按照央行的說法，“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款購買的自住房，“第二套(含)以上住房”則是借款人利用貸款購買的首套自住房以外的其他住房。沈宇華指出，監(jiān)管部門只能提供總的指導(dǎo)性意見，具體操作的細(xì)節(jié)問題則由各行自行處理。

    招行廣州分行有關(guān)人士指出，他們目前都是根據(jù)央行的個(gè)人征信系統(tǒng)里的資料來判斷貸款人申請(qǐng)的是第一套還是第二套房貸。也就是說，如果貸款人此前在個(gè)人征信系統(tǒng)里有過房貸記錄，接下來的房貸將被視作第二套房貸。但對(duì)所謂的“第二套房”應(yīng)該是個(gè)人購買的還是家庭購買的，目前各家銀行也都沒有一個(gè)明確的界定標(biāo)準(zhǔn)。

    不過，單純根據(jù)個(gè)人征信系統(tǒng)來判斷問題很多。比如，某市民因第一套住房面積偏小而購買大房子改善居住條件，其間向銀行申請(qǐng)房貸時(shí)，如果執(zhí)行第二套房貸的首付比例和利率，則有失公允。再如，如果此前的一套房貸已經(jīng)還清，現(xiàn)在再貸款買另一套房，算不算第二套房？還有，按照央行現(xiàn)有的征信系統(tǒng)，只有當(dāng)購房者向銀行貸款后，銀行才能從征信系統(tǒng)中查到該購房者名下有幾套房，而目前央行的征信系統(tǒng)并未與房管部門的系統(tǒng)互通，銀行并沒有太多的辦法判斷一個(gè)人到底有多少套房子。

    業(yè)內(nèi)說法

    “將抑制樓價(jià)上漲過快”

    昨日，記者就新政對(duì)廣州樓市的影響采訪了廣州市有關(guān)專家、業(yè)界人士和市民，不少人認(rèn)為新政會(huì)在一定程度上抑制炒房投機(jī)行為，但房?jī)r(jià)是否會(huì)受抑制尚不能過早下結(jié)論。

    廣東省社科院研究員黎友煥博士表示，約1個(gè)月前坊間就傳聞第二套住房首付將提至四成，他們跟蹤案例發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上對(duì)此已有所反應(yīng)，包括投資者都表現(xiàn)出觀望彷徨的情緒。對(duì)房貸新政最敏感的是炒家。炒樓的特點(diǎn)就是出貨慢，新政出臺(tái)后，炒家短期內(nèi)將面臨集中拋售、無人接盤的現(xiàn)象。

    他預(yù)計(jì)，廣東乃至廣州的房?jī)r(jià)都將改變升勢(shì)過快的局面，“過去一兩年升勢(shì)過快的歷史已經(jīng)過去”。

    “政策太輕微，影響不大”

    但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與樓價(jià)上漲幅度相比，房貸首付款比例提高一成“算不了什么”，對(duì)投資者而言，依然有利潤(rùn)空間。

    中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，相對(duì)于樓價(jià)上漲的幅度，首付比例的提高幅度顯得太少了，力度不夠。他舉例，一套價(jià)值100萬的房子，政策前后貸款首付也就多了10萬，但從目前樓價(jià)上漲的速度來看，這套100萬的房子幾天內(nèi)可能就上漲了10%。尤其是珠江新城，像這樣樓價(jià)一天一變的區(qū)域更是如此，所以對(duì)多次置業(yè)者來說，其買房行為不會(huì)受新政影響。

    廣州地產(chǎn)專家韓世同的觀點(diǎn)與此相同。他認(rèn)為，此次新政涉及面很小，僅僅對(duì)第二套房貸作出限制，而不是對(duì)購買第二套房的行為作出限制。黃韜認(rèn)為，第二套住房首付提高至40%的幅度太小了，如果停止第二套房貸款，影響會(huì)更明顯。

    “炒家年底或拋售房子”

