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去年北京大宗交易額創(chuàng)歷史新高 內(nèi)資買家近8成

2017年1月9日     來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道      編輯:wenshicai      繁體
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由于北京寫字樓市場(chǎng)租金高居不下且空置率連續(xù)6年都保持在10%以下,很多企業(yè)租戶都在另尋新的租賃方案。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)近年來憑借大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等條件越發(fā)受租戶青睞。

去年北京大宗交易額創(chuàng)歷史新高 內(nèi)資買家近8成

由于北京寫字樓市場(chǎng)租金高居不下且空置率連續(xù)6年都保持在10%以下,很多企業(yè)租戶都在另尋新的租賃方案。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)近年來憑借大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等條件越發(fā)受租戶青睞。

由于貨幣政策及金融市場(chǎng)等因素影響,北京大宗物業(yè)投資市場(chǎng)已轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場(chǎng)。戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示,2016年北京大宗物業(yè)交易總額376億,70%以上的投資類型為寫字樓,內(nèi)資買家占比近80%。

值得關(guān)注的是,核心商圈具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的整棟銷售項(xiàng)目極其稀缺,投資者目標(biāo)已開始轉(zhuǎn)向有改造潛力項(xiàng)目及新興商圈新建項(xiàng)目。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)投資及顧問服務(wù)部主管劉兵在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示,“2017年,在REITs/CMBS等多樣化退出渠道的帶動(dòng)下,預(yù)計(jì)北京大宗物業(yè)投資市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)活躍。”

大宗交易再度活躍

經(jīng)過上一年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)減速、投資者海外投資窗口打開影響國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)放緩后,2016年投資市場(chǎng)大宗交易頻現(xiàn)。這里的大宗交易指資產(chǎn)超過3億、以投資或自用為目的的房地產(chǎn)交易。

劉兵表示,在2014年底到2015年初,北京大宗交易是買方市場(chǎng)。而隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、通脹壓力,加之股市疲弱、人民幣匯率波動(dòng)的外部影響,北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為投資機(jī)構(gòu)最好的投資類型之一。這也令業(yè)主在交易中更加具有話語(yǔ)權(quán)。此外,國(guó)內(nèi)“營(yíng)改增”新政,在一定程度上促使企業(yè)投資物業(yè)時(shí)更好地做稅務(wù)籌劃。

2016年,戴德梁行共錄得北京大宗物業(yè)交易總額376億。其中內(nèi)資買家占比近80%,保險(xiǎn)公司除自用外,也在市場(chǎng)上進(jìn)行規(guī)模性投資。寫字樓仍然是投資的主要物業(yè)類型,70%以上的投資額都投向?qū)懽謽恰?/p>

值得注意的是,核心商圈很難見到整棟成交案例,如CBD商圈的招商局大廈、世紀(jì)財(cái)富中心東塔均為半棟交易。城區(qū)五環(huán)內(nèi)大宗交易以改造升級(jí)為主,代表項(xiàng)目如東北三環(huán)太陽(yáng)宮百盛商場(chǎng),未來將改造成寫字樓項(xiàng)目。早在2014年基匯資本收購(gòu)東三環(huán)盈科中心,也預(yù)計(jì)將原有的太平洋百貨(當(dāng)時(shí)太平洋百貨因經(jīng)營(yíng)不善已經(jīng)退出)改為辦公展示。城區(qū)內(nèi)也陸續(xù)有項(xiàng)目從原來的商業(yè)、酒店用途改變?yōu)閷懽謽牵ń▏?guó)門的萬(wàn)豪酒店、東長(zhǎng)安街中糧廣場(chǎng)商業(yè)部分等。可見,從物業(yè)改造角度增加物業(yè)實(shí)用性以實(shí)現(xiàn)租金收益是市場(chǎng)上買家新的投資角度。同時(shí),由于五環(huán)內(nèi)限建影響,一些希望在城區(qū)內(nèi)打造項(xiàng)目的開發(fā)商也轉(zhuǎn)而瞄準(zhǔn)投資存量市場(chǎng),很多大型開發(fā)商都已經(jīng)成立直投團(tuán)隊(duì)。

劉兵指出,“隨著新興區(qū)域的政策利好、配套日趨完善,投資者已在有潛力的城郊新區(qū)出手。最熱的區(qū)域?yàn)槭锥紮C(jī)場(chǎng)附近的望京/酒仙橋區(qū)域。未來有發(fā)展?jié)摿Φ耐ㄖ?、麗澤商圈也不失為投資者青睞的重點(diǎn)區(qū)域。未來一年,在REITs/CMBS等多樣化退出渠道的帶動(dòng)下,預(yù)計(jì)大宗物業(yè)投資市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)活躍。”

產(chǎn)業(yè)園需求旺盛

大宗交易旺盛的另一面是,市場(chǎng)需求旺盛。

根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì),截至2016年第四季度,北京寫字樓市場(chǎng)需求依舊活躍,全市甲級(jí)寫字樓年度凈吸納量高達(dá)78.5萬(wàn)平方米。以望京-酒仙橋最為可觀,其租賃成交量占比達(dá)到22.9%;燕莎商圈位列第二,占比為16.3%。旺盛的需求推動(dòng)租金繼續(xù)上升。該季度北京全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)按建筑面積計(jì)算的有效凈租金達(dá)每月每平方米人民幣387.2元,環(huán)比增長(zhǎng)0.9%。五大核心商圈甲級(jí)寫字樓按建筑面積計(jì)算的有效凈租金達(dá)每月每平方米人民幣409.5元,環(huán)比增長(zhǎng)1.6%。其中租金漲幅最高的分別為中關(guān)村、金融街及燕莎商圈。

成交行業(yè)以金融業(yè)、高科技業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)為主,占比分別達(dá)到40.2%、22.6%和14.9%。

由于北京寫字樓市場(chǎng)租金高居不下且空置率連續(xù)6年都保持在10%以下,很多企業(yè)租戶都在另尋新的租賃方案。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)近年來憑借大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等條件越發(fā)受租戶青睞。

截至2016年第四季度,北京全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)總存量約為1456萬(wàn)平方米,其中北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)存量最高,達(dá)314萬(wàn)平方米,占總存量的22%;其次為中關(guān)村和望京-酒仙橋商圈,存量占比分別為21%和15%。

2017年,北京全市預(yù)計(jì)將有238萬(wàn)平方米新增寫字樓入市。戴德梁行北中國(guó)區(qū)寫字樓企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海表示,“大量寫字樓入市為北京市場(chǎng)帶來的挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存。另外,2016年7月北京市政府出臺(tái)進(jìn)一步落實(shí)房產(chǎn)稅的通知,由于業(yè)主方或?qū)⒂尚抡邘淼纳仙亩悇?wù)成本轉(zhuǎn)嫁給租戶,預(yù)計(jì)未來租金將會(huì)面臨新一輪上漲。對(duì)新政策的執(zhí)行情況及其對(duì)市場(chǎng)帶來的變化需保持密切關(guān)注?!?/p>

嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為,隨著政策推動(dòng),未來幾年,北京成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)將繼續(xù)受到企業(yè)青睞,次級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將繼續(xù)發(fā)展壯大。產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求依然強(qiáng)勁,租金將繼續(xù)呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

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