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2009年寫字樓市場(chǎng)運(yùn)行情況及銷售策略分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-11-28
- 【搜索關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn) 研究報(bào)告 投資策略 分析預(yù)測(cè) 市場(chǎng)調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)
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隨著經(jīng)濟(jì)向好預(yù)期的逐漸明晰，最能直接映射經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的寫字樓市場(chǎng)開始趨暖。與價(jià)格已處高位的住宅相比，可售型寫字樓的投資回報(bào)率更顯吸引力。
2009-2012年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)投資分析及深度研究 自2008年以來(lái)，與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)大量出臺(tái)并付諸實(shí)施。法律層面上，有全國(guó)人民代表大會(huì)2009-2012年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)及投資 2009年住宅開發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊，相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀2009-2012年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn) 2009年前三季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長(zhǎng)17.7%，增幅比1-8月2009-2012年中國(guó)主題公園及旅游地產(chǎn)行業(yè)投資策略 主題公園是現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的主體內(nèi)容之一，也是未來(lái)旅游業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)。中國(guó)的主題公園擁有廣闊
有數(shù)據(jù)顯示，10月上海寫字樓銷售均價(jià)已達(dá)16221元/平方米，無(wú)論從買賣市場(chǎng)還是租賃行情來(lái)看，可售型寫字樓這一細(xì)分市場(chǎng)已明顯復(fù)蘇。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫字樓進(jìn)行出售的策略，固然有開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展的策略考慮，但從整體招商運(yùn)營(yíng)的角度而言，分散拆賣的方式對(duì)于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展并無(wú)利好。
散賣主旨重在回籠資金
10月，萬(wàn)達(dá)在上海南匯區(qū)的周浦廣場(chǎng)項(xiàng)目繼續(xù)熱銷。當(dāng)月銷售套數(shù)高達(dá)419套，銷售面積24119平方米。這一數(shù)值，不僅在10月上海全市寫字樓銷售排行榜中名列第一，且?guī)?dòng)整體南匯區(qū)在上海各區(qū)之中成為“榜眼”。
CBN記者得到的一份業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)周浦廣場(chǎng)在今年1月時(shí)的銷售均價(jià)還只是在9332元/平方米，隨著銷售勢(shì)頭的逐漸上升，11月的銷售均價(jià)已上升至13502元/平方米，10個(gè)月內(nèi)的價(jià)格漲幅為45%。而這個(gè)項(xiàng)目的地理位置，只是屬于上海外郊環(huán)間區(qū)域。
“萬(wàn)達(dá)的銷售策略還是比較清晰明確的�！币晃煌顿Y機(jī)構(gòu)人士告訴CBN記者。以其進(jìn)入上海的發(fā)展步伐來(lái)看，已運(yùn)作3年的萬(wàn)達(dá)五角場(chǎng)廣場(chǎng)是其首枚落滬棋子。時(shí)至今日，五角場(chǎng)區(qū)域的人氣與商業(yè)氛圍早已不可同日而語(yǔ)�！拔褰菆�(chǎng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策略很簡(jiǎn)單，分拆散賣寫字樓部分回收利潤(rùn)，而商場(chǎng)部分開發(fā)商自己持有。”
在陸續(xù)引入萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、第一食品廣場(chǎng)及沃爾瑪超市之后，萬(wàn)達(dá)五角場(chǎng)廣場(chǎng)的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況日趨成熟。據(jù)悉，廣場(chǎng)內(nèi)的平均客流量可達(dá)5萬(wàn)~8萬(wàn)人次/天，而地下一層位置稍好的商鋪?zhàn)饨鸫笾聻?5~30元/平方米。不過(guò)這對(duì)于萬(wàn)達(dá)在上海的發(fā)展策略來(lái)說(shuō)，只是第一步。
該人士認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)在五角場(chǎng)區(qū)域打響的“頭炮”，對(duì)于該集團(tuán)在其他區(qū)域可持續(xù)發(fā)展影響很大。“萬(wàn)達(dá)先在市中心把品牌影響力打出來(lái)，再在偏遠(yuǎn)區(qū)域進(jìn)行銷售的話，客戶更容易接受認(rèn)可�！笔聦�(shí)證明，這一策略的確起到了作用。數(shù)據(jù)顯示，截至11月25日，萬(wàn)達(dá)周浦廣場(chǎng)項(xiàng)目的寫字樓部分已售出1004套。
整層出讓“流行”
據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理馬冀介紹，當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率已可達(dá)到4%~6%。這與住宅持有出租的投資回報(bào)相比，顯得更具吸引力。從租賃市場(chǎng)來(lái)看，2009年10月，上海甲級(jí)寫字樓租金為7.67元/平方米/天，與這部分產(chǎn)品相比，租金在4~5元/平方米/天的準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓更易受到客戶青睞。
但有業(yè)內(nèi)人士表示，由于出讓時(shí)涉及土地增值稅和所得稅占據(jù)比例很高，因此對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，散賣的成本并不小。“只能說(shuō)分拆散賣對(duì)于及時(shí)回籠資金還是有用的�！�
此外，一個(gè)業(yè)內(nèi)公認(rèn)的觀點(diǎn)是，分拆散賣這一形式往往會(huì)對(duì)寫字樓項(xiàng)目后期招商運(yùn)營(yíng)造成影響，如果項(xiàng)目位于商務(wù)氛圍不高的區(qū)域內(nèi)，這一風(fēng)險(xiǎn)將更高。
“個(gè)人客戶購(gòu)買寫字樓的原因，自用與出租皆有。如果是客戶自用的話，在運(yùn)營(yíng)上更難打理。如果一棟樓宇里面，金融或?qū)崢I(yè)公司與美容美發(fā)店相摻雜，肯定會(huì)影響出租品質(zhì)�！瘪R冀表示，正因?yàn)榇�，有開發(fā)商現(xiàn)在更熱衷于整層出讓。以奉賢區(qū)的南橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目最終采取的銷售策略是，先向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行出讓了整三層面積，然后再分拆散賣給小客戶。馬冀認(rèn)為，這種銷售方式一方面有利于吸引個(gè)人投資者，另一方面則有利于項(xiàng)目后期的招商經(jīng)營(yíng)。
實(shí)行整層出讓的最新案例當(dāng)數(shù)南京西路板塊的東海廣場(chǎng)，初涉上海的SOHO中國(guó)潘石屹在將其納入囊中之后，決定將這一寫字樓項(xiàng)目由原先的分拆散賣轉(zhuǎn)為“整層出讓”。在此之前，位于陸家嘴金融區(qū)域內(nèi)的中融碧玉藍(lán)天大廈，以成交均價(jià)約4.9萬(wàn)元/平方米、涉及10層樓面的單筆交易引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。而這筆交易，已是該項(xiàng)目實(shí)行整層出讓的第二筆買賣。馬冀認(rèn)為，整層出讓的設(shè)定，無(wú)疑大大提高了買家入市的門檻，這對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)起到了較強(qiáng)的把控性。 - ■ 與【2009年寫字樓市場(chǎng)運(yùn)行情況及銷售策略分析】相關(guān)新聞
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