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京滬深樓市博弈：三地樓市的集體"量變"背后
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-9-27
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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高企的房?jī)r(jià)終于引發(fā)了京滬深三地樓市的集體“量變”。無(wú)論是北京的“縮量上漲”，還是上海的“量?jī)r(jià)齊漲”，再或是深圳的“縮量滯漲”，其背后，都是政府、開(kāi)發(fā)商、投機(jī)客及實(shí)際購(gòu)房人的互相博弈。而本文章，正是試圖為讀者提供一根破譯此博弈的窺豹之管。
2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢(xún)報(bào)告 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢(xún)報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢(xún)報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
無(wú)論京滬深三地樓市如何“量變”，高房?jī)r(jià)仍無(wú)情地映襯出中低收入人群的住房困窘。而增加保障性供給，無(wú)疑是破解此類(lèi)困窘的應(yīng)時(shí)之舉。
如果說(shuō)2005年和2006年的房地產(chǎn)調(diào)控政策是以遏制需求為主要思路，那么今年則開(kāi)始轉(zhuǎn)向住房的有效供給，尤其是保障性住房的供給。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，今年8月份出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，直接標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，今后，政府將承擔(dān)起保障性住房供給的責(zé)任。
顯然，處在城市化進(jìn)程中的中國(guó)，推高房?jī)r(jià)并不能僅僅歸咎于開(kāi)發(fā)商和炒房者人為制造供需緊張；我們必須承認(rèn)，住房剛性需求和土地約束是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。人口專(zhuān)家估計(jì)，未來(lái)10年，城市人口將保持年均2000萬(wàn)人的速度增長(zhǎng)。如果按照人均住房需求25平米計(jì)算，每年新增城鎮(zhèn)人口的住房需求就已超過(guò)5億平米，基本達(dá)到全國(guó)每年的商品房銷(xiāo)售面積。而原城鎮(zhèn)居民改善住房的需求、城市規(guī)劃建設(shè)帶來(lái)的舊城改造和拆遷帶來(lái)的住房需求，以及房產(chǎn)的投資需求等，這些加在一起，同樣是不小的數(shù)字。
但是，決定住房供應(yīng)的城市土地不可能無(wú)限制擴(kuò)張。國(guó)務(wù)院要求18億畝耕地保有量的底線(xiàn)將維持到2020年，而2006年度全國(guó)土地利用變更調(diào)查結(jié)果顯示我國(guó)現(xiàn)有耕地18.27億畝。在耕地保護(hù)的紅線(xiàn)不能越過(guò)的情況下，預(yù)計(jì)近兩年供應(yīng)的主體還是存量土地開(kāi)發(fā)�！�
正是由于供求緊張很大程度上是真實(shí)的，因此完全依靠市場(chǎng)化的手段來(lái)滿(mǎn)足所有人的住房需求并不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)槭袌?chǎng)是以?xún)r(jià)格來(lái)區(qū)分不同消費(fèi)者的。但住房畢竟關(guān)乎“民生”，因此，集約化開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，提高土地利用效率，加大保障性住房和普通商品住房的供應(yīng)，將成為政府房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)思想�！�
在目前政府的規(guī)劃中，兩限商品房將和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房一起逐步構(gòu)建起一個(gè)供應(yīng)總量較大的住房保障體系。不久前，以建設(shè)部為龍頭組建的六部委聯(lián)合草擬“公屋”計(jì)劃，旨在解決城市中低收入住房保障，也是試探從供給方式入手著力解決實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。
而根據(jù)住房保障新政，未來(lái)政府將通過(guò)不斷加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的供給，來(lái)彌補(bǔ)“市場(chǎng)和保障一條腿長(zhǎng)一條腿短”的局面，使保障與市場(chǎng)齊頭并進(jìn)，房地產(chǎn)的發(fā)展將不僅僅在市場(chǎng)化的商品房里打轉(zhuǎn)，還會(huì)更多地傾向公共住房的供給領(lǐng)域�！�
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，新的政策還釋放了更多的房產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向的信號(hào)——從2003年開(kāi)始至今的兩輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控當(dāng)中，土地、金融、信貸，稅收甚至房屋交易規(guī)則層面的措施層出不窮，而唯獨(dú)只有這次的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，是專(zhuān)門(mén)針對(duì)“民生”問(wèn)題擴(kuò)大保障性住房供給。因此，可以預(yù)見(jiàn)，將來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，將是“政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”�！�
北京 供給趨緊引發(fā)“縮量上漲”
今年以來(lái)，北京樓市可謂“曲高和寡”，房?jī)r(jià)“比著漲”,但成交量卻日益萎縮。昨日（9月25日），北京市統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)達(dá)到112.1%，創(chuàng)近兩年漲幅的最高值。但前8個(gè)月，北京商品房現(xiàn)房和期房的銷(xiāo)售面積僅為去年同期的七成左右。
