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萬科蓋“土樓”：民間廉租房試水背后
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-9-21
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“土樓”，萬科內(nèi)部對“萬匯樓”的昵稱。萬科的初衷：仿福建客家的圍屋結(jié)構(gòu)，蓋一棟樓，然后以便宜的價格租賃給中低收入人群，成為民間“廉租房”的提供者。
但是，土樓能不能成功？蓋了土樓的萬科說了不算，要目標客戶說了才算。萬科已經(jīng)遇到的現(xiàn)實是，廉租房的運營體系與其擅長的商品房開發(fā)有很大不同。要在提供廉租房的同時，保證“土樓”實現(xiàn)自力更生，是件棘手的事。
更為關(guān)鍵的是：如果“土樓”不能保證自我生存，那么，受限于高昂的地價，王石希望“土樓”可以在城市的邊邊角角四處扎根的理想，就將與現(xiàn)實之間產(chǎn)生距離。
“要研究清楚，起碼要一兩年，現(xiàn)在大家都沒想清楚。試驗的意義，就是要得到經(jīng)驗，或是教訓。”該項目相關(guān)人士坦言。即使在萬科內(nèi)部，大家也默認，這是一片試驗田，這種全新的嘗試允許失敗。
“土樓”的高成本運作
此次，萬科內(nèi)部有關(guān)“土樓”的博弈，與之前很多項目有些不同。土樓的容積率僅為1.2，在1萬平方米左右建筑面積的空間范圍內(nèi)，需要沿著外圍一圈分布297套房子，容納1800人居住。這種“新圍屋”實踐，是一個不小的挑戰(zhàn)。
“這樣的建筑由于利用的都是城市邊邊角角的地塊，投入不大，又能解決中低收入群體的實際需求�！蓖跏�(jīng)為自己做“廉租房”的想法興奮不已�！�
在萬科內(nèi)部，“土樓”的工程名稱為“萬科低收入住宅”�！兜谝回斀�(jīng)日報》在其工程部看到：按照“土樓”的時間表，基礎(chǔ)施工從2006年12月5日開始，備案完成計劃在今年12月30日；交付使用在2008年4月30日。
然而從建造到運行，不斷有新問題出現(xiàn)。
根據(jù)萬科內(nèi)部的研究結(jié)果，目前廣州市場上有兩種運行成熟的廉租房：第一，“城中村”內(nèi)的農(nóng)民房；第二，工業(yè)園區(qū)中的配套宿舍。這兩種房源有一個共同之處，就是土地成本幾乎可以忽略不計。
同時，記者通過調(diào)查天河區(qū)以及白云區(qū)的“城中村”了解到，在這些村落，全框架的樓房建造，6層左右的高度，每平方米的建安成本可以控制在700元/平方米之內(nèi)。
但是，這塊位于廣州和佛山交界處的土地，樓面地價在3000元/平方米左右。而萬科要做高品質(zhì)住房，“土屋”的土建成本要達到800元/平方米。這其中出現(xiàn)了高額價差。
因此首要問題就是成本如何解決。
董事會所撥付的資金當然遠遠不夠。記者通過萬科廣州公司了解到：“土樓”的投資預算中，通過董事會批復，企業(yè)公民基金中撥出了1500萬元。剩下的部分則基本由廣州公司通過利潤補足。而整個項目的投資大約在4600萬元。
隨后在建造過程中，如何平衡設計師效果和成本之間的矛盾又成為一個協(xié)調(diào)重點。
在參加了海外一個設計展之后，萬科土樓的設計團隊更加明確要讓土樓的設計達到國際水平，并可以受到國際同行業(yè)的認可。但是，工程組則強調(diào)成本與實用性。
例如，“土樓”的設計師堅持要主推兩房一廳的戶型。他認為，外來務工人員之所以要把孩子放在老家，部分原因就是所住的房子無法滿足家庭需要。他的理想是讓外來打工的人員可以帶著孩子在廣州安家。
但是根據(jù)項目組的調(diào)查，大部分外來務工人員的孩子并不在身邊，其最大原因是無法進入廣州的學校，以及考慮到廣州高額的學費等等。類似的社會問題并非一個“兩房一廳”可以解決的。
