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近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機(jī)遇，同時(shí)使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已逾3萬家，從業(yè)人員300多萬人，國(guó)內(nèi)行業(yè)產(chǎn)值已達(dá)到數(shù)百億元，并以每年20%以上的幅度遞增，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)有著巨大的發(fā)展空間。不過，目前我國(guó)物業(yè)管理公司普遍規(guī)模都偏小，行業(yè)集中度低。國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的前三家物業(yè)管理企業(yè)的管理面積僅占總物業(yè)管理面積的0.58%。上海物業(yè)管理公司2563家，平均每家管理不足10萬平方米；深圳物業(yè)管理機(jī)構(gòu)1029家，平均每家管理項(xiàng)目5.1個(gè)，管理面積24萬平方米。隨著我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)逐步走向規(guī)�；�、多元化和跨區(qū)域化，行業(yè)集中度將逐步提升；一些知名的物業(yè)公司執(zhí)行收縮的策略以及住宅物業(yè)管理微薄的利潤(rùn)也會(huì)淘汰規(guī)模小的公司，這也有利于促進(jìn)行業(yè)集中度的提升。

從宏觀環(huán)境來看，目前，金融危機(jī)已對(duì)全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的沖擊，2008年世界經(jīng)濟(jì)已明顯放緩，下行風(fēng)險(xiǎn)逐步加大。預(yù)測(cè)2009年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為2.2%，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)2009年將下降0.3%。全球物業(yè)管理企業(yè)都受到金融危機(jī)的影響，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)雖然正值大變革、大發(fā)展的時(shí)代，但也同樣受到金融危機(jī)的沖擊！

從行業(yè)發(fā)展空間來看，近十年來，我國(guó)的年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持了10%左右的增幅，城鎮(zhèn)居民可支配收入也年增10%左右。在強(qiáng)勁需求的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)投資也強(qiáng)勁增長(zhǎng)，為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。在政策層面，《物權(quán)法》、新《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相繼出臺(tái)，規(guī)范了物業(yè)管理行為，強(qiáng)化了社會(huì)的物管意識(shí)，保障了物管行業(yè)的健康發(fā)展；我國(guó)物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升，客戶對(duì)產(chǎn)品國(guó)際化、人性化的要求，提高了對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求；隨著信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保技術(shù)的發(fā)展，對(duì)物業(yè)管理技術(shù)能力的需求也不斷提高。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，經(jīng)過二十余年的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新的產(chǎn)業(yè)類型已在社會(huì)化分工中被逐步認(rèn)同，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路成為物業(yè)管理的必然趨勢(shì)。國(guó)家的“十一五規(guī)劃建議”提出“積極發(fā)展社區(qū)服務(wù)等需求潛力大的產(chǎn)業(yè)”，“加強(qiáng)和諧社區(qū)建設(shè)，倡導(dǎo)人與人和睦相處”，“積極發(fā)展就業(yè)容量大的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)”等。國(guó)家政策、時(shí)代發(fā)展，給物業(yè)管理提供了大有作為的空間。預(yù)計(jì)2008年及未來幾年，住宅物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)延伸服務(wù)環(huán)節(jié)的作用將進(jìn)一步增強(qiáng)，因而仍會(huì)以開發(fā)商自建自管的模式為主。物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度將會(huì)加強(qiáng)，行業(yè)將會(huì)涌現(xiàn)實(shí)力強(qiáng)大的專業(yè)服務(wù)商，物業(yè)管理公司將向管理集成商轉(zhuǎn)型。那么，在當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展形勢(shì)下，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)該如何分析當(dāng)前行業(yè)發(fā)展形勢(shì)、把握未來市場(chǎng)發(fā)展方向，根據(jù)行業(yè)趨勢(shì)制定發(fā)展戰(zhàn)略呢？

本研究咨詢報(bào)告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)、中國(guó)上市公司資訊、國(guó)內(nèi)外相關(guān)刊物的基礎(chǔ)信息以及產(chǎn)業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。本報(bào)告對(duì)國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢(shì)、發(fā)展前景等進(jìn)行了分析，并對(duì)中國(guó)重點(diǎn)城市物業(yè)管理的發(fā)展做了具體分析，深入研究了物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)企業(yè)的發(fā)展、經(jīng)營(yíng)狀況。本報(bào)告是物業(yè)管理企業(yè)及相關(guān)企業(yè)和單位、計(jì)劃投資于物業(yè)管理的企業(yè)等準(zhǔn)確了解目前中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)，制定市場(chǎng)策略的必備的精品。

