作為保障房證券化的先行者，由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)主導(dǎo)的首個(gè)公租房基金即將成立。

　　據(jù)稱(chēng)，該基金由華遠(yuǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)、路勁地產(chǎn)、復(fù)地集團(tuán)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]及華潤(rùn)置地等9家房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)起，擬募集資金100-300億元，于未來(lái)三年內(nèi)，在全國(guó)各地投建約1000萬(wàn)平方米公租房。

　　該基金相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前公租房基金的設(shè)立方案已經(jīng)擬定，并正在報(bào)批當(dāng)中，預(yù)計(jì)于明年年初正式啟動(dòng)募集。

　　根據(jù)方案，公租房基金的租金標(biāo)準(zhǔn)將采取與地價(jià)聯(lián)動(dòng)的方式，預(yù)計(jì)租金水平在市場(chǎng)價(jià)的50%到80%，預(yù)期年收益率介于5%到15%，基金投資后第7年退出。

　　而發(fā)起人除作為基礎(chǔ)投資人，在未來(lái)公租房項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，亦充項(xiàng)目的當(dāng)合作方、承建方或管理運(yùn)營(yíng)者。

　　對(duì)于解決保障性住房資金來(lái)源問(wèn)題而言，這似乎是個(gè)重大利好消息。

　　保障房資金困境

　　一組權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2009年，全國(guó)保障性住房用地供應(yīng)量?jī)H27.54萬(wàn)畝，僅完成年度計(jì)劃供應(yīng)量的46.66%。

　　雖然今年以來(lái)，中央有意加大對(duì)保障性住房建設(shè)的力度，下達(dá)了2010年全國(guó)共建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造住房580萬(wàn)套指標(biāo)。

　　但到目前為止，各地完成情況也普遍滯后。有分析人士統(tǒng)計(jì)，截止8月底，全國(guó)保障房的開(kāi)工率不足75%，更有部分城市出現(xiàn)零開(kāi)工的現(xiàn)象。盡管?chē)?guó)務(wù)院一度調(diào)低了完成的標(biāo)準(zhǔn)，但依舊于事無(wú)補(bǔ)。

　　金融學(xué)家杜麗虹指出，如果今年定下的保障性住房規(guī)劃能完全實(shí)現(xiàn)，至少也要10年的時(shí)間。
　　核心似乎還在于保障房建設(shè)資金。建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)李曉東指出，資金缺口和開(kāi)發(fā)力量不足是保障房開(kāi)工不足最主要的障礙。

　　杜麗虹表示，目前而言，保障房建設(shè)的資金由政府全部出資，中央政府下達(dá)部分資金，地方政府配套剩余資金。以政府為投資主體的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式，必然會(huì)出現(xiàn)供給不足和低效率的問(wèn)題。

　　在這樣的背景下，保障房證券化無(wú)疑是解決其資金來(lái)源問(wèn)題的最好方式。相關(guān)人士表示，公租房基金的成立，將能通過(guò)引導(dǎo)民間資本投入公租房建設(shè)，及時(shí)補(bǔ)充政府的資金缺口，協(xié)助完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。

　　杠桿化的擔(dān)憂(yōu)

　　但公租房基金顯然并沒(méi)有想象中的完美。杜麗虹直指，現(xiàn)在中國(guó)的問(wèn)題就是杠桿化不足。公租房基金的成立能不能真的撬動(dòng)中國(guó)的杠桿，依然尚存疑問(wèn)。

　　杜麗虹分析表示，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)講，這么大的保障性住房完全依靠政府投入壓力非常大，公租房基金這類(lèi)的證券化模式是一個(gè)比較有效的途徑，具體的發(fā)展還要看政府愿不愿意給予相關(guān)的政策優(yōu)惠。如果撬動(dòng)得好，將是個(gè)正向循環(huán)，如果撬動(dòng)不好，就是政府的負(fù)擔(dān)。

　　"否則只是政府號(hào)召成立這樣一個(gè)基金，達(dá)不到市場(chǎng)化的回報(bào)率，還是吸引不了民間資本進(jìn)來(lái)，最后還是要靠政府出資，這跟政府全部出資是一回事。"她解釋道。

　　杜麗虹提醒，不能讓公租房基金變成集體建房，大家集資分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)過(guò)程。

　　同時(shí)，杜麗虹建議，公租房基金如果希望有民間資本的參與，發(fā)揮杠桿作用，政府首先就要拋磚引玉，給出一定的好處，例如政策性的優(yōu)惠、稅收或其它方面的補(bǔ)貼。

　　配套制度的缺位

　　在這點(diǎn)上似乎還有跡可循。今年以來(lái)，相關(guān)部委已經(jīng)相繼出臺(tái)了一些關(guān)于保障性住房建設(shè)的優(yōu)惠政策。

　　5月中旬頒布的新非公36條就提出，支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)公租房，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。

　　9月底財(cái)政部亦頒布有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知，也分別從用地以及稅收優(yōu)惠方面利好公租房建設(shè)。

　　11月16日，財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再次聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，表示允許各地利用貸款貼息引導(dǎo)社會(huì)發(fā)展公租房。