同時，當設計師在套內(nèi)面積僅在30平方米左右的空間內(nèi)“螺螄殼里做道場”，真的做出了兩房一廳的樣板間時，之前在市場問卷調(diào)查中選擇兩房一廳的65%的客戶群大部分“倒戈”，現(xiàn)場局促的空間，讓這些人寧愿住一房一廳。
其次，“土樓”建成之后如何運行，也是一個問題。對此，萬科曾有過許多考慮，例如：是否要捐給政府機構(gòu)，或是借助政府力量進行招租，還是通過社會力量“外包”運行等等。事實上，按照最初的租金測算，每套套內(nèi)面積在30平方米到40平方米左右的房屋，租金定在600元/月。按照這種租金水平，投資可能在20年內(nèi)收回。但是，如果租金下調(diào)到400元/月，投資回收周期相應延長到25年。
記者了解到：萬科就曾經(jīng)對相關(guān)政府部門提出，是否將“土樓”作為解決城市雙特困戶住房問題的一部分。但是，出于對特困戶交通、工作等問題的考慮，相關(guān)部門并沒有采納萬科的提議。
“土樓”蓋了給誰��？
“土樓”的鄰居萬科四季花城已經(jīng)開發(fā)到第8期；一街之隔，就是政府一個大型的廉租房小區(qū)。而“土樓”的性質(zhì)，與兩者都不相同。這是一個類似于公益事業(yè)的行為，萬科需要承擔項目的整體運營。但是，做廉租房，萬科卻不甚了解目標客戶的生活方式。
從目標客戶群的鎖定，到租金制定、商鋪招租以及“自治”的低成本運行，每一個子課題分拆開來，都是一個涉及低收入群體生存狀態(tài)的話題。萬科內(nèi)部也認為：這種耗時費力的社會調(diào)查的確并非萬科的強項。
按照萬科廣州公司的粗略估計，萬科四季花城擁有5000戶左右的入住規(guī)模之后，服務人員的規(guī)模就將在1000到2000人左右。他們都有可能是“土樓”的目標客戶。再往外延，周邊工廠的外來打工人員、百貨超市員工，都被萬科劃定在目標客戶群中。
同時，附近農(nóng)民房的租賃價格很低，房型面積卻大于萬科目前的戶型配置。記者了解到，農(nóng)民房兩房一廳的面積在60到70平方米左右，是“土樓”主力戶型面積的一倍左右，租賃價格僅為250元/月，而“土樓”目前租金定價為400元/月。
事實上，在廣州中心城區(qū)，服務人員的住宿方式往往十分固定，都由雇主在周邊的“城中村”內(nèi)租用一套兩室一廳的農(nóng)民房，每個房間內(nèi)住4個青年員工，兩室一廳便可以住8到10個人左右，平均每個人的住宿成本控制在100元/月以內(nèi)。
依據(jù)“土樓”的設計，每套很難滿足3個人的住房需求。這種房型配置與租金水平都與外來務工人員的生活狀態(tài)產(chǎn)生分歧。
“根據(jù)目前萬科‘土樓’的傳播效應，更大的可能是吸引2000元月薪的大學畢業(yè)生。一般來說，房租在月薪的1/4到1/5，都在可以承受的范圍之內(nèi)�！睒I(yè)內(nèi)人士分析稱。但是，根據(jù)萬科所作的調(diào)查，大學生又認為，可以住在這里，但是交通不便利，離工作地點太遠。這又是一個矛盾。等到11月份清晰房型之后，這些問題可能會逐步得到解決。
社會實驗？建筑試驗？
“激烈地討論、謹慎地設計、不斷地否定，甚至顧慮重重，顧此失彼——這就是一個實驗過程的真相�！贬槍Α巴翗恰钡倪\行情況，一位萬科內(nèi)部員工在內(nèi)刊上作了上述表述。萬科內(nèi)部甚至考慮，“土樓”是否已經(jīng)涉及一個哲學問題，而萬科是否有能力替一個社區(qū)設計它的運行規(guī)則？
一堆問號背后，“土樓”管理方案仍在激烈爭論中，卻久未成形。
誰能住進來？按照萬科廣州公司目前的想法雛形，在廣州和佛山交界處，1200元月薪便可以被列入低收入行列，要進入“土樓”居住，需要單位出具收入證明。如果供不應求，或許可以考慮“搖號”。
另一個細節(jié)問題是，如何操作商鋪。類似商鋪經(jīng)營本身并非收益很大的生意。而一味提高租金，將直接抬升雜貨鋪貨品的價格。
同時，297套房子究竟需要配置幾個雜貨店？萬科預計要吸納兩家雜貨鋪，但是在“城中村”中，往往200套左右的出租屋群組，一個雜貨鋪便足矣�？觳偷旰拖匆路康慕�(jīng)營模式，也都沒有確定。
低成本管理更是一個懸而未決的問題。