數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，北京市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)累計(jì)為109.8%，比去年同期提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。上半年，各月房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)呈小幅波動(dòng)上升趨勢(shì)，在5月份升至上半年最高109.6%后，6月略降低0.1個(gè)百分點(diǎn)。但8月份，房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)加快，又創(chuàng)新高�！�
在新建商品房中，住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)累計(jì)為110.7%，其中8月份為113.5%，比上月高1.9個(gè)百分點(diǎn)；二手房中，住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)累計(jì)為109.5%，其中，8月份為110.6%，比上月高1.5個(gè)百分點(diǎn)�！�
市場(chǎng)人士分析,上半年開(kāi)盤(pán)均價(jià)不斷攀升,反映了目前北京新房市場(chǎng)的供應(yīng)依然趨緊。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為,現(xiàn)在已經(jīng)到了銷(xiāo)售旺季,但市場(chǎng)上可供樓盤(pán)又比較少,正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)便“待價(jià)而沽”；此外,還有一個(gè)原因是,現(xiàn)在地根銀根收緊,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越難找。因此很多開(kāi)發(fā)商并不希望樓盤(pán)銷(xiāo)售速度過(guò)快,部分開(kāi)發(fā)商為了控制銷(xiāo)售速度,則有意提高銷(xiāo)售價(jià)格,或者推后開(kāi)盤(pán)日期�！�
8000元的銷(xiāo)售均價(jià)曾經(jīng)是去年京城的主流銷(xiāo)售產(chǎn)品，而今年3月開(kāi)始，就已經(jīng)在五環(huán)內(nèi)“絕跡”。根據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)研究中心的調(diào)研數(shù)據(jù)，8月份，均價(jià)在10000—15000元/平米的項(xiàng)目占比最高，為36.7%，15000元/平米的項(xiàng)目占22.4%。8000元/平米以下的項(xiàng)目占比僅為10.2%，且全部分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣�！�
與房?jī)r(jià)高企形成對(duì)照，北京市商品房現(xiàn)房和期房銷(xiāo)售面積繼續(xù)呈下降趨勢(shì)。1-8月，現(xiàn)房銷(xiāo)售296.9萬(wàn)平方米，期房銷(xiāo)售934.8萬(wàn)平方米，分別比去年同期下降35.2%和10.5%。與1-6月相比，降幅分別縮小8.7個(gè)和9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售217.3萬(wàn)平方米，下降41.1%；住宅期房銷(xiāo)售790.9萬(wàn)平方米，下降16.5%。分別比1-6月縮小9.6個(gè)和9.8個(gè)百分點(diǎn)。
京城一家房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的經(jīng)理吳迪萊認(rèn)為,前兩年北京收緊土地供應(yīng)，結(jié)果是商品房有效供給不足；而相應(yīng)的住房保障體系卻沒(méi)有建立，強(qiáng)大的購(gòu)房需求涌入市場(chǎng)，造成了供求關(guān)系的失衡。
目前,北京市商品房供應(yīng)量下滑的局面尚未扭轉(zhuǎn)。進(jìn)入下半年，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)有所回升。但代表供應(yīng)指標(biāo)的住宅施工面積和新開(kāi)工面積繼續(xù)呈下降趨勢(shì)。由于市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)矛盾依然突出，房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)繼續(xù)高位運(yùn)行。
永同昌集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)肖志剛認(rèn)為，去年以來(lái)實(shí)際入市的地塊較為稀少，為了防止企業(yè)運(yùn)作的鏈條脫節(jié),開(kāi)發(fā)商不得不放慢手中存量土地的開(kāi)發(fā)速度。這就使得土地市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面直接反映到了一手商品住宅市場(chǎng)�！�
除了土地層面的原因，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，去年“90平方米占七成”調(diào)控政策后，一部分項(xiàng)目面臨規(guī)劃變更而推遲入市，也是今年市場(chǎng)供應(yīng)走低的原因之一。
上海 “捂盤(pán)”捂出“量?jī)r(jià)齊升”
幾經(jīng)周折，馬先生7月份在上海萬(wàn)科新里程購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，均價(jià)每平米1萬(wàn)多，據(jù)說(shuō)托關(guān)系拿到的內(nèi)部?jī)r(jià)。盡管這套房子耗盡了馬先生所有的積蓄并背上了一屁股債，但他還是很樂(lè)觀�！奥�(tīng)說(shuō)9月份推出的房子能漲到每平米1.8萬(wàn)�！彼�(dāng)時(shí)神秘地告訴記者。
步入9月，他的話(huà)得到了驗(yàn)證，而此時(shí)，上海樓市的高燒，正愈演愈烈。受到開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)和強(qiáng)行拉升房?jī)r(jià)的影響，類(lèi)似于馬先生的許多購(gòu)房者涌入樓市，一種恐慌性的情緒正在許多待購(gòu)房者中間蔓延。
盡管在官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，上海房?jī)r(jià)漲幅有限，如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份房?jī)r(jià)漲幅，上海僅同比上漲3.6%，環(huán)比上漲1.4%。但從居民的切身感受來(lái)看，上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)是漲瘋了�！�
一組新盤(pán)漲價(jià)數(shù)據(jù)可以令人直觀地了解這一點(diǎn)：萬(wàn)科新里程今年3月份的均價(jià)是10000元/平米，7月份漲到14000元/平米，9月份新盤(pán)則預(yù)計(jì)漲到18000元/平米；上周新推出的房源虹橋綠景園報(bào)價(jià)高達(dá)45000元/平米，比其7月份的26000元/平米均價(jià)高出了19000元/平米，漲幅達(dá)73%......
