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珠三角商鋪投資風起潮涌
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-9-6
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- 中研網訊：
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價格洼地投資前景向好商業(yè)地產迎來發(fā)展新機
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經濟向實體經濟蔓延。金融危機珠三角商鋪投資風起潮涌
核心提示
在深圳住宅和商鋪投資門檻較高的形勢下，珠三角房產價格的洼地效應非常吸引投資者。一兩個小時的車程，商鋪價差可高達5-10倍，珠三角的商鋪價格洼地給深圳投資者帶來了巨大的投資機遇。
對眾多銳意開拓珠三角商鋪投資市場的深圳投資客而言，珠三角商鋪非常具有成長空間。隨著東莞、中山、珠海、惠州、惠陽等珠三角區(qū)域的房地產大開發(fā)，未來強勁的市場需求催生巨大投資商機，商鋪投資勢必會有成倍的增值空間。同時，隨著深圳商業(yè)地產開發(fā)的逐漸飽和，深圳的商鋪投資市場風險不斷加大，把投資資金轉向新開發(fā)的珠三角區(qū)域將成為一種選擇。
為此，從今日起，本版將陸續(xù)推出惠州、東莞、中山等熱點區(qū)域商鋪投資專題，為深圳人跨區(qū)域投資提供參考。
背景
珠三角掀起房地產開發(fā)潮
近年來，高速發(fā)達的城際交通網絡已將珠三角城市群連成一體，“珠三角1小時生活圈”已成現(xiàn)實。隨著廣州、深圳兩個珠三角一線城市房產地產開發(fā)的日趨飽和，眾多廣州、深圳的品牌開發(fā)商紛紛到東莞、中山、惠州、珠海、佛山等二、三線城市尋找發(fā)展機會，不少地產巨頭在珠三角不斷圈地、四處征戰(zhàn)，珠三角城市房地產正迎來前所未有的開發(fā)投資熱潮。
據(jù)省房協(xié)統(tǒng)計，2007上半年以來，惠州房地產開發(fā)投資金額增長104.8%，東莞商品房銷售總面積比去年同期上漲59.79%；惠州、珠海、江門、中山等城市上半年房地產開發(fā)投資增幅均高達70%以上。與此同時，珠三角各大城市已成為各大開發(fā)商爭奪的市場，廣州、深圳地產巨頭早已叩開了珠三角的房地產開發(fā)大門，萬科、中海、珠江、雅居樂等品牌開發(fā)商紛紛圈地，如萬科地產在東莞以26.8億元拍得新地王，不少地產大鱷在珠三角城市的開發(fā)項目多達十幾處……在此背景下，各個城市都重新規(guī)劃了城市新中心區(qū)，如東莞南城CBD、惠州江北CBD、惠陽-大亞灣新中心區(qū)、中山紫瑪嶺南的新商務區(qū)等等。
珠三角房地產的高速發(fā)展，并非是虛熱的房地產炒作，而是有其雄厚的經濟實力和產業(yè)基礎作支撐。東莞、中山、珠海、惠州、惠陽等地區(qū)無一不是經濟強市。中山的家具和燈飾產業(yè)，東莞的服裝和電子產業(yè)，惠州惠陽的電子、汽車和石化產業(yè)等等，依托這些產業(yè)，各城市的經濟迅速發(fā)展，居民收入水平日益提高，如東莞在短短數(shù)年內從一個不知名的城市發(fā)展成為國民收入列全國地級市首位的城市。與此同時，珠三角的房地產產業(yè)卻沒有緊跟經濟發(fā)展的步伐，如房地產的開發(fā)模式、產品品質等相對與深圳和廣州來說還有很大的提高空間。珠三角房地產的大開發(fā)，包括商業(yè)地產的開發(fā)，將促進珠三角從第二產業(yè)向第三產業(yè)跨越轉變。
變局
珠三角商業(yè)地產異軍突起
城市的大開發(fā)勢必會引發(fā)商業(yè)地產的集中開發(fā)，近一兩年，珠三角各城市的商業(yè)地產項目紛紛開發(fā)面世，凸顯誘人的商鋪投資良機。在大型商業(yè)方面，東莞的世紀廣場、惠州港惠新天地、中山的博覽中心、中南服飾廣場等名盤將逐一面市。
社區(qū)商業(yè)面臨新的突破，隨著社區(qū)人口的聚集，社區(qū)消費需求的多樣化，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)變得更加豐富，除了滿足一般的日常消費品需求外，還提供休閑娛樂、社區(qū)便利等綜合服務，蘊含了無限的投資商機；同時，依托產業(yè)基礎，各類專業(yè)市場相繼開發(fā)亮相，如東莞虎門的服裝市場、惠州的小商品批發(fā)市場、電子數(shù)碼城等。值得注意的是，不單沃爾瑪、家樂福、吉之島等國際品牌商家看中珠三角的商機，深圳的品牌主力商家也紛紛進駐珠三角市場，搶占發(fā)展先機。如惠州商業(yè)就匯集了天虹、海雅、人人樂、新一佳、賽格等眾多深圳本土的品牌商家，他們看好的正是珠三角未來強勁的消費實力。品牌商家的加盟將促進珠三角商業(yè)的升級換代。
