以長沙"中國地王"為標(biāo)志，高得出乎意料的地價(jià)被屢屢刷新漸成全國現(xiàn)象。自土地招拍掛實(shí)施后，在一個(gè)又一個(gè)"地王"的誕生中，土地出讓制度的缺陷暴露無遺，土地制度已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)健康發(fā)展的最大障礙。

　　土地招拍掛制度三周年反思

　　在各大城市"地王"一輪又一輪被刷新中，房?jī)r(jià)也跟著一輪又一輪地上漲。而以7月份"長沙拍地"、"東莞搶地"為標(biāo)志，天價(jià)地王不僅在北京、上海等大城市存在，在二、三線城市也已蔓延開來。

　　2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定2004年8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)必須以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行。

　　至今，這一當(dāng)時(shí)被媒體稱為引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)大地震的政策已實(shí)施三年。相比原來以協(xié)議為主的土地出讓方式，土地"招拍掛"在一定程度上遏制了腐敗尋租行為，凈化了土地市場(chǎng)，但是其存在的問題也日益明顯。在8·31三周年到來之際，房地產(chǎn)業(yè)該對(duì)土地招拍掛制度進(jìn)行反思了。

　　資本大鱷的游戲

　　"一些追求短期行為、追求土地儲(chǔ)備的國有企業(yè)和上市公司為了完成土地指標(biāo)，往往不惜血本地出價(jià)，其實(shí)是拿國家的資金、銀行的資金、股民的血汗錢進(jìn)行豪賭，這不僅對(duì)國家、股東不負(fù)責(zé)，更重要的是很容易搞垮整個(gè)市場(chǎng)，引發(fā)行業(yè)危機(jī)，并對(duì)國民經(jīng)濟(jì)造成不可挽回的損失，最終吃虧的是國家和民眾。"在談到土地招拍掛制度弊病時(shí)，全國政協(xié)委員彭磷基尖銳地指出。

　　事實(shí)驗(yàn)證了彭磷基的觀點(diǎn)。隨著土地招拍掛制度的全面推行，房地產(chǎn)開發(fā)的資金門檻越來越高，同時(shí)，由于土地招拍掛往往以地價(jià)高低作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，土地招拍掛正成為一些知名開發(fā)商的獨(dú)角戲。

　　據(jù)悉，在剛剛過去一個(gè)月里，碧桂園就增加了1542萬平方米(建筑面積，下同)的土地儲(chǔ)備，占到公司土地總儲(chǔ)備的34%。截至7月末，該公司總土地儲(chǔ)備量達(dá)到驚人的4500萬平方米，成為中國最大"地主"。截至2006年年末，萬科地產(chǎn)已獲取的規(guī)劃中項(xiàng)目面積合計(jì)約1851萬平方米，保利地產(chǎn)土地儲(chǔ)備1000多萬平方米；而今年7月，萬科更是耗費(fèi)60億攻城略地。據(jù)中國房地產(chǎn)TOP10研究組負(fù)責(zé)人汪勇介紹，去年我國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)"囤地"就高達(dá)381萬平方米，比上一年增長30.8%。

　　實(shí)際上，開發(fā)商"囤地"已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)一個(gè)公開的秘密。在去年的中國地交會(huì)上，國土資源部副部長贠小蘇就直言，在北京市已經(jīng)形成實(shí)際供給的土地中,尚未形成實(shí)際住房供應(yīng)的土地面積占已出讓住宅用地面積總量的53%。土地資源的過度集中，造成了"囤積"現(xiàn)象，客觀上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

　　地方政府制造"地王"

　　實(shí)行土地招拍掛，一個(gè)十分重要的原因就在于反腐敗。然而，招拍掛實(shí)行后，對(duì)杜絕官員個(gè)體謀取私利起到了一定的作用，卻產(chǎn)生了地方政府為提高政績(jī)抬高土地使用權(quán)出讓金的行為。

　　中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所尹中立博士表示，最近幾年，各級(jí)政府出賣的土地收入每年都有5000多億元，有些地方政府的預(yù)算外收入70%以上是從土地上得到的。政府與土地之間的利益關(guān)系扭曲了土地市場(chǎng)的正常交易秩序，這是中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策難以有效的重要原因之一。由于這些制度缺陷難以在短期內(nèi)得到解決，因此房?jī)r(jià)的漲勢(shì)也不可能在短期內(nèi)得到控制。

　　制造"地王"只是地方政府獲取高額利潤的手段之一，有些地方政府為了獲得更多土地使用權(quán)出讓金，竟然在土地交易時(shí)找?guī)准夜�司�?dāng)"托兒"，拍賣時(shí)只管叫價(jià)，以達(dá)到把價(jià)位抬高的目的。

　　另外，在土地招拍掛制度中，還存在土地出讓金收取方式不合理問題。在地方政府"經(jīng)營城市"的理念下，50年或70年的土地租金一次性收取，而一屆政府的任期為五年，這很可能會(huì)誘發(fā)強(qiáng)烈的"政績(jī)"沖動(dòng)和短期行為。

　　客觀地說，所謂的土地招拍掛制度的缺陷并非完全在于制度本身，而在于其所置身的大的土地制度及房地產(chǎn)行業(yè)存在缺陷，從而使得土地招拍掛難以在這種大制度框架下得以獨(dú)善其身。要控制房?jī)r(jià)的上漲，必須調(diào)整我國目前房地產(chǎn)政策思路，改革土地出讓制度。

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