    工行廣東分行有關(guān)人士表示，新政將遏制第二套房的購房融資需求，從而減少一定的購房需求，但導(dǎo)致當(dāng)前廣州地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過快的因素較多，房?jī)r(jià)是否下跌還有待于市場(chǎng)進(jìn)一步檢驗(yàn)。

    沈宇華則稱，對(duì)于已有一套住房，想置換新房的人來說，對(duì)這部分人的購房需求影響不會(huì)太大，而對(duì)于炒房的人來說，由于首付要多付一成，購房的風(fēng)險(xiǎn)加大了，是否要買房可能還要衡量一下。另外，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有抑制作用，如果國慶期間購房成交量明顯減少，說明房貸政策起到了一定效果。

    某銀行廣東分行房貸部有關(guān)人士表示，房貸的調(diào)整對(duì)于整個(gè)房貸市場(chǎng)的沖擊還是比較大的，除了央行不斷加息，年初房貸將上調(diào)外，現(xiàn)在第二套房貸利率也在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再提高一成，一些炒房的人由于無法將供房繼續(xù)下去，可能會(huì)在3個(gè)月后會(huì)出現(xiàn)拋售房子的現(xiàn)象。

    市場(chǎng)反應(yīng)

    開發(fā)商：房?jī)r(jià)不會(huì)下調(diào)

    提高第二套住房的首付，一些以投資客為主要消費(fèi)群體的樓盤是否面臨成交量下跌？

    廣州某樓盤以“酒店公寓”為賣點(diǎn)吸引不少投資客。其負(fù)責(zé)人表示，目前出售的公寓一套大多在600萬左右，買家絕大對(duì)數(shù)都是多次置業(yè)者，首付比例提高后，也就多付了60萬的首期，而且這也屬于房?jī)r(jià)的一部分，是“自己必須買單”的內(nèi)容，只不過早晚問題，因此對(duì)買家影響不大，反而是“貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率1.1倍”的條款對(duì)買家心理影響較大。

    該負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，盡管新政對(duì)樓盤的成交量會(huì)有一定影響，但不會(huì)以調(diào)低價(jià)格的方式應(yīng)對(duì)。海珠區(qū)某樓盤銷售總監(jiān)表示：廣州市區(qū)的土地供應(yīng)只會(huì)越來越少，能付得出首期40%的買家不在少數(shù)，整個(gè)市場(chǎng)仍然是買多賣少，供應(yīng)量不足。因此，開發(fā)商絕對(duì)不可能在近期降價(jià)。

    市民：暫時(shí)擱置賣房計(jì)劃

    家住在海珠區(qū)的溫太太去年在番禺區(qū)一大型小區(qū)購進(jìn)一套商品房。近一年來，廣州樓市上漲較快，他們本來計(jì)劃用這套商品房改善居住環(huán)境，現(xiàn)在也改變了主意，“如果賣出去能賺錢，就賣了。”

    聽聞房貸新政，他們決定這套新房還是先不賣了。因?yàn)樗麄兏纳凭幼…h(huán)境的需求仍然存在，賣房再去買第二套，不但首付、利率都提高，怕資金難以支撐。

    三種情況算第二套房

    農(nóng)行廣東分行房貸部有關(guān)人士稱，農(nóng)行主要是通過央行的信用征信系統(tǒng)和農(nóng)行內(nèi)部的信貸管理系統(tǒng)來確定是否是第二套住房。銀行會(huì)要求貸款申請(qǐng)人提供結(jié)婚證明，對(duì)于夫妻二人的貸款均按照同一借款人執(zhí)行；如果貸款申請(qǐng)人拒絕提供結(jié)婚證明，則需要出示未婚證明材料。

    若屬于以下3種情況，銀行基本上可判斷是第二套住房：

    第一，在廣州已有一套住房，如果再到其他城市買房，將會(huì)按第二套房處理。

    第二，夫妻二人中一人已貸款購買一套住房，如果想以另一方名義再按揭購買一套的話，按第二套房處理。

    第三，如果一方離婚后獲得一套房產(chǎn)，再婚后以對(duì)方名義再貸款買房，在提供結(jié)婚證明之后，仍按第二套房處理。