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萬科杭州降價沖擊波影響分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-28
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機外來地產(chǎn)大鱷，本地地產(chǎn)大佬，在杭州樓市原來并沒有正面交戰(zhàn)。但是，這個秋天，這背后的勢力對峙已逐漸二水分流。
如果杭州樓市的主角還全部是本地企業(yè)，那么，他們今年還會期待傳統(tǒng)的"金九銀十"。但是，如今，杭州樓市的"鐵板一塊"被打開了一個缺口，這一期待就變得讓人捉摸不定了。
超出預(yù)期的降價
鮮亮的大紅構(gòu)成了搶眼的背景，9月3日，萬科名為"青年置業(yè)計劃"的整版廣告，在杭州當(dāng)?shù)乇姸嗝襟w搶眼刊出。降價幅度遠遠超出普遍的預(yù)期，達到罕見的7.3-8折，這在撩撥著買房人神經(jīng)的同時，也透露出了杭州樓市貌似膠著的平衡背后各方角力的冰山一角。
一日之內(nèi)，萬科魅力之城的84套房源只剩下了6套。如同被黑洞所吞噬的物體，12天的促銷期首日便售出133套房源，超過所推房源總數(shù)216套的57%，認購金額1.08億元，套數(shù)認購率達61.5%。次日，魅力之城和白鷺郡南共220套房源加入青年置業(yè)計劃，并于當(dāng)天實現(xiàn)認購112套，認購金額約1.05億元，其中新推套數(shù)認購率45%。
據(jù)此推算，萬科將可能從本次活動中回收超過十億的資金，而成交量也將遠遠超過之前公布的200多套上限，突破千套大關(guān)。
"從市場反應(yīng)來看，本次促銷得到市場的認可，說明市場的剛性需求還是非常大。"萬科的官方回應(yīng)后面，應(yīng)是意料之中的喜悅。
對于部分苦盼房子下降的新業(yè)主們來說，萬科的促銷可謂久旱逢甘霖。但一覺醒來發(fā)現(xiàn)自己資產(chǎn)大幅縮水的老業(yè)主顯然被萬科的舉動激怒了。位于杭州黃龍洞浙江世貿(mào)中心萬科杭州總部的門口聚集著不少這場降價風(fēng)中的失意者，要求退房或者補差價。
萬科為何屢屢"領(lǐng)跌"
萬科就像只草原上伺機而動的獵豹，盯上獵物的屢屢搶跑、占得先機。
其實，早在今年年初元宵節(jié)，人們就已領(lǐng)略過萬科在深圳等地逆市領(lǐng)降的膽量。到了8月28日，"喜迎中秋、直降10萬"，上海中外環(huán)8個樓盤限時推出特價房源的好戲再次由它導(dǎo)演。只不過這一回戰(zhàn)場被搬到了杭州。
冷眼旁觀，其實萬科并不是一個魯莽的"價格屠夫"，事先的精打細算絕對經(jīng)得起事后的反復(fù)推敲。在杭州促銷的這四個房源里，逸品閣和魅力之城都是尾盤房源，而另外兩個房源均遠離杭州城市中心，都有些"孤盤"的感覺，周邊的配套設(shè)施尚未完備。
這樣的商品僅憑其本身的屬性與價值在市場中競爭，并不占多少優(yōu)勢。如果換作服裝等其他普通商品，早已祭出"清倉大甩賣"的大旗招徠顧客。但這畢竟不是其他，而是在很多人眼里具有保值增值功能的房產(chǎn)。聽多了漲價風(fēng)，風(fēng)向一旦逆轉(zhuǎn)，自然感覺很不適應(yīng)。
長期關(guān)注樓市的丁建剛認為，萬科降價或是出于對宏觀經(jīng)濟走勢和市場未來走勢預(yù)判悲觀;或者迫于今年全公司800億元的銷售壓力。但大鱷的行動某種程度上代表了未來的價格方向。
甚至有網(wǎng)友認為，處在經(jīng)濟調(diào)整期，未來一兩年房價在有價無市的基礎(chǔ)上打7折將是司空見慣的。萬科作為經(jīng)歷過市場風(fēng)浪的企業(yè)，在全國各地主動地率先出貨，是一個在資本市場上摸爬滾打了多年的上市公司的成熟反映。
作為上市公司，職業(yè)經(jīng)理人的管理制度決定了他們需要考慮股東回報，為財務(wù)報表與銷售指標負責(zé)，遇到了差年景，走量幾乎是唯一途徑。
但是，杭州樓市并不會孤立地來看萬科的降價。在很多本地開發(fā)商眼里，萬科就是一條"攪局的鯰魚"。
金九銀十，選擇在這一關(guān)鍵時刻動手，杭州本地的開發(fā)商普遍認為萬科很難逃脫有意預(yù)謀的嫌疑，其中"清理門戶"之說甚為流行。
有分析人士認為，2007年下半年還在拼命拿地的企業(yè)將會發(fā)現(xiàn)，萬科在此處已經(jīng)挖好陷阱。擊垮一批實力較為弱小的開發(fā)商后，快速回籠資金，實現(xiàn)全國整體戰(zhàn)略的平衡的萬科，正在為下一步低價圈地做準備。
誰會是下一個?
