在剛剛結(jié)束的第四屆中國國際金融論壇上，房地產(chǎn)金融的話題作為焦點(diǎn)之一備受關(guān)注。宏觀調(diào)控使得銀行系統(tǒng)將房地產(chǎn)開發(fā)貸款在數(shù)量上進(jìn)行控制，多元化的融資渠道也應(yīng)運(yùn)而生�！�

　　多元化融資是必經(jīng)之路

　　上海社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張鴻銘認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)融資雖然長期依賴銀行信貸，但隨著間接融資的總量及門檻有所限制，多元化的融資渠道特別是直接融資渠道是房地產(chǎn)發(fā)展的必由之路。

　　“經(jīng)過2004、2005、2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以后，國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款的門檻提高了。房地產(chǎn)開發(fā)商在最需要資金的啟動(dòng)階段，被要求需‘四證齊全’、自有資金不低于35%，這在其他國家是少有的�！睆堷欍懻J(rèn)為，在這種情況下，多元化的融資手段是極其必要的。

　　目前，國際融資形式游走在明暗的交叉邊界，而國內(nèi)金融市場的能量正越來越強(qiáng)大。除傳統(tǒng)的銀行信貸市場外，證券市場、保險(xiǎn)市場等各種金融市場總量正逐步發(fā)展起來。張鴻銘建議，優(yōu)先發(fā)展國內(nèi)的房地產(chǎn)多元化融資。對(duì)于國際資本的進(jìn)入，一要加速開放，二要完善規(guī)章防范風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　直接融資將成為市場主流

　　接著房地產(chǎn)多元化融資的話題，聯(lián)華國際信托投資有限公司總裁李曉東則對(duì)房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新探索頗有心得。

　　李曉東坦言，隨著金融、土地、信貸政策的變化，宏觀調(diào)控的深入，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)正在產(chǎn)生一些新的變化。“大量房地產(chǎn)企業(yè)退出市場，某些是項(xiàng)目做完了無法繼續(xù)，有些則是轉(zhuǎn)向了二線、三線城市。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)也從開發(fā)模式向投資模式轉(zhuǎn)變，資本的力量正在逐漸增強(qiáng)。部分房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)際上已經(jīng)變?yōu)榛蚴侵鸩阶優(yōu)榉康禺a(chǎn)投資商的角色，大量地跟投資基金合作，或者是替投資商來管理房地產(chǎn)開發(fā)基金。”

　　現(xiàn)實(shí)的情況是，金融系統(tǒng)單純依靠投資途徑的形式面臨調(diào)整，大量資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。李曉東認(rèn)為，房地產(chǎn)的直接融資將會(huì)成為市場主流，而私募基金也會(huì)逐漸成為非常重要的力量�！爱�(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)是直接融資過少，這在國外應(yīng)該占到70%以上。而且成熟的中間市場也需要融資，不光是上市公司，大量的中小企業(yè)也需要基金的支持。”　　

　　私募基金將成為重要力量

　　來自漢舍房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的Tobish Rizvi，對(duì)房地產(chǎn)直接融資渠道情有獨(dú)鐘。他認(rèn)為，世界房地產(chǎn)的主流還是直接投資的模式，而中國房地產(chǎn)融資的缺口或可通過私募基金這一中介進(jìn)行供需平衡。

　　Tobish Rizvi解釋說，運(yùn)作一個(gè)私募基金首先就是要尋找一個(gè)投資的項(xiàng)目組合，這個(gè)過程包括指定目標(biāo)、定義投資范圍、預(yù)測每個(gè)市場環(huán)節(jié)的回報(bào)以及建立目標(biāo)投資項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)�！霸诮�立目標(biāo)投資組合的步驟當(dāng)中，會(huì)成立一個(gè)投資委員會(huì)來加快投資決策，這就從定量轉(zhuǎn)到定型的分析。最后則是通過優(yōu)先回報(bào)和資本回報(bào)形成整個(gè)私募基金的激勵(lì)機(jī)制。”

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