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房企融資陰謀 地產(chǎn)股落袋為安還是抬轎
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-9-10
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上市的地產(chǎn)公司正在形成一個增發(fā)循環(huán)。增發(fā)、配股、發(fā)債-拿地-房價上漲，利潤增加業(yè)績好-股價升-再增發(fā)、再配股、再發(fā)債-再拿地-股價再升。今年以來不斷進行再融資的開發(fā)商的確是一群最聰明的經(jīng)營者。在房價不斷上漲的預期下，他們獲得了多頭的利潤，強者恒強的道理再次得以驗證。如果房市回調(diào)的寒冬到來，這些脂肪最厚的大熊就能活下來。那些被淘汰的小開發(fā)商，捂了幾年盤，拿著幾個億無事可作，頂多有些無聊。而大部分持地產(chǎn)股的普通投資者更多寄于自己在擊鼓傳花的游戲里不是最后鼓點停止時的倒霉鬼。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機外資公司職員張軍(化名)最近賣掉了萬科的股票，套現(xiàn)300萬。張軍只買地產(chǎn)股，而且只買萬科的股票。在香港工作過的他認為：“臺灣、香港的房子都8萬一平米了，我就愣不相信北京、上海這樣的大城市，房價就上不去。炒樓的資金量太大了，買地產(chǎn)股肯定也很賺的。”從2005年開始，張陸續(xù)投入40萬買進萬科的股票。而像張這樣的人，在記者調(diào)查的朋友圈子里，并非少數(shù)�！安粸槭裁�，房價漲得那么厲害，我沒有理由不買地產(chǎn)股來對沖�！绷硪煌顿Y者李黎告訴記者，“房價一漲，今年又等于白干了�！薄百I不起房，我還不能買些房地產(chǎn)股嗎？”高房價強烈刺激下出現(xiàn)的這類思維似乎可以給地產(chǎn)股前一些時日的大漲提供某種另類的解讀。
而在賣家的一方，大部分的地產(chǎn)上市公司都在賣力地增發(fā)、配股、發(fā)債。今年包括萬科A在內(nèi)的11家上市公司實施了公開增發(fā)。
當然，最出名的是增發(fā)上了癮的萬科。100億的數(shù)量，等于中糧集團目前在北京最繁華的地段收購三個大型商業(yè)綜合體項目的總投資。這樣的擴張速度真可謂迅猛。在去年的12月26日，萬科剛通過定向增發(fā)募集資金42億元。增發(fā)之后更是如虎添翼。今年的7月，經(jīng)過117輪爭奪，南京江寧一幅面積約400畝的地塊以17.85億元的代價被萬科控股子公司與另一家不知名的地產(chǎn)公司聯(lián)合收入囊中。這一價格高出底價約12.03億元，并創(chuàng)下3278元/平方米的樓面地價紀錄，較底價翻了三番。就在江寧拍地的10多天前，萬科拍下了東莞的地王。
對萬科的增發(fā)價格，大部分媒體都以“圈錢”作了報道的標題。接受本報采訪的所有分析人士都認為萬科的市盈率偏高。
而就整體的地產(chǎn)行業(yè)平均收益率而言，亞信金融的執(zhí)行董事洪曦認為：“現(xiàn)在的股票價值肯定是脫離基本面了。地產(chǎn)股肯定有很大的泡沫�，F(xiàn)在一年期存款的基準利率是3.6%，那就是說100元的資本放到市場上，市盈率約是28.而股票是風險系數(shù)很大的投資品種，那市盈率應該低于28，就算考慮動態(tài)市盈率，考慮一些成長性。但也不至于到50、60.中報一出來，就有報告說，地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本溢價帶來的公司利潤平均增長高達27%.”
