銀河證券 丁文

　　繼續(xù)緊縮“銀根”和“地根”

　　“緊縮地根”，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，同時盤活存量、提高使用效率和集約化程度仍是今后土地供應(yīng)的重點(diǎn)。2007 年以來已經(jīng)連續(xù)5 次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，7 次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率。由于流動性充裕將在較長時期里成為我國宏觀經(jīng)濟(jì)的特征，央行很可能在2007 年剩下時間繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和提高利率水平，以達(dá)到控制流動性風(fēng)險的目的。此外央行還將通過窗口指導(dǎo)等嚴(yán)格對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款，提高首付款比例控制住房的個人消費(fèi)貸款。

　　增加住房的有效供給

　　增加住房的有效供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)政策性保障住房建設(shè)。2007 年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控思路從以往的抑制需求轉(zhuǎn)向在抑制需求的同時增加有效供給，同時為建立和諧社會，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)政策性保障住房的建設(shè)，即經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，著重解決中低收入階層的住房問題。

　　8 月13 日，政府發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文），24 號文強(qiáng)調(diào)，應(yīng)加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，并以此作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的重要職責(zé)，24 號文明確城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑，并且針對不同地區(qū)的情況提出一些具體要求。“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭；2008年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。新建廉租住房套型建筑面積控制在50 平方米以內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)建筑面積控制在60 平方米左右。經(jīng)濟(jì)適用房為有限產(chǎn)權(quán)，政府有權(quán)優(yōu)先回購。

　　嚴(yán)格稅收征管

　　通過稅收手段，可以擠壓開發(fā)商的暴利。土地增值稅的嚴(yán)格執(zhí)行將有利于調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)開發(fā)商增加對普通住宅的供應(yīng)，同時有利于抑制開發(fā)商對土地的過分囤積。由于土地增值稅的超率累進(jìn)稅率，毛利率過高的企業(yè)將需要繳納很高的土地增值稅，而毛利率較低的普通住宅能享受免征土地增值稅的好處。因此有利于引導(dǎo)開發(fā)商增加對普通住宅的開發(fā)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時開發(fā)商加快開發(fā)速度也有利于增加市場的供應(yīng)，有利于緩解房價漲幅過快的情況。

　　另外，據(jù)悉央行醞釀實行商品房預(yù)售款專戶管理，并在有些地區(qū)試點(diǎn)。如果該辦法出臺并嚴(yán)格執(zhí)行的話，對開發(fā)商而言影響較大，勢必進(jìn)一步收緊本已緊張的資金鏈。

　　四季度房地產(chǎn)行業(yè)投資策略

　　目前房地產(chǎn)股票的估值已經(jīng)較高。我們用2007 的預(yù)期凈利潤計算，截至2007 年9 月14 日，滬深兩市的18 房地產(chǎn)開發(fā)公司的平均2007 年動態(tài)市盈率已經(jīng)達(dá)到54.86 倍。房地產(chǎn)板塊整體上并不具有估值優(yōu)勢。

　　宏觀調(diào)控有利于行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)上市公司受益于房地產(chǎn)的景氣，2007 年業(yè)績將繼續(xù)保持增長，尤其是行業(yè)龍頭公司業(yè)績和市場份額將能保持持續(xù)和快速增長。

　　針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控將會有利于優(yōu)勢的龍頭企業(yè)借機(jī)進(jìn)行資源的整合，提高市場占有率；同時龍頭公司持續(xù)增長的業(yè)績表現(xiàn)受到資本市場的認(rèn)同，龍頭公司借助資本市場的迅速融資進(jìn)一步增強(qiáng)了公司的實力，使其在競爭中占據(jù)更明顯的優(yōu)勢。此外具有實質(zhì)資產(chǎn)注入和整體上市的地產(chǎn)公司也會受到市場的追捧。維持萬科、招商地產(chǎn)、金融街、保利地產(chǎn)的“推薦”評級。同時建議關(guān)注上實發(fā)展、中華企業(yè)、廣宇發(fā)展和蘇寧環(huán)球等有資產(chǎn)注入概念的上市公司。

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