而令人詫異的是，房?jī)r(jià)瘋漲的同時(shí)，上海樓市的成交量也水漲船高。中國(guó)指數(shù)研究院(華東)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月上海成交面積高達(dá)3026020平米，環(huán)比增加30%以上，其中住宅類(lèi)房源成交面積2669039平米，6月成交面積攀升至3474172平米，其中住宅類(lèi)房源2968748平米，7月、8月成交面積則均維持在320萬(wàn)平米以上。9月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未出來(lái)，但日成交千套以上已屢見(jiàn)不鮮，購(gòu)房者購(gòu)房熱情絲毫不減。而2006年，上海樓市的月均成交面積不到200萬(wàn)平方米。在瘋狂的購(gòu)房熱潮中，上海的一手房可售面積近年來(lái)罕有地大幅下滑，從年初的1000多萬(wàn)平米迅速下滑到600萬(wàn)平米以下�！�
對(duì)于上海樓市近期的異常表現(xiàn)，無(wú)論是業(yè)內(nèi)人士還是普通購(gòu)房者，幾乎一致地將矛頭指向開(kāi)發(fā)商的“捂盤(pán)”�！�
捂盤(pán)，是開(kāi)發(fā)商2004年房?jī)r(jià)暴漲時(shí)盛行的做法。而如今，這又成為大部分開(kāi)發(fā)商牟取暴利的利器。從近幾個(gè)月的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，大部分樓盤(pán)的捂盤(pán)手法如出一轍：將手中房源分幾批出售，間隔時(shí)間在兩個(gè)月以上，而每新推出一批房源，開(kāi)盤(pán)價(jià)就大幅提高一次，如果用K線(xiàn)描繪，這些樓盤(pán)的價(jià)格走勢(shì)就是一路飆升。
這種捂盤(pán)的結(jié)果就是，市場(chǎng)上的房子永遠(yuǎn)顯的不夠賣(mài)。而這種通過(guò)捂盤(pán)強(qiáng)行拉升價(jià)格的做法，給購(gòu)房者以巨大的心理暗示：房?jī)r(jià)將會(huì)不斷上漲下去。于是，幾個(gè)月來(lái)，上海樓市就形成了一個(gè)捂盤(pán)——漲價(jià)——再捂盤(pán)——再漲價(jià)的怪圈，在怪圈的漩渦里，肥了開(kāi)發(fā)商，苦了老百姓�！�
深圳 調(diào)控調(diào)出“縮量滯脹”
在深圳政府各部門(mén)的調(diào)控和銀行體系主動(dòng)收縮房貸的雙重作用下，深圳樓市自7月份開(kāi)始進(jìn)入了調(diào)整期，縮量滯脹特征明顯。從各月環(huán)比的新房成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，7月份呈現(xiàn)價(jià)量齊跌的特征，8月份價(jià)創(chuàng)新高、量創(chuàng)地量，9月份的成交量看似有放大回暖跡象。有人稱(chēng)，最近這三個(gè)月是深圳樓市難捱的三個(gè)月。在“買(mǎi)與不買(mǎi)、賣(mài)與不賣(mài)”徘徊中的人們，不只是普通的購(gòu)房者和投資客，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為也頗耐人琢磨�！�
在“買(mǎi)與不買(mǎi)，賣(mài)與不賣(mài)”的抉擇中，很讓人傷腦筋。隨著政府調(diào)控樓市的力度加大，地產(chǎn)商的態(tài)度也悄然發(fā)生著轉(zhuǎn)變�！�
據(jù)建行某支行行長(zhǎng)稱(chēng)，最近一周主動(dòng)前去銀行聯(lián)系房貸業(yè)務(wù)的地產(chǎn)商明顯增多了，架子比上半年低調(diào)了很多。與此同時(shí)，報(bào)紙上刊登的樓盤(pán)銷(xiāo)售廣告也多了起來(lái)；梅林關(guān)外兩個(gè)知名樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員也開(kāi)始了久違的主動(dòng)電話(huà)銷(xiāo)售，一改前幾期開(kāi)盤(pán)要提前兩天排號(hào)的形象。更值得關(guān)注的是，羅湖某樓盤(pán)5月底開(kāi)盤(pán)即宣告售罄，而如今又放出新盤(pán)，承諾老客戶(hù)帶新客戶(hù)，成交即送冰箱和微波爐。銷(xiāo)售人員稱(chēng)，之所以又放出新盤(pán)，是因?yàn)楫?dāng)初有人買(mǎi)了一層樓的20余套房，由于銀行貸款審批未能通過(guò)，此人只能按照規(guī)定購(gòu)置6套，其余重新放盤(pán)�！�
