近日，重慶、廣東相繼傳來消息，按照總行部署，當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行將第二套住房按揭首付比例提高至四成。至此，從8月份開始流傳的“銀行將提高住房按揭貸款首付比例”的說法得到了證實(shí)。

　　銀行收緊房貸早已開始

    北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司企劃經(jīng)理殷麗娟說，提高房貸首付比例的傳聞一直都有，實(shí)際上對(duì)貸款的緊縮已經(jīng)開始。各家銀行對(duì)外都是宣稱首付比例二至三成，但在銀行審核貸款的時(shí)候往往不是這樣�！拔覀兘�(jīng)常會(huì)遇到銀行只貸款六成的情況，雖然銀行表面不說收緊，實(shí)際上已經(jīng)收緊了�！�

    “這次銀行提高首付，給大家傳遞了非常明確的信號(hào)，政府要控制住房?jī)r(jià)�！本驮诮ㄐ兄貞c分行提高首付比例的消息報(bào)出的當(dāng)天，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的論壇這樣說，這家經(jīng)紀(jì)公司的主要業(yè)務(wù)是一手房的代理。

    楊少鋒認(rèn)為，央行提高首付早在醞釀之中。對(duì)這輪房地產(chǎn)暴漲，政府和銀行早就有這套預(yù)案，只是在考慮什么時(shí)機(jī)推出這套方案是最好的。如果一些緩和的，比如加息、土地政策推出來以后，還不能抑制房?jī)r(jià)，那就會(huì)采取更嚴(yán)厲的措施�！皬哪壳皝砜矗�我認(rèn)為提高首付是勢(shì)在必行的�！�

    就在9月下旬，媒體報(bào)道了建行的一則報(bào)告，認(rèn)為我國(guó)將進(jìn)入房貸違約的高風(fēng)險(xiǎn)期。

    按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)一般在貸款3~8年后開始暴露。建行在報(bào)告中提到，要加大對(duì)住房貸款的審查力度，建立和完善個(gè)人征信系統(tǒng)，改變商業(yè)銀行信貸人員僅僅憑著借款人身份證明、個(gè)人收入證明等比較原始的征信材料進(jìn)行判斷和決策，提高對(duì)購(gòu)買第二套及以上住房貸款的首付比例等，不斷完善風(fēng)險(xiǎn)管理。

    我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，以前去銀行貸款，從單位開個(gè)收入證明就行了�，F(xiàn)在大多數(shù)銀行不認(rèn)這個(gè)，必須把過去一年個(gè)人收入的所得稅納稅票附在后面，要把稅票打出來，復(fù)印件附在后面�，F(xiàn)在看來，下一輪政府調(diào)控的決心和意圖很明顯，就是保障自住，抑制投資，打擊投機(jī)。

    “之前銀行在信貸的信用審核體制上是非常松的，甚至就是睜一只眼閉一只眼�！睏钌黉h說，從他接觸的大量投資客戶來講，很多人一次性在北京買幾十套房，在不同的單位開不同的收入證明。有些根本沒有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)或者專門就是炒房的，而開出來的收入證明，卻是年收入十幾萬元甚至幾十萬元，實(shí)際上嚴(yán)格審核這樣的情況都無法通過，但最終銀行都放了貸款。

　　怎么判斷第二套房

    “這樣的政策影響可能不會(huì)太大，因?yàn)榕袛嗍遣皇堑诙�套房是個(gè)難題�！币篼惥暾f，很多人現(xiàn)在根本就不是第二套房，而是第三套、第四套甚至更多。

    北京某銀行內(nèi)部人士也持同樣的看法。

    “對(duì)投資者來說，規(guī)避方法很多�！边@位銀行內(nèi)部人士說，如果第一套住房沒有貸款，那么在購(gòu)買第二套住房的時(shí)候銀行根本就不知道其是第幾次購(gòu)房。如果一個(gè)人一次購(gòu)買5套住房，同時(shí)在5家不同的銀行貸款，這5家銀行都會(huì)認(rèn)為此人是第一次購(gòu)房。