目 錄

CONTENTS

 
第一部分 行業(yè)概述及經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
第一章 物業(yè)管理行業(yè)概述及經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1
第一節(jié) 物業(yè)管理的介紹 1
一、物業(yè)管理的定義 1
二、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容 1
三、物業(yè)管理七大特色 3
四、高水平物業(yè)管理的九條原則 5
第二節(jié) 物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)理論分析 7
一、產(chǎn)權(quán)理論簡(jiǎn)介 7
二、物業(yè)管理產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)理論分析 7
三、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的產(chǎn)權(quán)理論分析 9
第三節(jié) 物業(yè)糾紛相關(guān)分析 11
一、物業(yè)糾紛類型 11
二、物業(yè)糾紛的法律特征 12
三、物業(yè)糾紛的法律分析 13
四、物業(yè)糾紛的解決辦法及國(guó)外經(jīng)驗(yàn) 15
五、物業(yè)管理市場(chǎng)糾紛的信息經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 17
六、解決物業(yè)矛盾糾紛的根本辦法 20
第四節(jié) 物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 24
一、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式 24
二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避方式 26
第五節(jié) 我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 29
一、2008年我國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體情況 29
二、2008-2009年金融風(fēng)暴形勢(shì)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析 41
三、未來我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)潛力分析 43
四、2009年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)預(yù)測(cè) 44

第二部分 行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析
第二章 國(guó)際物業(yè)管理業(yè)發(fā)展分析 47
第一節(jié) 國(guó)外物業(yè)管理的特征與特點(diǎn) 47
一、國(guó)外物業(yè)管理的基本特征分析 47
二、國(guó)外物業(yè)管理的特點(diǎn) 50
三、國(guó)外物業(yè)稅特點(diǎn) 50
第二節(jié) 國(guó)外部分國(guó)家物業(yè)管理的特色分析 52
一、荷蘭物業(yè)管理的特色 52
二、德國(guó)物業(yè)管理的特色 53
三、俄羅斯物業(yè)管理的特色 53
四、瑞士物業(yè)管理的特色 54
五、法國(guó)物業(yè)管理的特色 54
六、意大利物業(yè)管理的特色 55
七、日本物業(yè)管理的特色 56
第三節(jié) 美國(guó)物業(yè)管理分析 57
一、美國(guó)物業(yè)管理的主要特點(diǎn) 57
二、美國(guó)的樓宇星級(jí)管理分析 59
三、美國(guó)物業(yè)管理的服務(wù)宗旨 60
四、美國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)費(fèi)運(yùn)作概況 61

第三章 中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展分析 66
第一節(jié) 中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展概況 66
一、中國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 66
二、中國(guó)物業(yè)管理的三個(gè)階段 67
三、我國(guó)物業(yè)管理師制度對(duì)行業(yè)發(fā)展的影響 74
四、2008年國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理市場(chǎng)分析 75
五、2008年我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)重點(diǎn)推進(jìn)的工作 76
第二節(jié) 物業(yè)管理消費(fèi)分析 77
一、物業(yè)管理消費(fèi)的特征和功能 77
二、物業(yè)管理消費(fèi)滿意度分析 81
三、物業(yè)管理的消費(fèi)者分析 85
第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展特征和問題 101
一、國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的基本特征分析 101
二、我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)問題分析 103
三、我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)問題分析 106
四、物業(yè)管理市場(chǎng)問題和對(duì)策 107
五、我國(guó)烏魯木齊市物業(yè)管理存在的問題 109
第四節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理人員發(fā)展分析 110
一、物業(yè)管理師應(yīng)具備的基本條件 110
二、物業(yè)管理人員需要的特殊素質(zhì) 111
三、我國(guó)物業(yè)管理從業(yè)隊(duì)伍發(fā)展?fàn)顩r 112
四、物業(yè)管理人力資源的風(fēng)險(xiǎn)及防范 113
第五節(jié) 中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展模式分析 115
一、酒店式物業(yè)管理模式分析 115
二、服務(wù)集成型物業(yè)管理模式分析 116
三、物權(quán)法實(shí)施后物業(yè)管理有新模式 119
第六節(jié) 物業(yè)管理信息化建設(shè)分析 121
一、物業(yè)管理信息化建設(shè)行業(yè)背景 121
二、物業(yè)管理信息化需求 122
三、物業(yè)管理信息化建設(shè)原則 122
四、物業(yè)管理信息化實(shí)現(xiàn)方案 123
五、物業(yè)管理信息化建設(shè)目標(biāo) 124
六、物業(yè)管理信息化解決方案 125
第七節(jié) 工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理分析 125
一、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理混亂現(xiàn)狀及成因 126
二、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn) 127
三、引入規(guī)范的物業(yè)管理及其意義 128
四、規(guī)范工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理對(duì)策 129

