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央行對(duì)第二套房“惜貸”意在規(guī)避次級(jí)債
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-10-10
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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在房產(chǎn)新政出臺(tái)后，黃金周忙著看房的人們還買得下去嗎？
2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)備受關(guān)注的“第二套房”的認(rèn)定昨日終于有了說(shuō)法，央行副行長(zhǎng)、上海總部主任蘇寧昨在上海接受媒體采訪時(shí)表示，“央行征信系統(tǒng)完全可以查到貸款人是否貸款買過(guò)房，成功認(rèn)定‘首套自住房’和‘第二套（含）以上住房’”。
央行副行長(zhǎng)的上述表示，其中最重要的信息在于，第二套房貸新政并非針對(duì)貸款人本身對(duì)住房的擁有量，而在于貸款人在銀行房屋貸款的“件數(shù)”。
聯(lián)系年內(nèi)央行的連番加息，提高存款準(zhǔn)備金率，并在美國(guó)次級(jí)債危機(jī)發(fā)生后，限制、叫停房屋抵押貸、循環(huán)貸，更于國(guó)慶前提高了第二套（含）以上住房貸款的首付款比例和利率水平，“惜貸”的背后，意在未雨綢繆規(guī)避次級(jí)債旋渦，防范房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
【新政】
第二套房首付四成，貸款利率上浮10%
國(guó)慶前，央行和銀監(jiān)會(huì)共同宣布調(diào)整商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策，提高了第二套（含）以上住房貸款的首付款比例和利率水平。按照地產(chǎn)信貸新政，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基準(zhǔn)利率的1.1倍。
無(wú)疑，對(duì)第二套房的成功認(rèn)定將成為此次房貸新政是否能夠落實(shí)的關(guān)鍵所在。可惜有關(guān)方面在第二套房的具體認(rèn)定和實(shí)施細(xì)則方面“語(yǔ)焉不詳�！睘榇�，記者昨天致電我市幾家商業(yè)銀行了解詳情。
【實(shí)施】
廈門招行界定第二套房以個(gè)人為單位
據(jù)招商銀行廈門分行個(gè)貸客服人員介紹，自9月27日央行聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)發(fā)布“第二套房貸新政”后，招商銀行旋即實(shí)施。據(jù)稱，銀行在接受個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后，將以個(gè)人為單位考查購(gòu)房者的房產(chǎn)情況，只要在央行征信系統(tǒng)中可以查詢到有尚未還清的房貸記錄，就視作第二套房。即按照首付四成，利率按基準(zhǔn)利率的1.1倍計(jì)算。
“其實(shí)，在房貸新政實(shí)施之前，所有商業(yè)銀行都對(duì)第二套房的貸款做了限制”，其中，對(duì)于還款記錄良好的貸款客戶，第二套住房大多執(zhí)行基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠利率，但對(duì)于商用物業(yè)房貸，第二套房貸款利率則在基準(zhǔn)利率上浮10%�！斑@次不同的是，不管住宅還是商用物業(yè)，第二套房的首付和貸款利率均提高了”，但對(duì)此前已購(gòu)買的第二套房不會(huì)追加貸款利率。
“我們對(duì)第二套房的認(rèn)定很明確”，招商銀行客服人員說(shuō)，并非針對(duì)貸款人本身對(duì)住房的擁有量，而在于貸款人在銀行房屋貸款的“件數(shù)”。
【意圖】
遏制經(jīng)濟(jì)走向過(guò)熱，防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)
“購(gòu)房門檻抬高了”，一位準(zhǔn)備購(gòu)置第二套住房的黃姓市民告訴記者，黃金周期間他看了不少新盤，但權(quán)衡良久，還是沒(méi)下決心。