杭州樓市的鐵板被打開了一個缺口，在此作用下，價格體系被重新構(gòu)建也并非沒可能。誰會是下一個?，
與萬科這樣"拋起來都不是自己的錢"的上市公司相比，杭州本地開發(fā)商基本屬于不大不小的中間體，努力經(jīng)營著當(dāng)?shù)氐钠放浦艺\度，倘若割起肉來，也大都是自己腰包里的錢，因此他們更致力于維護市場的穩(wěn)定。
杭州本地房企的領(lǐng)頭羊綠城，在萬科降價后如何反應(yīng)立刻成為了眾人關(guān)注的焦點。綠城集團董事長宋衛(wèi)平(宋衛(wèi)平博客,宋衛(wèi)平新聞,宋衛(wèi)平說吧)在接受采訪時堅定地表示："綠城決不會跟降!因為綠城的產(chǎn)品值這個價。"綠城麗江公寓的一位負責(zé)人說，他們不會和萬科一樣降價促銷，因為需要對買了房的業(yè)主負責(zé)。
但坊間預(yù)測，麗江三期的開盤日期經(jīng)過這么一折騰，恐怕會有變數(shù)。
廣宇集團總裁助理任堅剛表示，本地房企即使市場有動蕩，也會把壓力留給自己，不會完全拋給市場。
濱江房產(chǎn)的董事長戚金興也認為，本土企業(yè)大部分的家當(dāng)都在這里，長期主戰(zhàn)場還是在杭州，很珍惜這個區(qū)域，對這個市場有保護意識。而外來公司不一樣，他們很有可能因為全局，犧牲杭州的利潤空間，采取降價策略，最后殃及本地企業(yè)。
丁建剛判斷："杭州本地大多數(shù)開發(fā)商，一般不會做出快速劇烈的反應(yīng)，可能會給自己留有一段觀察期。"而且在去年火熱的行情里儲備了一定的過冬糧草，非到萬不得已，本地開發(fā)商是不會輕易跟風(fēng)，推動整個市場下行的。
業(yè)內(nèi)人士的共識是，萬科的降價對杭州樓市的心理影響大于實質(zhì)影響。但是，作為一個類金融市場，樓市對于預(yù)期的依賴性是非常大的。在心理預(yù)期受到極大影響的購房者那里，本地開發(fā)商的堅守會得到他們的認同嗎?
變局向何方
外來品牌開發(fā)商，本地地產(chǎn)大佬，兩大陣營在杭州樓市原來并沒有正面的交戰(zhàn)。但是，顯然在這個秋天，這背后的勢力對峙已逐漸二水分流。
自從2005年，嘉里建設(shè)集團進入杭州，外來地產(chǎn)大鱷攻城略地。去年下半年，世茂、復(fù)地、中海、萬科、華潤新鴻基等項目的推出，如今保利、金隅、天鴻、金地等樓盤的即將開盤，外來軍團結(jié)成了不少厚勢，到了年比拼內(nèi)力的時勢中，甚至有反守為攻的跡象。
萬科降價，也給眾多尚欠缺市場沉浮考驗的本地中小型開發(fā)商提了一個大大的醒：眼前的這些對手比想象中的更加靈活。對于本地房企來說，或許原來一直"相安無事"的本地市場，今后恐怕不會再平靜下去了。外來大鱷的進入與扎根必將進一步改變著杭州的樓市故事，也許9月3日就是一個里程碑。
對于家底雄厚的浙江本地房企來說，走出去，當(dāng)一回外地的大鱷，也未嘗不可。
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