第四章 物業(yè)管理費(fèi)用收取分析 132
第一節(jié) 物業(yè)管理費(fèi)的介紹 132
一、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成 132
二、物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 133
三、物業(yè)管理費(fèi)的主要用途 135
四、物業(yè)管理消費(fèi)的特征和功能 136
第二節(jié) 拓寬物管行業(yè)盈利空間分析 140
一、物業(yè)管理企業(yè)拓展盈利空間的理論分析 140
二、物業(yè)管理行業(yè)盈利能力的定位分析 143
三、物業(yè)管理企業(yè)盈利點(diǎn)的設(shè)計(jì)分析 144
第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)成本和業(yè)績(jī)效管理分析 147
一、物業(yè)管理企業(yè)成本管理分析 147
二、物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效管理分析 150
第四節(jié) 物業(yè)管理費(fèi)用收取存在的問題分析 158
一、收費(fèi)難問題的現(xiàn)狀及其原因 158
二、解決收費(fèi)難問題的基本思路 161
三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾糾紛的成因 163
四、完善法規(guī)解決物業(yè)收費(fèi)難問題的作用 168

第五章 我國(guó)主要地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展分析 171
第一節(jié) 北京物業(yè)管理發(fā)展分析 171
一、北京物業(yè)管理現(xiàn)狀分析 171
二、北京市寫字樓市場(chǎng)物業(yè)管理市場(chǎng)分析 174
三、2008年北京市集中排查調(diào)解物業(yè)管理糾紛情況 176
四、2008年北京物業(yè)管理新規(guī) 176
第二節(jié) 上海物業(yè)管理發(fā)展分析 177
一、上海物業(yè)管理市場(chǎng)狀況分析 177
二、2008年上海物業(yè)管理價(jià)格的市場(chǎng)化升速 190
三、2008年上海市物業(yè)管理引入行業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制分析 194
四、2008年上海市物業(yè)管理市場(chǎng)整頓情況 195
五、2010年世博會(huì)給上海物業(yè)管理帶來的機(jī)遇 196
六、“十一五”上海物業(yè)管理規(guī)劃 199
第三節(jié) 天津物業(yè)管理發(fā)展分析 207
一、2008年天津物業(yè)管理發(fā)展?fàn)顩r 207
二、天津市物業(yè)費(fèi)構(gòu)成分析 208
三、2008年天津市新修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例 209
四、天津舊小區(qū)物業(yè)管理問題分析 230
第四節(jié) 深圳物業(yè)管理發(fā)展分析 231
一、深圳物業(yè)管理的現(xiàn)狀 231
二、深圳發(fā)展物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)條件分析 233
三、深圳物業(yè)管理模式 235
第五節(jié) 廣州物業(yè)管理發(fā)展分析 237
一、廣州物業(yè)管理發(fā)展?fàn)顩r 237
二、廣州高檔樓盤物業(yè)管理費(fèi)問題分析 238
三、2008-2009年廣州物業(yè)管理收費(fèi)新規(guī)及標(biāo)準(zhǔn) 240

