáng)烈的推動作用。那么，自貿(mào)區(qū)的開發(fā)會不會導(dǎo)致過度“房地產(chǎn)化”?

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與南沙自貿(mào)區(qū)相比，前海自貿(mào)區(qū)的概念早已將附近片區(qū)的房價推至“高峰”，甚至一些遠(yuǎn)在西鄉(xiāng)、沙井甚至東莞虎門的項(xiàng)目也被打上了“大前?！备拍睢１M管政府一再強(qiáng)調(diào)不會引進(jìn)單純的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，但隨著深港合作概念的升溫，深圳前海這個“特區(qū)中的特區(qū)”，已經(jīng)成為房地產(chǎn)資金瞄準(zhǔn)的又一片熱土。

市場消息指出，今年前海和蛇口片區(qū)將累計實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂181棟，其中164棟達(dá)到交付使用條件。與此同時，包括香江集團(tuán)、世茂集團(tuán)以及深圳地鐵集團(tuán)聯(lián)合中信地產(chǎn)等其他發(fā)展商，已開始銷售其寫字樓、商鋪或住宅項(xiàng)目，華潤置地及嘉里建設(shè)的項(xiàng)目也正在建設(shè)中。證券時報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，前海首個可售住宅物業(yè)——前海時代，目前的價格已超過每平方米8萬元。在前海自貿(mào)區(qū)附近的鼎太風(fēng)華、云棲西岸、熙龍灣等小區(qū)的二手房房價，更是已經(jīng)超過每平方米7萬元，甚至逼近10萬元。位于前海自貿(mào)區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目多數(shù)為商務(wù)公寓性質(zhì)，其中卓越前海壹號的價格已經(jīng)突破每平方米10萬元。美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，2013年前海片區(qū)的新房均價在每平方米3.4萬至4.1萬元，到今年新房均價已在每平方米7萬元至15萬元之間。

與房價相互輝映的是，即使是在整體配套還沒有完善的情況下，前海的寫字樓售價已經(jīng)位居全市前列。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)，卓越前海壹號的寫字樓售價達(dá)到每平方米8萬至10萬元，前海香江金融中心已達(dá)到每平方米8萬至9萬元。而中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2016年深圳一手甲級寫字樓的成交均價為每平方米52529元，成交單價最高的項(xiàng)目成交價為每平方米85846元。值得注意的是，卓越在2013年7月于前海所拍土地的樓面折合價僅為每平方米15948元。

在此背景下，在前海等自貿(mào)區(qū)占有一席之地的企業(yè)很難不將目光聚焦于房地產(chǎn)開發(fā)之上。不少前期在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的指引下拿到地塊的企業(yè)，也難以抗拒賣樓帶來的高收益。高力國際研究也表明，多數(shù)買家正是以投資為目的，購入了前海寫字樓及住宅公寓項(xiàng)目。

自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，不僅能推動區(qū)域改革，推動經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，更有利于吸引高端國際化的企業(yè)入駐，實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源整合與發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動作用不言而喻。不過，自貿(mào)區(qū)概念對區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場也起到了強(qiáng)烈的利好作用，自貿(mào)區(qū)的開發(fā)會不會導(dǎo)致過度“房地產(chǎn)化”?

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，不僅僅是自貿(mào)區(qū)，其實(shí)全國市場都存在過度“房地產(chǎn)化”現(xiàn)象，原因在于大量資金的投資出路問題，房地產(chǎn)依舊是回報率較高而操作比較簡單的方式。此外，自貿(mào)區(qū)的本質(zhì)應(yīng)是“試驗(yàn)田”，目前卻存在過度“金融化”的問題，這些都是值得警惕的現(xiàn)象。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于自貿(mào)區(qū)概念來說，如何設(shè)定項(xiàng)目是一個關(guān)鍵的內(nèi)容。如果大量導(dǎo)入商辦物業(yè)，擔(dān)心會出現(xiàn)去庫存的問題，住宅項(xiàng)目和自貿(mào)區(qū)建設(shè)可能關(guān)聯(lián)度不大，這可能會占用相應(yīng)的自貿(mào)區(qū)建設(shè)的資源。從這個角度看，實(shí)際上自貿(mào)區(qū)發(fā)展住宅業(yè)務(wù)也有必要，但建議適當(dāng)開發(fā)租賃型公寓等，以導(dǎo)入引進(jìn)人才等資源，這樣才能促使此類區(qū)域后續(xù)建設(shè)更具備高規(guī)格。

其實(shí)，房價的高低是由很多因素決定的，自貿(mào)區(qū)可能對房價有刺激作用，但是并不能脫離當(dāng)?shù)氐幕久?，否則就會成為“空中樓閣”。