據(jù)悉，住建部監(jiān)控的20個(gè)熱點(diǎn)城市，目前已全部將房貸優(yōu)惠利率折扣收緊到9折及以上。近日，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文規(guī)定，如果資管計(jì)劃要投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目的，協(xié)會(huì)將暫不予備案。此外，為防范監(jiān)管套利行為，文件還將私募基金管理人開展的投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目業(yè)務(wù)一并納入，切實(shí)避免資金違規(guī)流入房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域。同時(shí)，“房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”、“抑制資產(chǎn)泡沫”被寫入近期各地“兩會(huì)”政府工作報(bào)告。

數(shù)據(jù)顯示，1月份新增居民中長(zhǎng)貸(按揭為主)達(dá)6293億元。單月信貸高增長(zhǎng)，很大程度上是去年四季度銀行控制按揭投放，導(dǎo)致積壓的投放順延至今年年初。今年樓市銷售大概率下行，而近期發(fā)布的央行四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告提出，個(gè)人住房貸款“合理增長(zhǎng)”、“嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房”。這意味著2016年下半年以來(lái)，房貸動(dòng)輒占信貸投放60%左右，新增房貸/新增商品房銷售額近50%的樓市“加杠桿”傾向不會(huì)再現(xiàn)。

但是，市場(chǎng)或許對(duì)今年樓市過(guò)分悲觀。一方面，支持首次和改善型購(gòu)房等合理需求的權(quán)重在上升，這既是對(duì)沖房地產(chǎn)“快變量”驟然下滑對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)“底線”的巨大沖擊，也是落實(shí)住房回歸“居住屬性”在貨幣政策上的體現(xiàn);另一方面，即便房貸優(yōu)惠利率回到9折，但當(dāng)前首套房貸首付比例、貸款利率仍在歷史低位。對(duì)改善型需求，即便是一線城市，也沒有回到2010-2014年“認(rèn)房又認(rèn)貸”的杠桿懲罰。整體上，首套房和二套房貸款仍舊在政策適度支持的框架下。

另外，在一二線城市房?jī)r(jià)上漲的溢出和輻射效應(yīng)下，三四線樓市春節(jié)前后明顯反彈。一二線城市需求受限、限購(gòu)強(qiáng)化(“商改住”也被限)，需求溢出明顯;一線與三線城市平均房?jī)r(jià)比從2012年初的3.5倍上升到5.5倍，刺激“返鄉(xiāng)置業(yè)”增長(zhǎng)。據(jù)平安證券統(tǒng)計(jì)，2016年三四線樓市新開工增速低于全國(guó)和40個(gè)重點(diǎn)城市的水平。以過(guò)去5年(2012-2016)累計(jì)開工減累計(jì)銷售作為庫(kù)存，按照2016年銷售衡量，三四線樓市去化周期接近40個(gè)重點(diǎn)城市。

三四線樓市杠桿需求低，無(wú)論對(duì)于城鎮(zhèn)化、“去庫(kù)存”，還是抑制資產(chǎn)泡沫，三四線樓市回升都是管理層希望看到的，也是未來(lái)樓市“因城施策”支持的一面。近期，央行對(duì)于今年房貸支持合理住房需求態(tài)度鮮明。比如，大城市要增加供地，增加住宅供地比例，疏導(dǎo)大城市需求到周邊區(qū)域，中小城市“去庫(kù)存”要與都市圈建設(shè)結(jié)合起來(lái)等，這些都意在挖掘并支持合理住房需求。

就全國(guó)而言，無(wú)論房?jī)r(jià)收入比、庫(kù)存周期，還是房?jī)r(jià)漲幅，并不存在過(guò)熱的判斷。全國(guó)336個(gè)地級(jí)市中，目前房?jī)r(jià)下降的占34%。而同比上漲的200多個(gè)城市中，漲幅在5%以下的占比近60%，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10%的只有20個(gè)城市。也就是說(shuō)，只要控制住這20個(gè)城市，樓市風(fēng)險(xiǎn)就在掌握中。因此，整體資金面不適宜緊縮。事實(shí)上，無(wú)論是20個(gè)城市收緊優(yōu)惠房貸折扣利率，或嚴(yán)禁私募基金投資熱點(diǎn)樓市，調(diào)控政策在做“二分法”，即嚴(yán)控少數(shù)熱點(diǎn)、支持全國(guó)樓市。

就未來(lái)資金面而言，不宜“加息提準(zhǔn)”已成定論。近期，央行創(chuàng)新調(diào)控模式，靈活運(yùn)用各種貨幣政策工具，意在保持中性適度的貨幣環(huán)境，實(shí)現(xiàn)金融去杠桿的同時(shí)，防范“金融加速器”效應(yīng)下信貸緊縮順周期，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)慣性下滑。因此，貨幣市場(chǎng)融資成本上升是微幅和漸進(jìn)的，對(duì)房貸的影響是間接和有限的。另外，財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，目前1.1萬(wàn)個(gè)PPP項(xiàng)目落地率達(dá)32%。有媒體統(tǒng)計(jì)，今年23個(gè)省份固定資產(chǎn)投資累計(jì)超過(guò)40萬(wàn)億，16個(gè)省份固定資產(chǎn)投資超過(guò)GDP。

因此，今年整體資金面仍需保持穩(wěn)健，實(shí)際供應(yīng)或呈相機(jī)抉擇態(tài)勢(shì)。上半年，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)延續(xù)，出于控制資產(chǎn)泡沫的考慮，以金融去杠桿、窗口指導(dǎo)為特征的中性偏緊是主基調(diào);下半年，“穩(wěn)增長(zhǎng)”或承壓，全年增長(zhǎng)目標(biāo)考核臨近，資金投放或相機(jī)抉擇地回升?；仡欉^(guò)去“10年9調(diào)”，但凡資金面穩(wěn)健，樓市都不會(huì)表現(xiàn)的差強(qiáng)人意。因此，相比創(chuàng)新高的2016年，2017年樓市熱度會(huì)下降，但只要利率在低位、杠桿適度，600多個(gè)三四線城市有所回升，樓市成交量依舊保持在高位。

2017年盡管樓市成交量會(huì)比2016年有所回落，但由于新開工在2014-2015年負(fù)增長(zhǎng)，土地購(gòu)置連續(xù)5年負(fù)增長(zhǎng)，熱點(diǎn)城市庫(kù)存消化周期降至10個(gè)月左右，三四線城市也有下降，開發(fā)商“補(bǔ)庫(kù)存”動(dòng)力強(qiáng)勁。2016年，300個(gè)城市土地出讓金同比增長(zhǎng)31%。今年以來(lái)，土地市場(chǎng)降溫，但主要表現(xiàn)在三高“地王”退出，而開發(fā)商拿地?zé)崆橐琅f，近期熱點(diǎn)城市地塊紛紛觸及“高限”，以自持或競(jìng)配保障房面積被開發(fā)商搶走。由此，2017年開發(fā)投資、新開工也將保持在高位。