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天津：跑馬圈地時代來臨
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-9-12
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)近期，天津多塊土地以高出起掛價懸殊的價格競得，引起業(yè)界關(guān)注的同時，高地價對于房價的促進(jìn)更是顯而易見。天津市國土房管局發(fā)布中心城區(qū)2007年第二季度地價指數(shù)顯示，天津市地價呈穩(wěn)步上漲之勢。今年第二季度中心城區(qū)綜合地價水平為1916元/平方米，較今年第一季度增長2.17%，比去年同期增長6.55%。
據(jù)悉，老城廂區(qū)域的天津富力城、天津壹街區(qū)等多個項目，銷售價格現(xiàn)已從四五月的8000多元上漲為接近萬元。漫步9月的天津，各大房地產(chǎn)商的品牌烙印已遍布城市角落。另一種意義上的跑馬圈地時代業(yè)已來臨了嗎？超過天津市工資水平的房價真的有市場嗎？
或有高估的拿地
天津市房管局公布的交易數(shù)據(jù)顯示，天津市上半年房價上漲幅度超過10%。2007年1～6月全市商品房銷售421萬平方米、245億元，銷售均價為5819元/平方米，比去年上半年上漲了16%以上。其中商品住宅成交362萬平方米、201億元，均價為5552元/平方米，上漲16.6%。商品住宅均價比去年全年上漲16.4%。“在人民幣升值預(yù)期下，外匯資金開始流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產(chǎn)業(yè)�！毖胄猩虾？偛吭凇�2007中國區(qū)域金融穩(wěn)定報告》中指出上述“需要引起關(guān)注”。在今年4月一次論壇上還對天津地產(chǎn)持觀望態(tài)度，質(zhì)疑天津是否能“給大家一個比較明確的指向”的金地，8月1日以22.67億元價格獲取天津一土地項目，地面價格達(dá)到每平方米7000元左右。深振業(yè)次日以10.60億元競得天津一地塊使用權(quán)，地面價格達(dá)到每平方米8900元�！�
上述兩家公司購得的地塊均位于天津市河?xùn)|區(qū)，即通向?yàn)I海新區(qū)發(fā)展的重要交通通道。
“那兩塊地好像突發(fā)事件一樣，”天津復(fù)地浦和發(fā)展有限公司營銷總監(jiān)潘東培對《第一財經(jīng)日報》表示，“他們（兩家公司）對地塊的預(yù)期超過了我們的預(yù)期�！�
然而同時，“津城樓市下半年購房意向調(diào)查”顯示，42％的天津消費(fèi)者認(rèn)為比較合適的房價是3000～4000元/平方米。實(shí)際上，現(xiàn)在天津80平方米的小戶型總價已經(jīng)超過50萬元，對于天津本土的中低收入者來講幾近于天方夜譚。
天津的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年住房價漲，然而量跌，在房價比去年上半年上漲16.6%的同時，成交量卻比去年上半年下降了6.8%。在目前商品住宅的銷售價格抑或成交價格都要高于消費(fèi)者的心理價位一倍甚至兩倍的現(xiàn)狀下，天津的樓市依舊為開發(fā)商看好。
面向非本土化市場
房地產(chǎn)開發(fā)商熟諳一條真理，“做政策的朋友�！弊鳛榻�(jīng)濟(jì)第三增長極，天津?yàn)I海新區(qū)這個區(qū)域板塊概念已為開發(fā)商嫻熟運(yùn)用在各種精美的宣傳品以及路演會上。萬通董事長馮侖曾在4月一次天津房地產(chǎn)年會上公開表示，今后三年萬通的結(jié)構(gòu)會有一個“很大變化”。目前利潤北京占2/3，天津?yàn)I海新區(qū)占1/3。開發(fā)量天津占2/3，北京占1/3。希望未來三年里，從開發(fā)量還有收入這方面，濱海新區(qū)會超過北京。
受濱海新區(qū)開發(fā)開放的政策影響，隨之而來的外地開發(fā)商對天津的定位和發(fā)展產(chǎn)生房價上漲預(yù)期，是記者走訪中感受良多的事實(shí)。無論市中心區(qū)項目還是邊緣普通房項目，價格拉升速度都很快。在這些項目中，復(fù)地的綜合體，金融界的CBD項目，以及包括天津公館項目等，無不瞄準(zhǔn)未來的高端市場以及國際商旅人士。
“我們面對的是國際客戶，不存在跟普通客戶競爭的問題。”潘東培表示。復(fù)地進(jìn)入津門時接手市中心一座爛尾樓改造，是在津城轟動一時的事情，“我們要塑造城市地標(biāo)，”潘東培對《第一財經(jīng)日報》表示，“復(fù)地在天津建設(shè)的是頂級的商務(wù)型公寓，天津以往的好房子、好社區(qū)發(fā)展有限，供求壓力很明顯�！迸藮|培表示，在復(fù)地的整盤計劃中，天津處于戰(zhàn)略性地位，作為一個快速發(fā)展的城市，外來高素質(zhì)人口的需求對于商務(wù)和居住項目的要求，市場有很大的預(yù)期。
例如天津要建立北方三板市場的消息就對香港客戶產(chǎn)生很大的影響因素。潘東培表示，復(fù)地的天津項目是香港銷售的內(nèi)地項目中，賣得最好的。房價2萬/平方米，相對于內(nèi)地其他城市例如北京而言，就很容易接受了。
對于天津市是否能有高素質(zhì)的人口流入這一問題，潘東培表示，他看好天津的高端流動人口�！拔覀儼逊孔由w好，國際公司才有得待�！迸藮|培表示，彼時天津?qū)⒓毙韪叨巳瞬拧?/P>
在天津公館的售樓現(xiàn)場，13000/平方米在一位長期經(jīng)營冶金業(yè)進(jìn)出口的張先生眼里看來很值。作為常年的商旅人士，他感慨“天津以前就沒有值得我投資的房子”。天津公館的項目位于海河CBD地區(qū)，建設(shè)的國際化程度本身就瞄準(zhǔn)了國際化的客戶，管家式服務(wù)非常符合張先生常年居住酒店的秉性。“認(rèn)購天津公館客戶的三分之一是上海人，其中也有北京人還有外國客戶�！北本┯^筑房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司項目經(jīng)理王偉對《第一財經(jīng)日報》表示。
在實(shí)施面向國際化客戶理念的同時，國家的“限外”政策也帶給在天津的房地產(chǎn)開發(fā)商們一定程度上的困擾。天津現(xiàn)在外國人購房方面的政策不明晰，沒有細(xì)則，某業(yè)內(nèi)人士表示，在別人已經(jīng)掘到第一桶金后，天津在這方面的通道不明朗。
對此，潘東培表示：“我們看好的是項目的未來。作為上市公司，持有保值，也是很好的方式。”
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