進(jìn)入2017年以來(lái)，三四線城市火爆的樓市吸引了更多目光。方正證券根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理的46個(gè)三四線樣本城市中，2017年1-2月三四線城市房地產(chǎn)成交量同比增速為38.0%，保持快速增長(zhǎng)。雖然低于2016年12月的42.8%，但與一二線城市相比，增速明顯。曾在2015年提出“一線城市房?jī)r(jià)翻一倍”的方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平將這一現(xiàn)象解釋為“去庫(kù)存和擠出效應(yīng)”。華泰證券分析師謝皓宇則指出，人口和庫(kù)存問(wèn)題的解決將給三線城市帶來(lái)“大周期”。

　　逃離北上廣

　　隨著人口控制和疏解的政策出臺(tái)，北上廣“人口拐點(diǎn)”的信號(hào)已經(jīng)悄然出現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2010年至2015年，北京常住人口增幅放緩，上海則在2015年首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　這意味著，“逃離北上廣”正在成為一種現(xiàn)象和大趨勢(shì)?，F(xiàn)居湖南長(zhǎng)沙的王琳此前曾在北京一家企業(yè)擔(dān)任會(huì)計(jì)長(zhǎng)達(dá)5年時(shí)間，2016年她選擇回到家鄉(xiāng)開(kāi)始新生活?！氨本┑姆?jī)r(jià)實(shí)在太讓人絕望了，我工作一年也買不起一平米，這樣的生活實(shí)在沒(méi)有意義?！痹诒本?，王琳的月薪是稅后1.5萬(wàn)元?！盎氐介L(zhǎng)沙以后，工資低了很多，不過(guò)至少一個(gè)半月的工資就夠買一平米了?！蓖趿障蛑行陆?jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)表示。

　　2017年元旦剛過(guò)，王琳就在長(zhǎng)沙北辰三角洲附近買下一套2019年年初交房的期房，單價(jià)為每平米11000元?！?015年的時(shí)候才八千，我應(yīng)該早點(diǎn)回來(lái)的?！蓖趿照f(shuō)。

　　王琳的選擇只是一個(gè)縮影。由于大城市生活成本的提高，無(wú)力承擔(dān)的人口被迫擠出，回到原戶籍所在地，謝皓宇將其稱之為“中國(guó)版的逆城市化現(xiàn)象”。

　　他同時(shí)預(yù)測(cè)，一線城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式已開(kāi)始由勞動(dòng)生產(chǎn)力拉動(dòng)逐漸向勞動(dòng)生產(chǎn)率拉動(dòng)轉(zhuǎn)移，未來(lái)勞動(dòng)力需求將減少，擠出的人口將返鄉(xiāng)?！耙痪€城市的流入人口大多來(lái)自于中部和西部地區(qū)，以及河南、河北等地，這些地方是三四線城市的集中地。一線城市與三四線城市的房?jī)r(jià)形成強(qiáng)大反差，在一線城市積累的財(cái)富足夠在家鄉(xiāng)置業(yè)，于是增大了返鄉(xiāng)的誘惑力。”上述分析師指出。

　　“像蝗蟲(chóng)一樣的投機(jī)客”

　　不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，人口流動(dòng)并不是此輪三四線城市樓市火爆的主要原因，投資需求的推動(dòng)才是主因。

　　“打一個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确?，房地產(chǎn)投資者就跟蝗蟲(chóng)一樣，把一個(gè)區(qū)域的價(jià)格炒高以后，緊接著就去下一個(gè)區(qū)域?！睆埓髠ハ蛑行陆?jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)表示。

　　張大偉認(rèn)為，三四線樓市火爆的原因有兩方面：一方面，一二線城市的管控特別是限購(gòu)限貸抑制了需求，這些需求開(kāi)始向三四線城市轉(zhuǎn)移;另一方面，由于資產(chǎn)荒，資金面比較寬松，投資者沒(méi)有更好的渠道，而三四線城市在限購(gòu)限貸方面比較寬松，再加上三四線城市價(jià)格絕對(duì)值比較低，盤(pán)子總量小，容易被炒高。

　　當(dāng)然，并非所有的三四線樓市都迎來(lái)了春天。在任澤平看來(lái)，銷售火爆的三四線城市主要分為三類：其一，大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市，主要受益于核心城市限購(gòu)及高房?jī)r(jià)的溢出效應(yīng)，以及去庫(kù)存政策。其二，傳統(tǒng)農(nóng)民工主要輸出區(qū)域、且自身資源環(huán)境條件較好的三四線城市，受益于去庫(kù)存政策刺激+農(nóng)民工回流或農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，加之基數(shù)小的影響。其三，自然環(huán)境好的海南等地三四線城市銷量火爆，受益于消費(fèi)升級(jí)、旅游度假需求增加，以及去庫(kù)存政策刺激和基數(shù)小的影響。

　　而這幾類城市也恰是投機(jī)客重點(diǎn)布局的區(qū)域。以北京周邊的燕郊為例，中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告顯示，2016年，廊坊(燕郊)房?jī)r(jià)的同比漲幅在100%以上，居全國(guó)首位。燕郊一位不愿具名的中介告訴中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)，即使燕郊房?jī)r(jià)已經(jīng)處于歷史高位，但燕郊二手房市場(chǎng)成交仍然火熱，每天看房的人絡(luò)繹不絕，其中大部分人是在北京已經(jīng)購(gòu)置了房產(chǎn)的客戶。

　　去庫(kù)存，去庫(kù)存，還是去庫(kù)存!

　　三四線的火爆還會(huì)延續(xù)多久?“如果說(shuō)信貸有所收緊，三四線城市的這個(gè)行情會(huì)很快結(jié)束。如果信貸不收緊，會(huì)一個(gè)又一個(gè)城市地繼續(xù)蔓延下去?！睆埓髠ケ硎?。

　　近期有市場(chǎng)人士分析指出，一些城市或?qū)⑿Х潞戏食雠_(tái)限購(gòu)政策。合肥在2016年經(jīng)歷房?jī)r(jià)大漲，隨之出臺(tái)調(diào)控政策。不過(guò)張大偉認(rèn)為，2017年三四線城市不會(huì)收緊，還是以去庫(kù)存為主。

　　任澤平等多名分析師近期研究指出，2016年三四線城市的樓市去庫(kù)存已經(jīng)超預(yù)期。任澤平研究報(bào)告中的數(shù)據(jù)顯示，三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%，上升16.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　申萬(wàn)宏源的調(diào)研結(jié)果顯示，三四線城市去庫(kù)存化周期已明顯縮短。三四線城市土地供應(yīng)逐年減少，配合寬松政策，銷售回暖，住宅去庫(kù)存化效果良好。以調(diào)研的西南樣本三線城市為例，目前住宅去庫(kù)存化周期在9個(gè)月左右。

　　任澤平團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，三四線城市政策持續(xù)友好，將推動(dòng)三四線樓市銷售熱度持續(xù)，2017年有望成為三四線城市去庫(kù)存的歷史大年。