東莞、中山、惠州等珠三角城市經濟的持續(xù)發(fā)展，居民購買能力的快速增長，為商業(yè)帶來了強大的消費支撐，珠三角的商鋪逐漸受到投資者的追捧。在“珠三角1小時生活圈”概念的推動下，住宅消費已形成“跨區(qū)域購房”的格局，商鋪也逐漸打破了只有本地投資的局面。如以前中山、東莞的商鋪基本是由當?shù)氐呢斨侨耸炕蛟诋數(shù)亟洜I工廠的港臺商人來投資，但近一兩年，深圳投資客逐漸前往珠三角投資商鋪。據(jù)統(tǒng)計，在東莞和惠州，部分商業(yè)地產項目的深圳投資客已經占到了50%。
機遇
珠三角商鋪凸顯投資良機
目前，有諸多因素“驅使”深圳投資者前往珠三角投資商鋪。
首先，深圳商圈大格局基本已定，各個區(qū)域的商業(yè)地產開發(fā)漸趨飽和。同時，深圳的商鋪投資門檻較高，如東門、華強北等市級商圈的商鋪一線售價基本在25萬元每平方米以上，CBD商鋪的均價已突破10萬元每平方米，而社區(qū)商鋪的均價也達到了6萬元每平方米。
其次，“珠三角1小時生活圈”已經形成，高速公路、鐵路、輕軌等城際交通網絡已經成型，由深圳前往珠三角任何一個城市都非常的方便快捷，“深莞同城”、“深惠同城”等概念已成為現(xiàn)實。
其三，珠三角商鋪價格洼地凸顯投資良機，珠三角房地產投資最吸引深圳人的就是價格差，“1萬元/平方米投資惠陽的華強北”、“4000元/平方米買惠州的香蜜湖”……珠三角的樓盤在深圳媒體上的廣告就是用價格和成長空間來吸引深圳人眼球。
珠三角很多區(qū)域都面臨著大開發(fā)，諸多商業(yè)地產項目紛紛亮相，如2007年在惠州就有多達30個商業(yè)項目在建，處處透露出誘人的投資商機。大開發(fā)必定帶來高成長，“愚者賺今天，智者賺明天”，商鋪投資尤其是開發(fā)區(qū)的商鋪投資，不宜過重關注及時租金，應看重其增值空間。目前，珠三角城市核心商圈的商鋪均價不高，未來成長空間將呈現(xiàn)幾何級的增長。
大開發(fā)意味著高成長。以深圳寶安和龍崗開發(fā)區(qū)的商鋪為例，寶安中心區(qū)的商鋪2005年開盤時市場均價約2.5萬元每平方米，如今均價已上漲至6萬元每平方米；龍崗中心城的商鋪前幾年均價約1萬元每平方米，目前均價基本已突破3萬元每平方米，短短兩年內價值增長了2-3倍。相對深圳的商鋪而言，珠三角商鋪是潛力無限的“原始股”。
珠三角商鋪
投資機會在哪？
惠州：未來發(fā)展?jié)摿o限
近年，惠州眾多商業(yè)地產項目紛紛亮相，港澳城、數(shù)碼城、港惠新天地、義烏小商品城、惠州電子城等各個商業(yè)中心、專業(yè)市場不斷傳來銷售佳績。同時，萬科、星河、振業(yè)、珠江、等地產大鱷齊聚惠州，形成群雄爭霸的格局；海雅、天虹、人人樂、新一佳、沃爾瑪?shù)绕放粕碳矣肯蚧葜�，搶占市場先機。有專家認為，惠州商業(yè)地產呈現(xiàn)出起步晚、發(fā)展速度快、開發(fā)勢頭猛的特點，未來發(fā)展?jié)摿κ挚春谩?/P>
東莞：鎮(zhèn)區(qū)特色商業(yè)崛起
東莞2006年初出臺的商業(yè)網點規(guī)劃顯示，東莞商業(yè)將形成“一主八副”的格局，即將建設一個以莞城、東城、南城和萬江主要商圈為核心的市商業(yè)主中心，發(fā)展松山湖、虎門、常平、石龍、厚街、樟木頭、長安、塘廈八個商業(yè)副中心。未來，東莞將以“一主八副”商業(yè)中心為主導，以城鎮(zhèn)商業(yè)為支撐，以社區(qū)商業(yè)為基礎，以各類商業(yè)街為特色，建成市場結構合理、業(yè)態(tài)優(yōu)化、電子商務功能完善的商業(yè)網點體系。
惠陽：商鋪價值穩(wěn)步提升
惠陽因中海殼牌而聲名鵲起，總投資達450億元的中海殼牌南海石化項目已在惠陽大亞灣正式投產，中海殼牌落戶后，僅關聯(lián)產業(yè)目前就已吸引總投資達700億元，包括1200萬噸南海煉油在內的大亞灣石化區(qū)已初具規(guī)模。同時，LNG發(fā)電廠、和記黃埔入駐惠州港，比亞迪汽車生產基地的進駐，深圳未來4000萬元工業(yè)產值的轉移等眾多利好，助力惠陽未來經濟的騰飛。正是惠陽未來經濟的大好前景，加上距離深圳近、交通便捷，支撐起惠陽近年迅速升溫的樓市，商業(yè)地產隨之崛起，呈現(xiàn)井噴勢頭。
中山：商業(yè)迎來升級換代
近兩年來，中山商業(yè)地產的發(fā)展以購物中心、商鋪和專業(yè)市場為主。其中，商業(yè)地產最大的變化是新購物中心的興起，大型商業(yè)中心產生巨大“漏斗效應”，其周邊住宅及商業(yè)市場不斷升級，匯集了大批的人流。與此同時，中山商業(yè)網點規(guī)劃表明，中山將規(guī)劃包括商業(yè)中心、零售商業(yè)網點、商業(yè)街、農貿市場、批發(fā)市場和物流基地等多元化網點；構建四區(qū)五軸的大商業(yè)格局，四區(qū)即中心城、小欖、火炬、三鄉(xiāng)四個商業(yè)重點發(fā)展地區(qū)。
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