第六章 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 241
第一節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)制度改革與市場(chǎng)發(fā)展的歷程 241
一、初步形成時(shí)期 241
二、房地產(chǎn)過熱時(shí)期 245
三、市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期 249
四、培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)時(shí)期 252
五、宏觀調(diào)控時(shí)期 256
第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析 264
一、2008年上半年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤點(diǎn) 264
二、近期中國(guó)房地產(chǎn)供求對(duì)比分析 269
三、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房發(fā)展態(tài)勢(shì) 271
四、近兩年來我國(guó)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 273
五、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展?fàn)顩r 274
第三節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景和風(fēng)險(xiǎn) 275
一、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展前景 275
二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)三、四線城市發(fā)展機(jī)遇 276
三、2008年在金融危機(jī)影響下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 277
四、2008-2009年我國(guó)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的措施 279
第四節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)問題及其解決途徑 281
一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要社會(huì)問題 282
二、解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)問題的途徑 284
第五節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)的查封、拍賣及其執(zhí)行措施分析 289
一、強(qiáng)制執(zhí)行中不動(dòng)產(chǎn)查封和拍賣的思考 289
二、實(shí)踐中房地產(chǎn)查封、拍賣中存在的問題梳理與分析 292
三、房地產(chǎn)查封、拍賣的利益平衡和規(guī)范措施 296
第六節(jié) 2008年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析 298
一、2008年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)分析 298
二、2008年我國(guó)不同級(jí)別的城市發(fā)展形勢(shì)分析 301
三、2008年我國(guó)不同地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)分析 305
四、2008年我國(guó)不同類別的樓盤市場(chǎng)形勢(shì)分析 316
第七節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 317
一、2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 317
二、未來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 320
三、2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)分析 323
四、2008-2012年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì) 325
第八節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資分析 327
一、2008上半年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 327
二、未來我國(guó)房地產(chǎn)投資機(jī)遇分析 330
三、未來我國(guó)二三線城市房地產(chǎn)投資前景分析 333
第九節(jié) 改革我國(guó)房地產(chǎn)稅制的政策建議 334
一、稅種合并建議 334
二、征稅范圍建議 335
三、稅率確定建議 336
四、計(jì)稅依據(jù)建議 336
五、稅收分配建議 337
六、稅權(quán)制定建議 337

第三部分 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析
第七章 物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 339
第一節(jié) 中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)基本競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析 339
一、潛在的進(jìn)入者 339
二、替代品 341
三、購買者的討價(jià)還價(jià)能力 342
四、供應(yīng)者的討價(jià)還價(jià)能力 342
五、行業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的抗衡 343
第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀和對(duì)策 343
一、我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 344
二、我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策 345
第三節(jié) 物業(yè)管理中的品牌競(jìng)爭(zhēng)探析 348
一、物業(yè)管理的品牌支撐點(diǎn) 348
二、物業(yè)品牌價(jià)值戰(zhàn)略的定位 350
三、物業(yè)管理的品牌擴(kuò)張分析 351
第四節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略分析 353
一、主動(dòng)迎接業(yè)主選擇策略 354
二、與開發(fā)商分業(yè)經(jīng)營(yíng)策略 355
三、用服務(wù)贏得市場(chǎng)信任策略 355

第八章 我國(guó)物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)企業(yè)分析 357
第一節(jié) 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 357
一、公司概況 357
二、公司服務(wù)產(chǎn)品 358
三、公司動(dòng)態(tài) 359
第二節(jié) 第一太平戴維斯 361
一、公司概況 361
二、公司經(jīng)營(yíng)策略 362
三、2008年上半年公司經(jīng)營(yíng)情況 364
四、公司動(dòng)態(tài) 364
第三節(jié) 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 366
一、公司概況 366
二、公司管理的小區(qū)情況 367
三、公司動(dòng)態(tài) 367
第四節(jié) 中海物業(yè)管理有限公司 368
一、公司概況 368
二、公司發(fā)展歷程 369
三、公司動(dòng)態(tài) 370
第五節(jié) 深圳市中航物業(yè)有限公司 371
一、公司概況 371
二、2008年公司發(fā)展規(guī)劃 372
三、公司動(dòng)態(tài) 374
第六節(jié) 萬科企業(yè)股份有限公司 375
一、公司概況 375
二、2007-2008年財(cái)務(wù)分析 376
三、2008年前10月公司經(jīng)營(yíng)情況 381
第七節(jié) 其他優(yōu)勢(shì)物業(yè)管理企業(yè)分析 381
一、上海明華物業(yè)公司 381
二、深圳市萬廈居業(yè)有限公司 382
三、深圳市長(zhǎng)城物業(yè)管理股份有限公司 384
四、深圳市榮超物業(yè)管理有限公司 384
五、金碧物業(yè)有限公司 385