很多券商的分析都會談到“要看到未來的東西，中國的城市化，看到樓市的供需關(guān)系”等，但正如洪曦先生所言：“只要一個鏈條出了問題，譬如樓市回調(diào)了。那27%很快就不見了�！�
更何況，萬科總市值超越美國PulteHomes、D.R.Hor-ton、Lennar、Centex等四大房地產(chǎn)公司折合為人民幣的總市值之和的報道也比比皆是，這樣解讀也未必偏頗。
貝塔策略工作室合伙人杜麗虹很肯定地認為：“地產(chǎn)股市盈率高絕對是高。
持有同樣態(tài)度的還有安邦的金融分析師張巍柏和徐斌。張巍柏說道：“50、60倍的市盈率下，那就是擊鼓傳花的游戲了。”
但購買地產(chǎn)股的人難道真的就利令智昏了嗎？“可以從實物價格上升、本幣升值等價值重估中獲取極大收益”這成為人們購買地產(chǎn)股的充足理由。而最近在昆明，幾年前100元購買的玉鐲子，就有人能以3000元的價格收購，收購者還很坦誠地告訴了玉鐲的主人，他轉(zhuǎn)手就能賣6000元。而這類來自緬甸的玉石大漲的原因就是緬甸政府禁止出口玉石礦料。但從2001年就開始的禁令，為何在今日的氛圍下醞釀出如今的高價，就不得而知�！胺彩峭晾锍鰜淼臇|西，都在漲價�！币晃还善蓖顿Y者告訴記者。不能低估投資者樸實的理解力。但顯然最大的贏家還是上市公司。
增發(fā)、發(fā)債這類融資成本很低的手段在行業(yè)出現(xiàn)劇烈變動的時期，對于上市的地產(chǎn)公司而言，無疑就是最安全的融資手段。銀行貸款，顯然利率高了。那有什么比從股民口袋里拿錢更安全的方法呢？
再融資還可以提高利潤增長率。曾有萬科總經(jīng)理郁亮在某休息交流場合上說出“不增發(fā)，2009年只有個位數(shù)增長”的傳言。有行業(yè)分析師這樣告訴記者：“在目前土地價格一路走高的情況下，開發(fā)商的邊際收益率會有所下降，如果不增發(fā)僅依靠自身資本積累，利潤的增長會放慢。增發(fā)一定額度后，新資金帶來的開發(fā)規(guī)模將遠大于增發(fā)前的開發(fā)規(guī)模，利潤的增長會有顯著提高。對于擅長資本運作的企業(yè)，這點就更明顯�！�
簡單地看，增發(fā)、配股對地產(chǎn)商而言，近乎百利無一害�！爱斶@些股市、樓市的惡性泡沫消退的時候，多頭利好的開發(fā)商是最大的收益者。大牛市里，他們增發(fā)、配股拿很多地，拿那么多現(xiàn)金，回避了風險，負債率也下降了。資本雄厚也容易扛過蕭條期。一過了這坎，就大肆地兼并、收購。有遠見的企業(yè)家早就會有這樣的布局�！毙毂蟮拿枥L中，那盛宴之后的寂寞和凄楚，該是誰來體味呢，大家都能明白。
“一般的地產(chǎn)公司心態(tài)是有些矛盾的。地價高，拿地就擔心。不拿地就害怕將來更加沒有競爭優(yōu)勢�！卑舶钚袠I(yè)分析師蘇晶如是說。一位業(yè)內(nèi)人士感慨地說：“大公司都瞄準了上海、北京，小公司都跑到二、三線城市。二、三線城市的就跑到縣城，甚至農(nóng)村。另一方面那么多的上市公司都在重組專營房地產(chǎn)。這些年沒了資本市場真是沒法玩了�！�
五合智庫總經(jīng)理鄒毅則認為：“土地的拍賣價格越來越高，資本游戲越玩越大。大家對資金的需求量越來越大，上市公司只有盡最大努力獲得資本。另一方面普通人要參與到房價上漲帶來的豐厚利潤的分享中，最直接的辦法就是買地產(chǎn)股了�！倍鴱堒娬怯腥绱说南敕ǖ那f股民中的一員。但地產(chǎn)股究竟是落袋為安，還是接著抬轎，大家都面臨這樣的選擇。
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