萬科內(nèi)部經(jīng)過測算發(fā)現(xiàn)，即使是0.8元/平方米/月的物業(yè)管理費（保證保安人員工資的最低標準），可能都不在目標租戶的承受范圍之內(nèi)。為此，針對“土樓”物業(yè)管理費用的研討方案就經(jīng)歷了三次會議。第一次會議曾經(jīng)給出1.3元/平方米/月的最低成本費。
可否“零物管”？這是最新的討論方向。以租戶“自治”的方式實現(xiàn)“零物管”目前仍在探討之中。
但是問題也隨之涌現(xiàn)——租戶如何“自治”？如果租戶本身存在問題，誰來進行仲裁與管理？
同時，目前制定的租金，是否還可以上漲？因為本身是一個廉租房的項目，上漲會加大社會對此的質(zhì)疑。項目組的想法是，如果連廣州、佛山最低工資保障線都提高了，那么“土樓”的租金上調(diào)也無可厚非。
新“土樓”的設想原本與現(xiàn)在城市的真實情況十分貼合，因為類似的建筑可以與“城中村”、城市廢棄地、工廠、城鄉(xiāng)接合帶、商業(yè)區(qū)、商務中心等進行拼貼，也與高速公路沿線拼貼。而“土樓”本身，可抵御周邊環(huán)境的惡劣，創(chuàng)造相對溫馨的內(nèi)部小環(huán)境。
但是，當理想照進現(xiàn)實時，就有很多問題需要解決。
“要緩解由住房引發(fā)的社會矛盾，只有萬科一家企業(yè)的努力是不夠的，我希望這個項目能給政府部門和其他房地產(chǎn)企業(yè)帶來啟示。”這也是王石曾經(jīng)公開表示的。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長孟曉蘇：巧用股市資金，發(fā)起廉租房基金
因卸任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司（下稱“中房集團”）董事長一職而一度淡出公眾視線的孟曉蘇，昨天以中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長的身份，作為地產(chǎn)金融倡導者與發(fā)起人重回前臺。他在上海舉行的“中國別墅發(fā)展論壇”上透露說，自己目前正研究發(fā)起一只廉租房基金。“我國的廉租房向來是由政府財政補貼的，需要大量的資金投入，但財政并不寬裕。如果貸款搞廉租房，相對低廉的租金水平又怎么還得起銀行？”孟曉蘇表示，“目前社會上有兩個突出現(xiàn)象，一是廉租房缺乏資金，二是股市流動性過剩。如果能把廉租房和目前繁榮的股市聯(lián)通在一起，既可以解決股市資金過剩的問題，同時可以為建立健全住房保障體系帶來資金保障�！�
孟曉蘇進一步透露說，他目前研究發(fā)起的這只廉租房基金，未來還要將廉租房打包上市。
他認為：“廉租房是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，打包上市將是良好的資本載體。可以比較的是，目前國外發(fā)行的成熟的REITs，通過集中社會資金購買固定收租型物業(yè)，一般收益率在7%~8%。香港特區(qū)政府就采納了將保障性住房‘居屋’上市的做法，在為政府解決難題的同時也帶來了良好的經(jīng)濟收益，促進經(jīng)濟繁榮。在美國，州立的監(jiān)獄甚至都有發(fā)行REITs的成功案例。在這方面，中國需要向他們學習長處，在樓市與股市之間架起資本的橋梁。如果把廉租房推出上市，不但長期牛市可以期待，而且使得住房保障體系有了穩(wěn)定的資金支持，有利于社會和諧�！�
有意思的是，孟曉蘇還提出，以往地方政府堆積的大量存量資產(chǎn)，許多是抵押給國家開發(fā)銀行，并且拿到的抵押貸款成數(shù)也比較低，政府資源被固化。事實上，地方政府堆積的大量存量資產(chǎn)也可以通過發(fā)行REITs的方式，實現(xiàn)上市流通。這樣不但保證了財政資金的安全性，還可以為社會保障系統(tǒng)提供資金支持。
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