第四部分 行業(yè)招投標(biāo)和營(yíng)銷分析
第九章 物業(yè)管理招投標(biāo)和營(yíng)銷分析 387
第一節(jié) 物業(yè)管理招投標(biāo)發(fā)展分析 387
一、物業(yè)管理招投標(biāo)的重要性及其意義 387
二、物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)及其要點(diǎn) 389
三、我國(guó)物業(yè)管理招標(biāo)方法分析 394
四、住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)方法分析 398
五、物業(yè)管理招投標(biāo)存在的問題及對(duì)策 403
第二節(jié) 物業(yè)管理營(yíng)銷分析 409
一、物業(yè)管理營(yíng)銷特點(diǎn)與規(guī)律分析 409
二、內(nèi)在、持續(xù)的過程性營(yíng)銷 409
三、營(yíng)銷過程中“人”的要素作用 410
四、等值等價(jià)的營(yíng)銷原則 411
五、差別化營(yíng)銷理論的正確運(yùn)用 412
六、行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷存在的問題及相應(yīng)對(duì)策 413
七、物業(yè)管理市場(chǎng)營(yíng)銷博弈分析 419

第五部分 行業(yè)趨勢(shì)和策略分析
第十章 物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)分析 425
第一節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展總體趨勢(shì)分析 425
一、我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 425
二、我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 429
第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展具體趨勢(shì)分析 430
一、我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)化趨勢(shì)分析 430
二、我國(guó)物業(yè)管理集團(tuán)化趨勢(shì)分析 432
三、我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)化趨勢(shì)分析 432
四、我國(guó)物業(yè)管理品牌化趨勢(shì)分析 433
五、我國(guó)物業(yè)管理智能化趨勢(shì)分析 433
六、我國(guó)物業(yè)管理區(qū)域管理集約化趨勢(shì)分析 434
七、我國(guó)物業(yè)管理技術(shù)型、集約化趨勢(shì)分析 434
八、我國(guó)物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)管理呈淡化趨勢(shì)分析 435
九、我國(guó)國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 435
第三節(jié) 未來我國(guó)大中城市物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)分析 436
一、規(guī)�；�、集約化發(fā)展趨勢(shì) 436
二、信息化、多元化發(fā)展趨勢(shì) 437
三、市場(chǎng)化、雙向選擇發(fā)展趨勢(shì) 437
四、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展趨勢(shì) 437
五、品牌化發(fā)展趨勢(shì) 438
六、法制化發(fā)展趨勢(shì) 438

第十一章 物業(yè)管理發(fā)展策略和建議 439
第一節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展策略 439
一、完善物業(yè)管理企業(yè)成本管控的策略 439
二、我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)化發(fā)展策略 442
三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾解決的基本思路與對(duì)策 444
四、網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 449
五、解決物業(yè)管理糾紛對(duì)策 451
六、物業(yè)管理招投標(biāo)策略分析 453
第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展建議 455
一、完善物業(yè)管理建議 455
二、完善物業(yè)管理經(jīng)理人制度建議 456
三、完善物業(yè)管理招投標(biāo)建議 458