　　盡管利好政策頻頻出臺(tái)，但杜麗虹認(rèn)為，這些都是比較大的概念，目前政府真正明確的優(yōu)惠政策仍未出臺(tái)。

　　她表示，基金的前景完全取決于政府給予的稅收優(yōu)惠或其它補(bǔ)貼優(yōu)惠，否則單靠市場(chǎng)化是活不下來(lái)的。"目前來(lái)看，沒(méi)有政府的稅收或其它優(yōu)惠，它很難發(fā)展起來(lái)。"

　　杜麗虹另指，目前公租房基金的發(fā)展，除了依靠政府大力發(fā)展公租房，還要求資本市場(chǎng)發(fā)展到一定程度。

　　"現(xiàn)在仍取決于基金是走公募還是私募的通道，如果是公募，那就是reits，這就需要國(guó)務(wù)院對(duì)reits產(chǎn)品的批準(zhǔn)，reits產(chǎn)品要上市還需要一定的稅收優(yōu)惠，優(yōu)惠能不能給，依然是個(gè)待定的事情。如果是私募的方式，那就更需要稅收方面的優(yōu)惠。如果沒(méi)有政策性的優(yōu)惠，其它免談。"她表示。

　　"現(xiàn)在并非是缺乏公租房的投資資金，而是缺一個(gè)比較好的制度。"杜麗虹稱(chēng)，如果政府能建立好一定的機(jī)制，將是一個(gè)點(diǎn)石成金的作用，給一定的優(yōu)惠或政策的杠桿就能撬動(dòng)大量的民間資本進(jìn)入。

　　回報(bào)率與風(fēng)險(xiǎn)并存

　　事實(shí)上，在投資資金方面，公租房基金的募集可能還不是什么難題。據(jù)介紹，自公租房基金籌建以來(lái)，已經(jīng)得到眾多開(kāi)發(fā)商及相關(guān)機(jī)構(gòu)的積極響應(yīng)，9名發(fā)起人合計(jì)將認(rèn)購(gòu)基金總份額的10%-20%。

　　"建立一個(gè)基金的目的是吸引民間資本的參與，但民間資本不是傻的，沒(méi)有合理的收益是不會(huì)參與的。"杜麗虹指出。

　　她表示，現(xiàn)在就算是普通房屋的租金收益率都沒(méi)有銀行存款利率要高，公租房那么低的租金更加不可能達(dá)到一個(gè)合理的收益水平。

　　對(duì)房企而言，公租房基金5~15%的年收益率，這已不僅僅是個(gè)合理的收益水平了。杜麗虹直指，但這個(gè)年收益率水平還很難達(dá)到。

　　據(jù)了解，在正常情況下，市場(chǎng)化的房子租金回報(bào)率，一線(xiàn)城市不到2%，二三線(xiàn)城市也僅3-4%，而公租房的租金回報(bào)率在這個(gè)基礎(chǔ)上要再低20%左右。

　　"要達(dá)到5-15%的年收益率，政府肯定負(fù)擔(dān)了大部分的土地成本和部分的開(kāi)發(fā)成本，使得地產(chǎn)企業(yè)的成本大大降低，在租金低的情況下能達(dá)到一定的回報(bào)率，這要求政府給出一定的資金優(yōu)惠"，杜麗虹指出。

　　但杜麗虹還是認(rèn)為，在調(diào)控的背景下，盡管公租房建設(shè)利潤(rùn)率很低，但卻是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的利潤(rùn)率，房企還是愿意參與。"如果在公租房的運(yùn)營(yíng)方面，如果沒(méi)有一定的回報(bào)或某種收益的補(bǔ)償，企業(yè)是不會(huì)愿意參與的。"

　　公租房基金前景的另一個(gè)擔(dān)憂(yōu)在于對(duì)于過(guò)度杠桿化的擔(dān)憂(yōu)。此前，美國(guó)爆發(fā)的兩房問(wèn)題已經(jīng)暴露出資金杠桿化潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)此，杜麗虹指出，美國(guó)兩房問(wèn)題的出現(xiàn)確實(shí)是過(guò)度杠桿化的結(jié)果。"對(duì)政策過(guò)度相信，資本的撥備、貸款都太過(guò)低，以至后來(lái)企業(yè)的90%的資金都是來(lái)自非自由資本，這肯定容易出現(xiàn)杠桿化的問(wèn)題。"

　　對(duì)于國(guó)內(nèi)公租房基金如何避免杠桿化過(guò)度的問(wèn)題，杜麗虹提出，只要政府對(duì)企業(yè)資本金給出一個(gè)合理的要求就可以達(dá)到。

　　她續(xù)稱(chēng)，盡管美國(guó)兩房出現(xiàn)了問(wèn)題，但它的一些做法還是值得借鑒。包括在住房方面的保障、在建資金的通道，公租房基金只是解決了股權(quán)通道，還是要有債權(quán)方面的通道。

　　"在正常的撥備水平下，如果使用證券化的工具，會(huì)是一個(gè)很好的杠桿。"

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