    按照央行現(xiàn)有的征信系統(tǒng)，只有當(dāng)購(gòu)房者向銀行貸款后，銀行才能從征信系統(tǒng)中查到該購(gòu)房者名下有幾套房子。而目前，央行的征信系統(tǒng)并未與建委、房管局的系統(tǒng)互通，銀行并沒有太多的辦法判斷一個(gè)人有多少套房子。

    而且，建行重慶分行此次提高第二套房首付比例也沒有說清楚是家庭第二套房還是個(gè)人第二套房�！昂芏嗖疬w戶為了多要一套房夫妻離婚，要到房后復(fù)婚。很多人為了多享受福利分房，不也這樣假離婚過？面對(duì)這些人，銀行怎么知道是不是第二套房？”該銀行內(nèi)部人士說。

    按照這位銀行人士的看法，如果只是銀行單方面出一個(gè)政策，很難真正抑制投資者。現(xiàn)在的情況是，想抑制投資者卻不知道投資者是誰�！爸挥秀y行、建委、稅收等相關(guān)部門能聯(lián)合起來，弄清楚每個(gè)人、每個(gè)家庭名下究竟有多少房子，這些房子都是什么用途，才能真正抑制投資，同時(shí)不傷害自住需求。”

    誰將受到影響

    “銀行提高首付比例更多的是心理上的影響�！痹撱y行內(nèi)部人士稱，這樣的政策對(duì)普通人幾乎沒有什么影響，買不起的還是買不起。

    按照這位銀行人員的看法，完全可以一松一緊，放松對(duì)第一套住房的貸款，比如貸款八成，同時(shí)緊縮第二套以上住房的貸款，甚至不給貸款。

    根據(jù)楊少鋒的分析，現(xiàn)在市場(chǎng)買房的主要有五類。第一類是投資者，準(zhǔn)備做長(zhǎng)線投資。第二類是投機(jī)者，目的就是為了通過買進(jìn)賣出掙差價(jià)。第三類是升級(jí)，原來的房子住的條件不太好，現(xiàn)在想買一套更好一點(diǎn)的房子，其實(shí)可買可不買，但因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得太快了升值潛力大，所以也買。第四是恐慌性的購(gòu)買，按照經(jīng)濟(jì)實(shí)力應(yīng)該晚幾年再買房子，但是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得太快了，再不買房子擔(dān)心以后買不起了。第五類才屬于正常買房子的需求。而在北京的一手房市場(chǎng)，投資者要占到七成。

    “把第二套房子的貸款首付率提高到四成，對(duì)純投資的人群沖擊最大�！睏钌黉h說。比如可以買3套房子的錢現(xiàn)在只能買兩套了，因?yàn)榉抠J首付提高了。打擊更大的是對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的信心，讓投資者感到政府以及銀行對(duì)房地產(chǎn)打擊投資的決心。

    楊少鋒認(rèn)為，從連鎖反應(yīng)來看，第二套房子提高首付率，整個(gè)市場(chǎng)2／3的買主都會(huì)受到影響。按照之前掌握的數(shù)據(jù)，首付比例提高10％，需求在短期之內(nèi)降20％。

    “提高首付比例絕對(duì)是比加息更有效的控制房?jī)r(jià)的手段，應(yīng)該會(huì)在市場(chǎng)上起到立竿見影的作用，會(huì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲�！焙�景暉說，提高首付比例，背后意味著政府將來對(duì)于個(gè)人、家庭的置業(yè)會(huì)進(jìn)行一系列的差別化對(duì)待，包括首付、物業(yè)、稅收等。

    但值得注意的是，那些升級(jí)購(gòu)房者可能成為第二套住房首付比例提高政策的受害者。大多數(shù)升級(jí)的購(gòu)房者往往購(gòu)買第一套住房時(shí)有貸款，需要買到第二套住房后才能賣掉第一套住房，這時(shí)候在銀行的信貸上只能多付首付。

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