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國內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)ABS基金設(shè)立 規(guī)模達200億元

2017年1月24日     來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)      編輯:HeDaoHui      繁體
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在春節(jié)即將到來之際,江蘇銀行與高和資本宣布,共同發(fā)起設(shè)立國內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)ABS基金,規(guī)模達200億元。高和執(zhí)行合伙人蘇鑫表示,該基金將專注于盤活商業(yè)地產(chǎn),以在公開市場發(fā)行的商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為主要投資標的,致力于商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品價值發(fā)掘和市場流動性激活

國內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)ABS基金設(shè)立

  在春節(jié)即將到來之際,江蘇銀行與高和資本宣布,共同發(fā)起設(shè)立國內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)ABS基金,規(guī)模達200億元。高和執(zhí)行合伙人蘇鑫表示,該基金將專注于盤活商業(yè)地產(chǎn),以在公開市場發(fā)行的商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為主要投資標的,致力于商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品價值發(fā)掘和市場流動性激活。

  對此,上交所資產(chǎn)證券化負責人賀銳驍指出,由專業(yè)投資機構(gòu)的價值判斷能力和商業(yè)銀行等專業(yè)資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)的風險管理能力結(jié)合,通過投資端的引導有助引導資產(chǎn)證券化市場形成更好的風險定價機制,提升二級市場流動性,專業(yè)的ABS基金參與將有助于形成市場定價的風向標。

  盤活存量資產(chǎn)

  數(shù)據(jù)顯示,北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓面積高達2500萬平方米,價值1萬億元以上,再加上低等級的辦公樓、商業(yè)物業(yè)、酒店等,一線城市商業(yè)地產(chǎn)價值應(yīng)該在3萬億元以上。“然而從現(xiàn)狀來看,商業(yè)地產(chǎn)融資和流動性的工具非常有限,中國商業(yè)物業(yè)融資絕大多數(shù)是商業(yè)銀行貸款,少數(shù)通過信托、保險、資管提供融資,而且成本往往在5%到15%之間,融資效率低,且不能很好德支持商業(yè)物業(yè)的運營和發(fā)展?!庇袠I(yè)內(nèi)人士指出。

  反觀成熟市場,以美國為例,商業(yè)地產(chǎn)主要通過REITs、CMBS等方式進行融資,其中美國CMBS占歷年融資市場份額的30%-50%之間,而且成本僅為3.5%-6%。江蘇銀行投行資產(chǎn)管理總部總經(jīng)理高增銀認為,隨著國內(nèi)資本市場的不斷發(fā)展,直接融資逐漸成為未來發(fā)展的方向,中國CMBS和REITs市場有著十萬億級的市場潛力,將成為推動商業(yè)物業(yè)優(yōu)化的重要金融力量。

  國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長張承惠表示,商業(yè)物業(yè)從其本質(zhì)來講是重要的實業(yè)品類,是服務(wù)業(yè),和其他實體經(jīng)濟一樣,需要創(chuàng)新金融的支持。去年10月份《國務(wù)院關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》已經(jīng)提出“積極開展以商業(yè)物業(yè)等為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)”。資產(chǎn)證券化一方面可以降低商業(yè)物業(yè)的融資成本,另一方面由于將債務(wù)直接對應(yīng)于資產(chǎn),可以有效降低和控制杠桿率。

  專業(yè)機構(gòu)操盤

  據(jù)記者了解,近幾年國內(nèi)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)開展得如火如荼,江蘇銀行在發(fā)行信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的同時也通過各類資產(chǎn)證券化創(chuàng)新產(chǎn)品幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道。僅2016年,江蘇銀行便主導并完成多個全國首單項目,包括全國首單票據(jù)收益權(quán)資產(chǎn)證券化項目、全國首單不良資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目、全國首單境外上市企業(yè)供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化項目等,同時在消費金融、應(yīng)收賬款、收費收益權(quán)、信托受益權(quán)證券化等領(lǐng)域均有成功案例,初步形成了一定的市場影響力。

  江蘇銀行總行運營總監(jiān)趙輝表示,近兩年來伴隨著商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的蓬勃興起,銀行也在積極投身參與這個市場的發(fā)展,在這個過程中深切感受到,僅憑單打獨斗是不行的。

  而作為中國商業(yè)地產(chǎn)基金的領(lǐng)跑者,高和資本自2009年成立以來,已經(jīng)在北京、上海核心區(qū)域投資商業(yè)物業(yè)總額超過270億元。除在并購領(lǐng)域,高和資本還關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)融資創(chuàng)新,推動了CMBS在國內(nèi)的落地。

  據(jù)悉,在未來投資選擇上,新成立的基金將重點關(guān)注兩類產(chǎn)品,一是在滬深交易所、銀行間市場等公開市場發(fā)行的高評級的優(yōu)先級ABS產(chǎn)品,以流動性支持、持有并交易的模式參與其中;另一類是優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)證券化項目的中間級、次優(yōu)級產(chǎn)品,以商業(yè)物業(yè)的盈利能力和成長空間為判斷依據(jù),發(fā)掘投資價值。

  填補投資品種“斷裂帶”

  市場人士指出,發(fā)起設(shè)立市場上第一支專注于商業(yè)地產(chǎn)證券化的基金,對商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展意義重大。廈門國金首席經(jīng)濟學家,清華大學國家金融研究院兼職研究員郭杰群博士認為,該基金的設(shè)立標志著國內(nèi)的資產(chǎn)證券化市場從“農(nóng)耕時代”向著“工業(yè)時代”的發(fā)展。

  高和資本合伙人周以升表示,國內(nèi)蔓延的資產(chǎn)荒,實質(zhì)上是中等風險中等收益產(chǎn)品的稀缺,在低風險-低收益與高風險-高收益的投資品種之間,存在著一個投資品種的“斷裂帶”。從國外的經(jīng)驗來看,商業(yè)物業(yè)的證券化,包括CMBS,REITs等將形成中等收益中等風險的收益品種。而中國資產(chǎn)荒背后的原因是“能力荒”——體現(xiàn)金融創(chuàng)新和資產(chǎn)管理能力的瓶頸,是“觀念荒”——對主體和剛性兌付的過度依賴。國內(nèi)資產(chǎn)證券化的發(fā)展需要回歸資產(chǎn)本身,逐步脫離對主體增信的依賴,回歸資產(chǎn)判斷能力和資產(chǎn)管理能力上。

  證監(jiān)會公司債券部閆云松則表示,下一步資產(chǎn)證券化工作將繼續(xù)堅持以“破產(chǎn)隔離、真實出售”原則,有序推進基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)地產(chǎn)等類型的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),將降低企業(yè)杠桿、盤活存量資產(chǎn)、支持實體經(jīng)濟作為未來資產(chǎn)證券化的基本目標。證監(jiān)會將繼續(xù)關(guān)注杠桿率及各項操作風險,加大對中介機構(gòu)盡職履責的檢查與監(jiān)督,推動行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。閆云松同時指出,專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)ABS投資基金,對于整個市場發(fā)展有重大意義,有助于引導市場形成對該類資產(chǎn)的風險判斷標準,促進市場的流動性,并提升行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量與標準。

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