2016年前三季度，地產(chǎn)行業(yè)突如其來(lái)的繁榮，讓房企的膽子也大了起來(lái)，大規(guī)模舉債已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)常態(tài)。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年全年房企通過(guò)私募債、公司債、中期票據(jù)等融資工具的融資額達(dá)到11376.7億元，同比同口徑上漲26%。

這是地產(chǎn)行業(yè)全年融資額首次突破萬(wàn)億。不過(guò)隨著四季度，政策的收緊，全行業(yè)發(fā)債量出現(xiàn)斷崖式下跌，“錢(qián)緊”陰云滿(mǎn)布整個(gè)行業(yè)，不少房企不得不“出海”舉債，根據(jù)Dealogic的數(shù)據(jù)2016年僅12月份一個(gè)月，房企海外融資總額折合人民幣162.51億元，其中債權(quán)融資占比57.61%。不過(guò)隨著發(fā)債難度和成本的增加，市場(chǎng)推測(cè)2017年房企的日子可能有點(diǎn)“難熬”，打破剛兌的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

大型房企發(fā)債成本看齊國(guó)債

2016年，發(fā)債成為地產(chǎn)行業(yè)大舉融資的不二法門(mén)，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年全年房企通過(guò)私募債、公司債、中期票據(jù)等融資工具的融資額達(dá)到1.14萬(wàn)億元，同比同口徑上漲26%。

整體來(lái)看，債務(wù)成本不高，也是房企趨之若鶩的重要原因。根據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)，房企發(fā)債成本在2.9%~8.2%之間，平均成本為4.6%。一些大型房企的發(fā)債利率，甚至堪比國(guó)債，如金融街，去年10月份金融街稱(chēng)：公司2016年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券(第一期)分2個(gè)債券品種，“16金街01”，發(fā)行總額5億元，票面利率2.9%，債券期限5年，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán);“16金街02”，發(fā)行總額20億元，票面利率3.2%，債券期限7年，附第5年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)。2.9%的年化利率，不僅創(chuàng)下2016年地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債利率新低，甚至逼近國(guó)債的收益水平。

無(wú)獨(dú)有偶，保利地產(chǎn)的債務(wù)成本也十分低廉，去年1月14日晚間，保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司宣布，據(jù)網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者詢(xún)價(jià)結(jié)果，經(jīng)保利地產(chǎn)和聯(lián)席簿記管理人協(xié)商一致，最終確定2016年公司債券(第一期)5年期的票面利率為2.95%，發(fā)行規(guī)模為25億元;7年期的票面利率為3.19%，發(fā)行規(guī)模為25億元。

根據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)，2016年地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債利率在3.6%(含3.6%)的債券數(shù)量達(dá)到53只，占比超過(guò)1/10。

發(fā)債成本較高的房企，主要是一些中小房企，如銀億房地產(chǎn)股份有限公司去年共發(fā)行債券三次，票面利率為8.20%。債券品種為3年期。根據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)，利率超過(guò)8%(含8%)的債券僅有18只，涉及9家企業(yè)。

恒大地產(chǎn)的發(fā)債成本則中等偏上，去年3月份，恒大地產(chǎn)2016年非公開(kāi)發(fā)行公司債券(第一期)——--“16恒地01”，發(fā)行總額100億元，票面利率6.98%，債券期限4年，附第2年末發(fā)行人上調(diào)票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。

中債資信的一名分析師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)仍在底部徘徊，地產(chǎn)行業(yè)卻一枝獨(dú)秀，自然受到資金的青睞。另一方面寬松的貨幣環(huán)境降低房企融資成本，根據(jù)貸款基準(zhǔn)利率來(lái)看，房企通過(guò)銀行貸款融資成本已達(dá)到2004年以來(lái)最低水平，而通過(guò)公開(kāi)債務(wù)融資成本則較貸款融資成本更低，低廉的融資成本推升了房企融資積極性，進(jìn)而促進(jìn)房企融資進(jìn)行投資。

或現(xiàn)打破剛兌局面

不過(guò)隨著四季度地產(chǎn)行業(yè)政策收緊，開(kāi)發(fā)商發(fā)債融資規(guī)模呈現(xiàn)斷崖式下跌。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年第四季度，房企債券融資僅為1100億元，相比三季度總發(fā)債量3480.7億元減少了68.4%。其中12月份，房企合計(jì)債券融資為126.7億元，僅占全年融資總額的1.11%，是近一年來(lái)的最低點(diǎn)。債券利率則出現(xiàn)了抬頭跡象，資金成本開(kāi)始加重。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，房企2016年12月以來(lái)發(fā)行的債券利率在4.2%-5.5%之間，前三個(gè)季度4%左右的平均利率出現(xiàn)明顯上升。同一企業(yè)不同時(shí)點(diǎn)的發(fā)債成本也大相徑庭，以首開(kāi)股份為例，2016年12月底，首開(kāi)發(fā)行面值20億元的債券，發(fā)行利率為4.8%，而其10月發(fā)行的10億元融資額的第三期債券發(fā)行利率僅為3.57%，在兩者期限相同的情況下，前者比后者提升了34.5% 。

成本升高，難度加大，房企將目光轉(zhuǎn)向海外，根據(jù)Dealogic的數(shù)據(jù)，去年12月份40家大中型房企海外融資總額162.51億元，其中債權(quán)融資占比57.61%。這個(gè)趨勢(shì)在2017年仍有擴(kuò)大跡象，如剛剛開(kāi)年，中國(guó)奧園3年期2.5億美元債利率最終定在6.35%，摩根大通預(yù)計(jì)，中國(guó)發(fā)行人將于2017年在離岸債務(wù)資本市場(chǎng)發(fā)行1010億美元債券，其中260億美元將為高收益?zhèn)?，地產(chǎn)行業(yè)將是很重要的組成部分。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，債券是房企各渠道融資中，價(jià)格最低的資金來(lái)源。不過(guò)隨著國(guó)內(nèi)發(fā)債遇阻，發(fā)債利率不斷升高，房企面臨的壓力越來(lái)越大。特別是前期拿了較多高價(jià)土地的企業(yè)，因?yàn)楦軛U較高，后續(xù)開(kāi)發(fā)成本也將會(huì)上升。從目前的情況來(lái)看，2017年地產(chǎn)政策仍是嚴(yán)控，這會(huì)讓一些成本控制不佳的房企出現(xiàn)資金鏈緊張，有些房企甚至有可能出現(xiàn)違約。

廣東省內(nèi)一家中型房地產(chǎn)企業(yè)的董事長(zhǎng)也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，大水漫灌式的方式已經(jīng)不可能再現(xiàn)，流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)“退潮”，再加上政策“緊箍咒”，按揭貸款的增速快速下降，房企今年的日子可能難熬。高成本拿地的開(kāi)發(fā)商要做好“過(guò)冬”準(zhǔn)備，債券剛兌有可能在今年打破。