房子還是那個(gè)房子，價(jià)格卻不再是那個(gè)價(jià)格。短短兩個(gè)月的時(shí)間，單價(jià)由1.4萬(wàn)漲到了1.8萬(wàn)。盡管無(wú)法斷定這是否是屬于“捂盤(pán)”行為，但獲益的肯定不是真正想要住房的人�！�
面對(duì)政府的行政調(diào)控，諸如打擊“捂盤(pán)”、規(guī)范合同文本、避免陰陽(yáng)合同等等，總會(huì)有各種各樣措施加以應(yīng)對(duì)。在市場(chǎng)化的深圳，或許有效增加供給才是解決問(wèn)題的根本。
根據(jù)深圳國(guó)土房產(chǎn)局每日新房銷(xiāo)售公示的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月份深圳新房成交價(jià)格高達(dá)1.9萬(wàn)元，9月份截至23日的數(shù)據(jù)，新房均價(jià)也達(dá)到了1.57萬(wàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于調(diào)控前1.45萬(wàn)元的均價(jià)。但置身于市場(chǎng)的人都能感受到，房?jī)r(jià)絕對(duì)沒(méi)有如數(shù)據(jù)顯示般漲得那么離譜，甚至感覺(jué)房?jī)r(jià)有下降的趨勢(shì)�！�
實(shí)際上，上述矛盾都是由于新房市場(chǎng)未作進(jìn)一步細(xì)分惹的禍。8月份深圳新房成交量?jī)H為21萬(wàn)平方米，環(huán)比7月驟降50%。伴隨著成交量的下降，一批別墅、海景和山居等高檔住宅集中入市，一下子就推高了全市的均價(jià)。而9月份以來(lái)，市商業(yè)中心的華強(qiáng)廣場(chǎng)入市，雖屬商業(yè)地產(chǎn)，也同樣列入均價(jià)的計(jì)算范圍。這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)看上去自然上漲，但實(shí)際上各片區(qū)的住宅價(jià)格并未發(fā)生大的波動(dòng)。“穩(wěn)中略有所降”，景田的地鋪經(jīng)紀(jì)負(fù)責(zé)人如此總結(jié)�！�
數(shù)據(jù)產(chǎn)生的迷失感其實(shí)也是深圳住宅市場(chǎng)面臨的問(wèn)題�？v觀香港和新加坡等地的經(jīng)驗(yàn)，把房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分了多種類(lèi)型，既有滿(mǎn)足富人需求、價(jià)格令人咋舌的豪宅市場(chǎng)，也有普通中產(chǎn)階級(jí)的商品房市場(chǎng)、更有滿(mǎn)足低收入群體的廉租房。把所有人都推向同一個(gè)商品房市場(chǎng)，不僅僅所統(tǒng)計(jì)的購(gòu)房均價(jià)數(shù)據(jù)無(wú)法說(shuō)明問(wèn)題、讓購(gòu)房者和投資者頗感困惑，而且也根本無(wú)法滿(mǎn)足不同層次的人住房需求。在資本市場(chǎng)上，宣揚(yáng)“讓愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的人去承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”，但在涉及民生的住宅市場(chǎng)上，買(mǎi)不起房子的人也還是要有房子住。深圳市政府已經(jīng)意識(shí)到此點(diǎn)的重要性。據(jù)悉，在今年年初政府承諾的6000套政策性保障住房中，已有4000余套已經(jīng)落實(shí)。 - ■ 與【京滬深樓市博弈：三地樓市的集體"量變"背后】相關(guān)新聞
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