附錄
附錄一：物業(yè)管理?xiàng)l例 462
附錄二：中華人民共和國(guó)物權(quán)法 475

圖表目錄
圖表：傳統(tǒng)房屋管理與現(xiàn)代物業(yè)管理的區(qū)別 10
圖表：2007-2008年我國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值情況 29
圖表：2007年6月-2008年8月我國(guó)輕重工業(yè)增加值情況 30
圖表：2007-2008年我國(guó)工業(yè)出口交貨值情況 30
圖表：2006-2008年我國(guó)工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)情況 31
圖表：2006-2008年我國(guó)工業(yè)企業(yè)虧損情況 31
圖表：2007-2008年我國(guó)工業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格變化情況 32
圖表：2007-2008年我國(guó)工業(yè)品和原燃料價(jià)格變化情況 32
圖表：2008年8月我國(guó)原煤原油產(chǎn)量 32
圖表：2008年8月我國(guó)部分輕工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量 33
圖表：2008年8月我國(guó)主要能源煉制品產(chǎn)量 33
圖表：2008年8月我國(guó)主要化學(xué)制品產(chǎn)量 33
圖表：2008年8月我國(guó)主要金屬產(chǎn)品產(chǎn)量 33
圖表：2008年8月我國(guó)主要生產(chǎn)設(shè)備產(chǎn)量情況 34
圖表：2008年8月我國(guó)主要交通工具產(chǎn)量情況 34
圖表：2008年8月我國(guó)主要發(fā)電設(shè)備產(chǎn)量情況 34
圖表：2008年8月我國(guó)部分家用電器產(chǎn)量情況 35
圖表：2008年8月我國(guó)部分電子產(chǎn)品產(chǎn)量情況 35
圖表：2008年8月我國(guó)發(fā)電量情況 35
圖表：2008年9月我國(guó)原煤原油產(chǎn)量 35
圖表：2008年9月我國(guó)部分輕工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量 36
圖表：2008年9月我國(guó)主要能源煉制品產(chǎn)量 36
圖表：2008年9月我國(guó)主要化學(xué)制品產(chǎn)量 36
圖表：2008年9月我國(guó)主要金屬產(chǎn)品產(chǎn)量 36
圖表：2008年9月我國(guó)主要生產(chǎn)設(shè)備產(chǎn)量情況 37
圖表：2008年9月我國(guó)主要交通工具產(chǎn)量情況 37
圖表：2008年9月我國(guó)主要發(fā)電設(shè)備產(chǎn)量情況 37
圖表：2008年9月我國(guó)部分家用電器產(chǎn)量情況 38
圖表：2008年9月我國(guó)部分電子產(chǎn)品產(chǎn)量情況 38
圖表：2008年9月我國(guó)發(fā)電量情況 38
圖表：2008年2月工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度 38
圖表：2008年3月工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度 39
圖表：2008年4月工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度 39
圖表：2008年5月工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度 39
圖表：2008年6月工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度 40
圖表：2008年7月工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度 40
圖表：2008年8月工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度 41
圖表：2008年9月工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度 41
圖表：美國(guó)注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理的平均時(shí)間分配 63
圖表：美國(guó)注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理的各類收入比例 64
圖表：美國(guó)注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理在各項(xiàng)地產(chǎn)行業(yè)的比例 65
圖表：2006年宜居指數(shù)一級(jí)指標(biāo)得分比較 82
圖表：社區(qū)空間滿意度比較 83
圖表：物業(yè)管理滿意度調(diào)查 83
圖表：物業(yè)管理不滿意的方面 84
圖表：受訪者業(yè)主性別構(gòu)成的分析情況 85
圖表：消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)滿意程度的分析 86
圖表：服務(wù)滿意程度與性別進(jìn)行相關(guān)分析 87
圖表：服務(wù)滿意程度與年齡進(jìn)行相關(guān)分析 87
圖表：消費(fèi)者對(duì)住宅物業(yè)管理希望的分析 88
圖表：消費(fèi)者年齡與物業(yè)管理方式的交叉分析 89
圖表：消費(fèi)者對(duì)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用接受程度的分析 90
圖表：受訪者性別與管理費(fèi)用接受程度的分析 91
圖表：受訪者年齡與管理費(fèi)用接受程度的分析 91
圖表：受訪者對(duì)于小區(qū)安全防范措施需求的分析 92
圖表：受訪者對(duì)小區(qū)智能化管理需求情況的分析 92
圖表：受訪者性別與智能管理的交叉分析 93
圖表：受訪者年齡與智能管理的交叉分析 93
圖表：受訪者對(duì)智能化管理作用的分析 94