“畢竟，手里還有一套正在按揭。”老黃也許還不清楚，他已成為此次第二套房貸新政“調(diào)控的對(duì)象”。我市一家商業(yè)銀行的個(gè)貸部負(fù)責(zé)人說(shuō)，那些本來(lái)已身負(fù)貸款的買房者，再次貸款購(gòu)房進(jìn)行投資，承擔(dān)雙份甚至更多月供，甚或在大牛市的催動(dòng)下，抵押房產(chǎn)到股市投機(jī)，才是銀行真正的風(fēng)險(xiǎn)所在，此次政策調(diào)控的對(duì)象也正是這個(gè)群體。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，新政策影響比較大的是第二套房的利率大幅提高。據(jù)測(cè)算，由于目前所有購(gòu)房者普遍享受8.5折的優(yōu)惠利率，按現(xiàn)行5年期7.83%計(jì)算，實(shí)際執(zhí)行利率為6.66%。而按新政，執(zhí)行利率將提高到8.61%，相當(dāng)于央行按0.27點(diǎn)的力度，加息8.5次，利率提升明顯。
有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，遏制經(jīng)濟(jì)走向過(guò)熱是今年下半年中央經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，在美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的“前車之鑒”下，出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而規(guī)避金融市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的考慮，后續(xù)更為嚴(yán)厲的宏調(diào)措施可能陸續(xù)到來(lái)。（廈門日?qǐng)?bào)若勝）
【權(quán)威聲音】
央行征信系統(tǒng)可認(rèn)定第二套房
央行表示，商業(yè)銀行在接受個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過(guò)個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)借款人信用狀況予以查詢，貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后再將相關(guān)信息及時(shí)錄入該數(shù)據(jù)庫(kù)，以此確保對(duì)“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”的認(rèn)定。
然而，市場(chǎng)仍然對(duì)央行征信系統(tǒng)是否可以勝任這一繁雜任務(wù)備感質(zhì)疑。央行副行長(zhǎng)蘇寧昨天表示，央行征信系統(tǒng)完全可以成功認(rèn)定第二套房，“我們擁有覆蓋全國(guó)的數(shù)據(jù)庫(kù)，只要貸款人曾經(jīng)買過(guò)第二套房，將完全在這個(gè)系統(tǒng)中如實(shí)反映出來(lái)”，“我們所說(shuō)的第二套是說(shuō)針對(duì)所有銀行購(gòu)買的第二套，絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)貸款人在工行買‘第一套’，又成功在中行再買一個(gè)‘第一套’的說(shuō)法”。（據(jù)東方早報(bào)）
【銀行人士】
支持正當(dāng)?shù)膿Q房需求
招行北京分行表示，根據(jù)細(xì)則，銀行將以個(gè)人為單位考查購(gòu)房者的房產(chǎn)情況，只要在央行征信系統(tǒng)中可以查詢到有尚未還清的房貸記錄，就視作第二套房。此外，即便購(gòu)房者已經(jīng)還清貸款，購(gòu)房者再貸款購(gòu)房，招行也算是第二套房貸。不過(guò)客服人員表示，假如在一個(gè)家庭中，已經(jīng)以丈夫的名義貸款買房，那么妻子或其子女再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房，如果在央行征信系統(tǒng)里沒(méi)有她們的名字，是可以不受以上限制的。
“第二套房貸新政”推出后，銀行人士認(rèn)為，央行與銀監(jiān)會(huì)總體是以個(gè)人為單位，而不是以家庭為單位界定，這樣避免一些有正當(dāng)換房需求的家庭要支付過(guò)高成本。（據(jù)北京晚報(bào)）
【業(yè)內(nèi)人士】
貸款比例高的中檔房受影響大
據(jù)了解，因?yàn)榈诙追咳绾谓缍ǖ染唧w實(shí)施細(xì)則沒(méi)定，不少開(kāi)發(fā)商和客戶都處于觀望狀態(tài)。一位業(yè)內(nèi)人士分析，在實(shí)際銷售中，低價(jià)房基本都是第一次購(gòu)房，應(yīng)該不會(huì)受到新政影響；高檔房因?yàn)槭赘侗壤^高，受影響程度也不會(huì)明顯。而投資型中檔房，購(gòu)房人貸款比例較高，且多數(shù)是二次置業(yè)，受影響會(huì)比較大。
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