圖表：對(duì)于服務(wù)項(xiàng)目認(rèn)為最有必要的分析情況表 95
圖表：對(duì)于服務(wù)項(xiàng)目認(rèn)為最沒有必要的分析情況表 95
圖表：受訪者的年齡與最有必要服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行交叉分析 96
圖表：受訪者的年齡與最沒有必要服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行交叉分析 96
圖表：各項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目之間重要程度的交叉分析 97
圖表：各項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目與滿意程度的相關(guān)分析 98
圖表：回歸分析（方程模型） 99
圖表：聚類分析表1 100
圖表：聚類分析表2 100
圖表：聚類分析表3 100
圖表：物業(yè)管理信息化產(chǎn)品體系結(jié)構(gòu)示意圖 125
圖表：2007年1-4季度物業(yè)服務(wù)公眾滿意度測(cè)評(píng)結(jié)果的柱狀圖表 185
圖表：2007年4季度上海市物業(yè)服務(wù)公眾滿意度百強(qiáng)企業(yè)排行榜 186
圖表：商品房、商品住宅的價(jià)格變化及其與GDP增長(zhǎng)的比較 249
圖表：1994-1997年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）經(jīng)營(yíng)情況 250
圖表：1771-1997年全國(guó)房產(chǎn)投資及住房建設(shè)情況 250
圖表：1997-2002年全國(guó)房地產(chǎn)投資及住房建設(shè)情況 254
圖表：1997-2002年全國(guó)商品房地產(chǎn)新開工、施工、竣工情況 255
圖表：1997-2002年我國(guó)四大國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)情況 256
圖表：2000-2007年全國(guó)房地產(chǎn)開工投資及其增長(zhǎng)情況 258
圖表：2000-2007年我國(guó)商品房?jī)r(jià)格及其長(zhǎng)漲情況 260
圖表：2007年3月-2008年10月我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)走勢(shì)圖 299
圖表：2007年4月-2008年9月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格增幅演變 300
圖表：2008年9月及前三季度京瀘深商品住宅供求情況 301
圖表：2008年8、9月京瀘深商品住宅成交均價(jià)情況 302
圖表：2008年9月及前三季度我國(guó)二線城市商品住宅成交情況 303
圖表：2008年9月我國(guó)二線城市商品住宅成交均價(jià)情況 304
圖表：2008年9月我國(guó)主要三線城市商品住宅成交情況 305
圖表：2007年1月-2008年9月深圳商品住宅成交走勢(shì)圖 307
圖表：2007年1月-2008年9月上海商品住宅成交走勢(shì)圖 309
圖表：2007年1月-2008年9月北京商品住宅市場(chǎng)供求及價(jià)格走勢(shì)圖 311
圖表：2006-2007年全國(guó)10個(gè)典型城市的房?jī)r(jià)收入比情況 312
圖表：2007年1月-2008年9月武漢商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)圖 313
圖表：2007年1月-2008年9月重慶商品房成交走勢(shì)圖 315
圖表：2000年-2008年上半年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì) 328
圖表：2005年1季度-2008年上半年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)變化 329
圖表：2000年-2008年上半年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成 330
圖表：深圳市中航物業(yè)有限公司經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式 372
圖表：2008年上半年萬科企業(yè)股份有限公司主營(yíng)構(gòu)成 376
圖表：2007-2008年萬科企業(yè)股份有限公司每股指標(biāo) 377
圖表：2007-2008年萬科企業(yè)股份有限公司獲利能力 378
圖表：2007-2008年萬科企業(yè)股份有限公司經(jīng)營(yíng)能力 378
圖表：2007-2008年萬科企業(yè)股份有限公司償債能力 378
圖表：2007-2008年萬科企業(yè)股份有限公司資本結(jié)構(gòu) 378
圖表：2007-2008年萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)展能力 379
圖表：2007-2008年萬科企業(yè)股份有限公司現(xiàn)金流量 379
圖表：2007-2008年萬科企業(yè)股份有限公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 379
圖表：2007-2008年萬科企業(yè)股份有限公司主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 379
圖表：2007-2008年萬科企業(yè)股份有限公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 380
圖表：2007-2008年萬科企業(yè)股份有限公司利潤(rùn)總額 380
圖表：2007-2008年萬科企業(yè)股份有限公司凈利潤(rùn) 380
圖表：深圳市榮超物業(yè)管理有限公司經(jīng)營(yíng)理念 385
圖表：2006年第一太平戴維斯公司業(yè)務(wù)構(gòu)成表 426

略……

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